地产“新闽系”崛起，建发股份成龙头

作者/杨柘

建发股份2009年确定供应链和房地产双主业发展，先是在厦门本地深耕房地产业务，后来逐渐扩张到省内外市场，但业内声量始终不大。最近3年，公司突然提速，行业排名飙升。

随着阳光城、正荣等一批信奉高周转的闽系房企传奇落幕，以建发股份为代表的新闽系趁势崛起，完成新老交替。

闽系更迭

建发股份准备吃下美凯龙控制权，没有收获市场热宠，相反，股价连续两日下跌，这笔A吃A的交易变得扑朔迷离。

对于公司来说，与美凯龙结合，主要是出于补齐商业运营短板的考虑，而后者价值近千亿的投资性房地产，同样诱人。

自2020年以来房住不炒的政策定调，地产行业经历了一轮前所未有的洗牌，也让建发股份（600153.SH）抓住机会逆势发力，成为行业里一匹黑马。

2022年，旗下建发房产，以1703.2亿元销售额首次跑进前十；另一家子公司联发集团，以年销售额289.1亿元，位列第52位。两家房企在克而瑞年度榜单排名，分别较上年上升8位和12位。

在地产界，闽系房企一直是个很特别的存在，它们胆大、敢冲，自成一派。

世茂、正荣、阳光城等典型闽系，曾在地产市场和资本市场赚足了风头，也遭遇高杠杆、高周转的反噬，在南墙上撞得头破血流。

大浪淘沙的地产新周期里，闽系房企的行业排名一落千丈。唯有建发系、国贸控股以及象屿集团等国资背景的闽系房企趁势崛起，完成了一轮交替。

地产黑马

建发股份并不是一家纯粹的地产商。2021年，公司来自供应链运营收入6115亿元，占收入总额的86.39%，房地产业务收入963.1亿元，只占13.61%。

但两大业务对公司利润贡献天差地别。供应链运营业务2021年毛利率仅为1.49%，远低于同期房地产业务16.76%的毛利率。前者贡献公司利润的36.12%，后者贡献占比高达63.88%。

这就形成了供应链业务兜底，房地产业务突进的格局。在行业低谷期里，建发股份成功逆袭。

建发股份的房地产业务，主要靠建发房产、联发集团两大主体运营。公司控股股东是厦门国资下属建发集团。基于此，当大多数房企收缩阵线时，公司扩张底气十足。

2018年，公司新增计容建筑面积为642.14万平方米，此后迅猛增长。2021年，新增计容建达到1343.9万平方米。

公司在拿地上毫不手软，2021年以多元化方式获得114宗土地，全口径拿地耗资约1576亿元。据克而瑞数据，2022年，建发房产新增土地货值908.5亿元，位列行业第10位。

大量土地储备做后盾，公司销售规模高速增长。2018年至2021年，合同销售金额从735.98亿元增至2175.65亿元，年均增速超过40%。

逆袭隐忧

2022年，国内房地产市场继续残酷的洗牌和分化，高周转时代结束，经营稳健的房企脱颖而出，国企和央企的优势更加明显。

建发股份的供应链业务资金量大，可在某种程度上反哺地产业务，建发房产和联发集团得以大肆扩张。

不过，在具体经营上，建发系低调谨慎的简直不像闽系。即便是在合作方的选择上，也更青睐国企、央企，比如华发、保利以及地方城投机构漳州城投等，对风险控制如履薄冰。

另外，其国资背景，在融资方面更有优势。去年发行的不超过50亿元、150亿元公司债务，均为固定利率。随着年末融资端口放松，建发系企业建发国际，顺利完成4500万股配售事宜，合计募资8亿港元。

建发系房企2009年从厦门走向福建全省，2016年进入南京、杭州及深圳市场。截至去年底，公司业务遍布全国70多座城市，全国性战略初显。据开源证券12月6日研报，建发股份在手货值近4000亿元。

在行业低谷期冲高，加上今年房地产政策利好释放，建发的房地产业务今年表现或能更好。

不过，随着房地产业务扩张，建发股份负债规模逐年上升。截至2022年9月，公司短期借款从2021年底的89.99亿元增至2022年9月末的248.17亿元，同期，流动负债总额增加1411亿元。

此外，公司盈利能力逐年疲软，2019年至2021年，净利率分别为2.41%、1.89%和1.55%，2022年前三季度为0.93%。