深挖洞广积粮，购物中心的春天必将如期而至

​悲观迷茫必然会有但请相信，如果做好“深挖洞 广积粮”的准备，温暖的春天必将如期而至。

回归商业本质

经过十几年的快速发展与三年的疫情影响，商业进入了存量、更新、变革的关键期，如何是资本、市场、还是消费者，都意识到“花钱”这件事需要回归本质。

那么，商业的本质又是什么呢？

众所周知，商业三要素：人、货、场，由此可见商业的本质是以人为本，尊重“人”即顾客的消费心理、人体工程学、消费习惯等客观规律。

尤其是疫情之后，精细化运营、深度运营已经成为购物中心运管团队的必修课，商业中心从硬件到软件方面的人文关怀需要扩散到各个圈层的消费者，通过公共空间、沉浸场景体验、营销活动、品牌商多维度互动等多个模块的联动来带给顾客全新的、细致的、温暖愉悦的享受。

同时，在 细节方面，虽然这是商业中心的立足之本，但在过去“赶进度”的时候常常被我们所忽视。

首先，硬件方面需要从“地产商的面子工程”转向为公共空间服务的幸福感提升。

除了中庭、广场、花园等面积大、客流大的区域之外，更为重要的是需要利用项目中的冷区、通道等“零碎”面积将母婴室、无障碍卫生间，亲子卫生间、甚至医疗急救室等功能场所进行二次布局整合与功能性提升。

其次，完善多项配套方案与突发事项的对应措施。除常规母婴、助残的基本设备外，配置AED等急救设备，与附件医院进行联动，邀请医护人员为现场一线员工培训讲解急救方法、并进行设备的操作指导。启动儿童走失与突发事件预警机制，力求为顾客创造一个安心安全的购物娱乐环境。

最后，关怀多样客层。

以会员尊享为核心，向外侧辐射女性友好、儿童友好、宠物友好、老人友好、残障友好等多个模块，将商业设施的人文关怀进行多个客层、圈层的细化与差异化。

在立项之初的规划设计阶段，就需要将多模块友好的想法考虑进去，包括且不限于无障碍设施，标牌指引等。而在运营阶段，对于一线员工的对应培训也尤为重要，做到多模块友好的每一种客群在项目中可以及时有效的得到帮助。

构筑全新的品牌商关系

在传统的商业地产关系之中，地产商与品牌商就是纯洁的甲乙方金钱关系，但疫情过境，市场趋向沉寂之时，除了顾客方面的人文化思路之外，也需要与品牌商构筑一种和谐共生、互通双赢的新型关系。

尤其是随着电商平台的快速发展，大部分的品牌商都已经迈入了线上线下双轨制的互联世界，线下门店对于品牌商的作用也发生了改变，从“走货”到“走量”，当然这个“量”并不是指“消费额”，而是在线下能够吸引多少消费者的注意力、好奇心，以及是否能够成品牌商的全新拓展、与形象展示窗口。

为了更好、更快、更真实的链接消费者，提升品牌的形象与曝光度、挖掘品牌市场潜力与无形的社会认可价值度。在全球化趋势之下，体验型与展示型品牌门店以及成为其对外拓展的重要手段之一。

正如进两年左右奢侈品品牌所热衷于打造“品牌之家”那样，能够完整的、准确的、差异化的树立品牌形象的线下门店以及成为全新的地产商与品牌商的关系体现。

线下门店的完成度不仅仅会影响品牌的全体销售情况，它更是品牌的“博物馆”，最重要的工作之一是展示极致的品牌魅力。通过品牌故事、商品、服务等来吸引消费者的兴趣、巩固消费者的忠诚度。

所以，在这种新型关系的趋势下，地产营运团队需要由“管理”向“帮扶”进行转变，帮助品牌商将线下门店做成多功能的复合式空间，在功能上融合商品贩卖、文化艺术、体验展示等多个场景。在运营尚结合多种市场营销机会，使其真正成为品牌商的“流量”入口。

小结

从2019年商业地产走进存量时代，到疫情三年至今的“新十条”防控，我国的城市更新与商业地产改革仍处在艰难的探索期；但面向未来，随着大市场环境的变化，发展拐点也会很快到来，着力于顾客价值与深度运营的购物中心们，必将迎来下一个春天。

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