124亿资产包仅含4元股权 华夏幸福如何以债化债

作者 | 詹方歌

编辑 | 赵晓丽

最早陷入债务危机的规模化房企华夏幸福，拿出了百亿债权资产回笼资金。投资者惊讶地发现，欠债的人竟也是债主。

12月28日晚，华夏幸福发布公告称，拟向华润置地转让南方公司资产包，交易金额达124亿元。公司表示，本次交易回笼资金将主要用于偿付公司及下属公司金融债务。

值得注意的是，华夏幸福拟转让资产中，大部分资产为母公司持有的对标的公司的142亿元往来债权，标的公司股权价值仅4元。上述资产所对应的转让价款共124亿元。

本次交易涉及标的公司有四家，包括华夏幸福旗下两家武汉子公司、一家南京子公司及一家深圳子公司。前三者旗下资产分别为华夏幸福武汉长江金融中心、武汉中北路及南京大校场办公项目，深圳子公司则为物业公司。

华夏幸福要拿到这124亿元，还需解决南京项目的合规问题。目前南京大校场项目设计限制绝对高度的问题需取得相关部门同意，如若华夏幸福及华润置地方面无法在2023年9月30日前解决该问题，华润置地则将在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元。

而武汉长江中心项目还未结清剩余地价款，未签订《国有建设用地使用权出让合同》，华润在付清剩余地价款后华夏幸福将协调并完成合同签署工作，否则一切损失也将由华夏幸福承担。

从目前透露的情况来看，2023年3月底前华夏幸福大概率能够拿到转让价款中的40亿元。

从事商业地产大宗资产交易的资深人士对36氪表示，一般来说商业办公项目的买卖都是资产交易或股权交易，债权交易确实不多见，但直接买卖债权的操作是可行的，这意味着交易对价中计入了股东借款，这笔钱实际上也是原股东的投入。

而在这笔交易中，华润则将这笔债权以评估价值的8.7折接盘，从而继续开发建设及运营标的公司持有的综合商业项目。华夏幸福在公告中透露，华夏幸福母公司对武汉长江中心项目公司——华御江（武汉）房地产开发有限公司（下称“华御江”）的债权共计102.85亿元，占据了交易对价的主要份额。

而华御江目前股东全部权益的评估值为-20.1亿元，减值率达到205.76%。华御江下属5个长期股权投资单位中，多数也无固定资产。进展最快的是武汉长江中心A 包B2 地块，目前已取得五证，A 包B3地块、B 包(C 地块)目前进展甚微。

针对这笔交易，另有消息称华夏幸福原本也想将北方的一些持有型资产卖给华润，但华润方面不愿接手，华润目前对这次交易不予置评。

华夏幸福商业地产版图的建立者，由当时的第二大股东平安集团从华润置地挖角而来的吴向东，其于2019年2月加入华夏幸福。而武汉长江中心、中北路及南京大校场的拿地时间分别是2019年9月、2020年4月，均在吴向东主导华夏幸福商业板块时期。

接近华夏幸福管理层的人士透露，对于华夏幸福的资产处置工作，董事长王文学的话语权较弱。目前公司约2000亿元的累计违约债务中，仍有600亿以上未能化解。尽管已经对华夏幸福的股权投资计提了超过400亿的减值损失，但平安作为主要股东对公司起到主导作用。

对于平安请来的联席总裁吴向东，华夏幸福原班管理团队的评价呈现两极分化。一部分人认为，吴在南方建立的总部拓展了华夏幸福的规模和经营边界，特别是在核心城市核心地段取得了优质资产。但另一派的观点认为，在公司债务负担基础上，南方总部的商业地产重资产投资非但没有缓解债务危机，反而加剧了2020年以来公司的流动性压力。

公开资料显示，武汉长江中心项目地价116亿元，武汉中北路项目拿地价格接近20亿元，南京大校场项目拿地价格63亿元，合计投入近200亿元。三年后，综合交易对价为124亿元。

“如果当初来自平安的投资没有拿这些商业综合体，而是直接用于债务化解，可能华夏幸福今天的命运不至于此。”一位华夏幸福前高管发出如此感叹。鉴于与前东家仍存在业务合作关系，他要求匿名。

2022年4月，在加入公司1000天后，吴向东因个人原因辞去华夏幸福联席董事长、董事和首席执行官兼总裁职务。36氪获悉，他并未如传言所说正式入职深圳鹏瑞集团。