鹭岛商业再迎重磅入局者，厦门大悦城亮点首次剧透

​长久以来，在长三角与珠三角之间商业光环下，福建是一个被诸多品牌和开发商忽视的“价值洼地”。2022年，全国头部商业产品线项目入市、城市旧改项目频频出圈，福建商业市场正在迸发新活力。

从商业项目层面来看，厦门万象城、福州万象城等高端商场相继开业；厦门海上世界、“非标商业”福州烟台山商业漫步街区等文商旅项目齐亮相。

从品牌层面来看，2021年有259家首店亮相福厦泉等地，数量较2019年（113家）、2020年（160家）大幅提升。疫情之下，首店逆势上扬，映射的是品牌对福建市场的认可。

同时，大悦城控股、新世界等企业纷纷入驻厦门，给城市商业注入了更多新鲜血液。

01

集美:“福建商业第一城”的下一个主战场

海岛城市厦门，在国内的存在感颇强，以文艺小资著称的旅游城市、金鸡奖颁奖地、经济特区之一……众多头衔彰显出这座城市不可小觑的发展势头。

从公开的一组宏观数据，便足以看出厦门的地位：2021年全市社消总额同比增长12.7%；人均GDP超2万美元，达初等发达经济体水平；年旅游人数超1亿，入境旅游人数全国第3。

作为厦漳泉都市圈的核心，厦门已基本集齐全国大部分知名商业品牌：大悦城、万象城、SM广场、海上世界、IOI、宝龙一城、世茂广场、K11、龙湖天街、星河COCO PARK等，是当之无愧的“福建商业第一城”。

厦门黄昏景色 图片来源：视觉中国

但厦门岛内外商业发展并不均衡。据赢商大数据显示，厦门存量商业超370万㎡（仅统计体量≥3万㎡的项目），其中城市面积仅占9%的思明区、湖里区却贡献了230万㎡商业存量，占比超62%。

但近年，厦门呈现出“由西向东、由岛内向岛外延展”的发展格局。其中集美区作为厦门跨岛发展战略的桥头堡，人口总数和增长率均居全市第一，消费环境和消费能级跃升岛外首位。据赢商大数据显示，从未来两年各区的增量市场来看，集美区拟开业商业建筑面积位居各区之首。

显然，在当前岛内商业饱和的情况下，集美成为多路企业抢占的“新高地”。

厦门集美新城城市风光图片来源：视觉中国

02

福建首座大悦城入局，挑战与机遇并存

与岛内相较，岛外尚且缺乏一个商业标杆，来吸引岛内消费者“反向消费”。此时，正在建设中的厦门大悦城（计划开业时间:2024），吸引了我们的注意。

2020年12月，大悦城控股联合厦门轨道交通集团和厦门住宅建设集团（厦门安居控股集团）斥资39.55亿元拿下厦门集美2020JP06地块，其中商业部分规划为10万㎡的大悦城。挥师南下的大悦城，给厦门市场带来不小的刺激。

这从地块住宅部分（云玺壹号）的劲销态势便足以看出：一期住宅开盘即售罄，二期住宅夺得集美区全年商品住宅成交套数、面积、金额三冠王。

然而，机遇与挑战是并存的。厦门大悦城也面临着一定的挑战：

• 从项目所在片区来看，集美新城作为集美区的核心，目前已经容纳集美世茂广场、iOi MALL、云城万科里等商业。

• 从整体消费来看，岛内消费惯性和片区消费者先入为主的商业印象也是大悦城未来亟待解决的难题。

03

厦门大悦城准备充分，四大看点瞄准商业标杆

翻开城市版图，不难发现，集美新城的商业格局以官任站为中心，向着杏林湾路一路生长，构建出集美新城的商业中轴。这条商业中轴西至筹建的集美龙湖天街，东至云城万科里、集美世茂广场、ioi MALL。

