新知局第1期：2023年商业“差异化突围密码”是什么？

一边是元旦假期，成渝多个商圈录得上涨的客流，消费复苏的态势逐渐明朗。一边是核心城市商业市场容量趋满，企业、项目，乃至品牌之间的竞争趋向白热化。显然，商业市场机遇与挑战并存。

如何在容量有限的池子里争得一席之地，成为商业人面临的新挑战。无论是存量物业的改造，还是增量商业的打造，差异化的空间再生、差异化的内容生态、有效的数字运营，才是商业坚持长期主义的制胜之道。

当脚步跨入新的一年，商业又将会迸发怎样的新知？2023年1月12日，由金牛区商务局、茶店子街道办、成都市房地产开发企业协会指导，赢商网主办、见兴里联合主办的新知局-2023成都影响力沙龙系列活动的第一期落地金牛区一品天下见兴里孵化中心。

新知局-2023成都影响力沙龙系列活动每期将立足行业基本面、聚焦行业热点话题，结合成都各区商业发展历程、商业项目特色，联动成都优质商业项目、零售品牌及各区政府机构，广聚先锋人物和行业代表，共同探讨成都商业发展新纪元，沉淀有价值的商业发展思路与战略，在更广维度传递商业力量。

新知局沙龙第一期以“换个姿势奔跑，2023年商业‘差异化突围密码’是什么？”为主题，邀请到金牛区商务局、茶店子街道办、成都市房地产开发企业协会的领导、行业专家，以及实力开发商、品牌商代表等，在现场开启多场头脑风暴，共话2023年商业新知。

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参加本次沙龙的嘉宾有：

金牛区商务局楼宇经济科科长 黄大福

茶店子街道办办事处副主任 吴亮

成都市房地产开发企业协会驻会副会长 徐志敏

成都市房地产开发企业协会秘书长 钟瑷浓

成都市房地产开发企业协会副秘书长 韩汶江

见兴里CEO 张建忠

成都市城市美学协会执行会长 李卫东

成都市城市美学协会副会长 何渺渺

商业A先生创始人 金硕

成都轨道资源经营管理有限公司商管中心副总经理/北区事业部总经理 兰海英

好利来四川区域总经理 刘振纲

世豪新瑞集团副总裁 崔然

广汇商业管理有限公司副总经理、成都公司总经理 王奕

成都城投置地（集团）有限公司产业发展中心总经理 崔泮为

龙湖商业C4商业资产管理总经理（商写事业部） 李凡

首开·龙湖成都西宸天街项目总经理 金燕

绿地西南资产运营总公司副总经理 贾莉

第一太平戴维斯中国区战略顾问中心策略策划总监、华西区策略顾问部高级董事 张晓远

第一太平戴维斯华西区市场部传讯高级经理 魏玲

四川慧民泰商贸有限公司总经理 曾莉红

北京汉博天成商业管理有限公司上海分公司西区总经理 王娅

四川中连纵商业管理有限公司总经理 王超

四川中连纵商业管理有限公司副总经理 罗丽萍

朗基地产城市更新事业部投拓经理 王瑀琦

四川万德联行商业管理公司总经理 王俊

成都恒戬咨询管理有限公司CEO 施缨

成都金房集团有限公司商业板块负责人 蒙敬佳

宜宾新基界商业管理集团有限公司副董事长 张燕

四川中农众汇数智农业发展有限公司副总经理 钟建

新城控股集团成都公司投资总监 刘飞

中机产城规划设计研究院四川院长周凤其

华邦建设集团西南区域总经理张浩

迈空间联合创始人、常务副总经理 邓吉君

四川快易家房地产有限公司总经理 刘睿

成都汇辰资产管理有限公司董事长 李永雷

（注：排名不分先后）

沙龙伊始，赢商tech执行总裁周旭致开幕词，对各位嘉宾的到来表示了诚挚的欢迎。进入2023年，我们在这样一个农历的岁末聚在一起探讨，这是一个大家能畅所欲言，同时有所收获的午后。

周旭表示，商业从粗放式的快速发展到今天的数字化时代，让我们重新去思考，存量物业如何盘活，品牌如何更好经营。过去拼规模、硬件、营销，今后拼什么？我听到最多的一个答案是“深度运营”，当中包含很多东西，比如重新去做内容塑造，利用工具提升数字化运营。如何利用数据奔跑，建立与外界的连接，这是商业面临的新挑战，商管思考的方向、日常工作的维度都在发生翻天覆地的变化，换个姿势，换个思维，重新去赛跑。

#01

行业互助：

成都房开协筹组商业专委会

此后，成都市房地产开发企业协会会长徐志敏致辞。他表示，全国经济走弱，房地产行业持续下行，商业领域受到影响，消费需求迭代，消费场景创新，商业空间运营面临新的挑战。如何把握新的消费趋势，期待今天换个姿势奔跑，给出答案。