厦门大悦城就位于集美新城核心区，与地铁1、6号线官任站无缝衔接，是岛外首个双地铁上盖的商业项目。

我们根据所收集到的项目最新资料和披露，对亮点进行解析，进而得出一个结论：

大悦城将成为助力集美新城全新商圈成型的重要角色，甚至有望撬动岛内与岛外其他区的消费者“反向消费”。

看点1：坐拥天时地利的大悦城

厦门大悦城选址在发展劲头十足的集美新城核心区域。这也是集美区典型的“产城学人”融合的高潜地带，区域正在持续不断地进行优质产业导入，带来良好的营商、办公环境与生活氛围。

• 产业布局：两大总部经济主导，加上“一心两园两片区”的产业集群，导入超30万商务客群。

• 交通条件：“四横四纵”城市主路网，2条轨道交通，3条城市级主干道，4座跨海大桥，还紧邻高铁北站。

• 教育优势：集美新城是厦门的文教高地，拥有17所科研高校，在校师生超15万人。

• 高质居住：集美新城相关配套日臻完善，越来越多高知年轻人和新中产家庭定居于此。房价也随之上涨，均价在4.5万元/平方米的水平。

同时，区域内还拥有园博苑、灵玲马戏团、诚毅科技探索中心、嘉庚剧院、星巢越音乐中心、大地文旅城等大量文旅资源，每年可导入千万级别游客。这也让集美新城在2022年入选第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。

此外，集美区政府今年在集美新城规划了“中央活力区”，计划通过整合片区内配套资源，全面提升片区的商业消费、文娱、旅游等功能品质，让新城更有创新活力。无论是从运营实力上、还是地理位置上，厦门大悦城都占据了中央活力区的核心。

看点2：独树一帜的滨海文艺浪漫地标

从十三朝主场的西安大悦城、体验游憩式潮玩公园的成都大悦城等可以看出，大悦城旗下每个商业项目在继承母品牌“年轻、时尚、潮流、品位”的内涵之下，致力于城市在地文化的表达，通过项目定位，来彰显自身的价值观。

厦门大悦城“滨海文艺浪漫地标”的定位，可谓是融合了城市风貌、地理位置及差异化打法于一体。在我们第一眼看到介绍与效果图时，项目整体与周边的嘉庚文化建筑相得益彰，使人印象深刻。

项目团队深挖周边客群基础，结合大悦城品牌以18-35岁城市新生代及青年客群为核心的客群定位，将客群划分为“品质生活家”和“文艺青年派”两大客群。

清晰的客群画像是项目定位最基础有力的支撑。滨海文艺取材于厦门文艺清新的城市标签，又直观地利用项目靠近湖面自然风光的优势；浪漫地标，则是团队未来进行差异化打造的鲜明策略标签之一。

单是从定位上看，便可知道，大悦城进驻厦门之初便做足了准备。

看点3：浪漫的空间场景与嘉庚文化的现代化演绎

项目建筑设计由设计大师姚仁喜担纲，结合闽南文化、嘉庚文化，将起翘飞檐、骑楼街屋进行现代化解构，对闽南古厝进行现代化浪漫演绎。

整体建筑沿湖而建，呈C型分布，形成多个夕阳观景点。屋顶空中花园由退台延伸至湖边再到下沉广场，将园林、树木与建筑形体融为一体。

园林从艺术化的情感空间、主题性的活动场所、沉浸式的互动体验三个方面出发，使园林、景观兼顾功能性与观赏性，打造一场专属厦门的“浪漫的心动旅程”。

除此之外，厦门大悦城聚焦厦门青年及品质中产需求，根据项目结构特色，规划了多处特色空间：

首先是位于4F-6F的“半日空间”，它是厦门大悦城最具浪漫感的沉浸式社交体验目的地。

景观上，设计师为半日空间规划了最佳的夕阳观景角度；每逢傍晚，落日余晖透过幕墙，均匀洒在每一寸的空间内；让消费者更能沉浸在空间带来的光影享受之中。

空间上，三层挑空及透光玻璃幕墙打破传统空间的边界感；阳台的布局交替错落、植株的分布灵动自然；悬挑楼梯在空间中起承转合，强化了垂直方向的流动性，处处透着空间的自由、浪漫感。

业态上，无国界调性餐饮搭配生活方式，提供了更美的品牌风格与更具调性的社交消费选择，让消费者可以在浪漫、文艺、品味的海洋中，获得一种“浮生半日闲”的社交体验。

在项目屋顶，坐落着另一个特色化区域“半海空间”，由音乐洋流剧场、霓虹丛林、异彩水世界和天台廊桥组成，500㎡的超大无边际水面与400㎡开放式展演空间，为高端时尚活动、天台音乐节、开放式演出等提供了完美的条件。屋顶的廊桥与无边水面交相辉映，形成最美打卡点。

设计采用氛围灯光、热带植物与店铺边界融合的手法，极大地提升了区域的灵动性和夜间氛围感，运营端则重点打造天台音乐节及艺文展演，为青年社交提供了一个户外的自在空间，形成顶层的客流发动机。

从上述透露的信息来看，厦门大悦城积极地将“浪漫”基因进行实景化，突显项目定位的同时，还能够提升空间功能性和消费体验感。

看点4：高举高打，跨越想象边界，容纳青年意趣

在商业策略上，厦门大悦城将坚持高举高打策略，展现其超强的产品引领性、品牌把控力和扎实的推广运营实力。

大悦城将产品打造概括为三个中心：时尚生活中心、品质社交中心和浪漫体验中心。

从其产品逻辑来看，大悦城立志做岛外商业标杆，从时尚度、品质感上强调“首进度”，强化“新颖”、“年轻”、“潮流”标签。同时，以“品牌+体验+社交”多维度，构建年轻化生活方式的社交空间，迅速拔高区域商业水平，满足周边高净值客群的消费需求，引领岛外消费升级，突围区域商圈格局。

纵观大悦城商业产品线，在招商定位过程中均体现出其对首店的追求与创新：大悦城控股商业在2022年第三季度，在全国范围内共引入了73家首店、品牌定制店和旗舰店。单单北京朝阳大悦城在2022年就引入了超30家重磅新店，其中不乏teamlab、U2这类超级IP；而刚开业的绍兴国金大悦城引进的超200家品牌中就有60余家城市首店。

厦门大悦城也将重点关注首店、旗舰店，据了解，项目首店比例将不低于40%。集美区商务局也一直有对优质品牌和首店的优惠政策。

在运营上，厦门大悦城还将强化其IP营销方面的引领性，未来在潮流动漫、艺术文化、大型演艺、音乐节等方面，牢牢抓住IP的流量密码，实现IP“发掘-合作孵化-共赢”的推广模式，扩大项目辐射区域，持续引流。

同时，厦门大悦城将坚持与在地文化机构、品牌主理人、艺术策展人、品质生活家共创内容的推广理念，持续为区域输入鲜活、有根基、引领性的文化娱乐消费内容，将厦门大悦城打造成一个向上可以牵引资源、向下可以拥抱消费者的存在。

2022年前三季度大悦城控股商业IP展就达43场。

写在最后

以大视角和强运营赋予城市商业土地新的价值，积极推动城市发展的演进历程，不断用一座“城”改变一座城。这是我们在大悦城控股商业身上看到的运营理念，也是厦门大悦城一以贯之的运营目标。

如今，厦门大悦城已经启动。项目已进入主体结构建设阶段，将于2023年5月实现封顶，并定于2024年中旬开业。

作为一个商业观察者，我们期待厦门大悦城在延续大悦城控股商业基因的基础上，更能结合厦门这座海岛城市的特色，带来足以惊艳一座城的新趣，从而为城市商业发展记上浓墨重彩的一笔。