成都市房地产开发企业协会成立于1994年，自今已有29年历史，是成都市民政局登记备案、成都市住房和城乡建设局业务指导的非营利性社会组织，是成都市民政局授予的“中国社会组织评估5A等级”。协会定位为“开发商的平台，地产人的组织”，以“做大平台、做强粘性、做实价值、做好服务、做优品牌”为协会五大策略。通过“总汇来”“思想焰”搭建房企董事长级圈层，倡导企业家精神；通过“专业委员会”搭建协会服务体系，解决企业个性问题及行业共性问题；通过“职业经理人俱乐部”建立企业专业交流体系，达到知识、信息、资源共享。目前协会拥有开发商会员数量300多家，已正常运营的专业委员会19个，链接行业上下链企业近3000家，同时开展服务的行业社群运营达60余个。

沙龙上，还宣读了成都市房地产开发企业协会商专委筹委会文件，这预示着商专委筹备工作正式展开。

#02

数据报告：

后疫情时代商业发展展望

赢商tech城市商业地图产品部研究经理谷洁姗从数据和市场的角度，进行了《后疫情时代商业发展展望》的主题分享，分析疫情对商业的影响，展望后疫情时代商业的发展。

展开而言，疫情后不确定因素与风险大幅增多，购物中心开业率下降至3成左右。同时，购物中心客流冲击难复原、空置率增长快，2022年下半年客流恢复不及2020年，2022年前三季度空铺率较2019年增长了近一倍。如此境况下，未来五年预计仍有1亿㎡购物中心入市，行业竞争加剧。

后疫情时代，虽防控逐渐放松，但仍存不确定性，因此市场信心恢复还需较长周期。消费需求也在发生新的变化，健康消费需求进一步提升，推动运动相关业态勃兴；疫情中被压制的“悦己”需求可能迎来报复性满足。

这些新的趋势下，商业「差异化突围密码」是什么？

品牌端而言，经历2022年“关店潮”后，开店信心恢复还需较长周期；就近消费惯性已经形成，品牌拓展更倾向区域型、社区型项目；私域社群运营成为拓宽流量入口的高效手段。

项目端来说，圈层更加细分，可通过多元活动链接不同消费圈层；业态、品类、品牌“刷新“速度成为活下来的关键，新兴业态替换传统主力店成为商场新C位可吸纳年轻客群；购物中心调改趋向非标化，以策展思维进行运营优化的新型商业体成为年轻人心头好。

#03

主题对话：

2023年商业“差异化突围密码”是什么？

分享结束后，参会嘉宾围绕“2023年商业‘差异化突围密码’是什么”展开了热烈的讨论，从商业空间再生、差异化内容生态、数字化运营等方面各抒己见，于思想交锋中碰撞出2023年的商业新知。

首先，针对存量改造物业，如何实现有效的空间再生？嘉宾们提出了几条切实可行的思路：

· 读图时代，购物中心的颜值很重要，空间、灯光、造景等都应该有美感。所以很多购物中心在进行美学革新，通过颜值触动消费者，让他们产生分享的欲望。

· 空间再生首先要做好定位，让其具备主题感。同时要做好平衡，包括场景营造和成本之间的平衡，室内与室外空间占比的平衡，以及试错成本是否能够承受，都需要考虑。

· 商业空间可与文旅结合，典型案例如澳门威尼斯人、长沙文和友，与轻运动结合，如火锅+露营，实现家门口的轻旅行。

在空间营造实现差异化之后，又如何构建差异化的内容生态？嘉宾们也发表了自己的看法：

·疫情三年，人们的出行半径缩短，要么在工作场所附近，要么在住家附近。见兴里以商场的逻辑运营写字楼，楼上做商务空间，楼下是茶馆。根据产业和人群的属性，匹配刚需、高粘性、深链接的业态。

·社区型商业找到竞争空白；目的型商业做出特色，但同时要解决持续性的问题；大型商业以策展思维做出灵活性，迪士尼为什么那么火，因为它有内容创造能力。

· 重视儿童经济，80/90家长遛娃的习惯已经改变，且有更强的消费意愿。同时，宠物经济也开始兴起，除了打造宠物友好型购物中心，还可以引进该品类的新兴品牌，比如能够实现宠物社交的品牌。

同时，无论是开发商还是品牌商，在数字化方向上都有不同的思路，在工具的使用、团队的搭建上处于不同阶段，因此，于话题“存增量商业，如何有效利用工具提升数智化？”也碰撞出了许多精彩观点。

·做商业运营，需要借助数据，让机器去做判断，不带感情做出准备判断；项目或是品牌需要清楚自己到底要什么，有清晰的需求梳理。

· 做商业需要聚焦周边3公里消费者​的需求，通过大数据，明确消费者画像是什么，有没有发生变化，他们的消费需求是什么，有没有更新。

·消费心理、消费习惯已经发生本质变化，以前根据马斯洛需求理论运营商业，生存-生活-自我实现。但Z世代是反过来的，他们首先追求自我实现，然后才是要怎样生活和生存才能做到这个自我实现。所以，小体量商业需要人格化，核心还是对人的研究。

无论是商业空间再生、差异化内容生态，还是数字化运营等话题，都引发了与会嘉宾的共鸣和深度讨论。会后，多位嘉宾仍意犹未尽，在现场热烈探讨。

未来，新知局还将持续针对城市、商圈、项目、品牌及行业等领域更细分的品类、更热点的话题，通过实操性更强的沙龙活动，邀请更多商业人一起，共同探讨实体商业的生意经。