复盘2022：华南零售商业圈这些大事件将影响2023

撰文/罗嘉欣

​2022年（*农历壬寅虎年）实体商业迎难而上，在不确定中寻求确定性。2023年，全面放开的大经济环境下，实体商业谷底反弹，在这个火热的春节已经显现。接下来，我们一起来回顾2022华南商业圈有哪些值得关注的事件，城市商业又发生了哪些新变化，哪些影响也延续到2023年？

#01

海南商业成热门话题

海南在2022年度多次火上热搜。上半年受疫情影响，海南旅游消费受到一定程度的冲击，但下半年伴随着北方地区进入严寒天气，地处热带的度假岛迎来了客流旺季，免税市场再度火爆，一度迎来连续7天离岛免税销售额日销超1亿的佳绩。

在新商业动态方面，过去一年对于海南商业更是具有里程碑意义的一年。

海口：知名旗舰商业品牌相继亮相，华润置地打造的海口万象城开业、全球最大单体免税店-cdf海口国际免税城开业。前者是海南首座真正意义上的高端购物中心，后者打破了海南原以三亚为核心的免税商业格局，重塑海口商业地位。

​

三亚：作为旅游胜地，三亚的商业野心不小。在cdf国际免税城的基础上，2022年三亚海棠湾还相继迎来太古和华润两大高端重奢商业玩法加入，太古携手中免带来三亚太古里，华润置地拿地打造万象系商业。

在免税市场方面，除了海口cdf海口国际免税城外，王府井收购万宁首创奥莱打造王府井国际免税港，海南免税再增加一位新面孔。

#02

广东开业51个新商业，深圳独占鳌头

据赢商大数据统计，广东包括广州深圳在内的12个地级市在2022年开出了51个商业项目（*统计口径为单体量≥3万㎡项目）。

其中深圳年开业项目达到15个，新增商业总体量超过110万㎡，无论是数量还是体量均位居榜首，排在第二位的广州，年度新开商业10个，体量超过70万㎡。

从新开项目来看，规模化发展企业中，华润万象生活新增三家万象系商场，万科系新开2家万科里，天河城新开3个商场、碧桂园文商旅新开三家商场、爱琴海购物公园首入华南新开2家。

值得一提的是，除了老玩家之外，一些新入市的商业玩家值得关注，如在深圳，除了壹方天地D区和万象食家外，铁狮门华南第一个商业项目-后海汇、中洲集团第一个旗舰项目-中洲湾C Future City、满京华首个旗舰商业-满纷天地、仁恒商业首个梦中心、深圳首座天河城。

在广州，时代集团带来时代·芳华里CR8、金铂带来太和金铂天地、信达与益田合作带来信达金茂广场·益田假日世界、保利带来设计之都·时光汇、合景商业新作-合景·悠方（广州知识城）等。

#03

港资动作频频，高端商场提速

瞄准国内商业零售市场未来前景，手握大量现金的港资系，也纷纷开始“提速”姿态，包括自主拿地、合作开发等多种模式。

以太古地产为例，先后在西安、北京、上海落子后，2022年将目标瞄准华南，在三个城市释放重量级动作：

• 广州：太古地产打造的第一座太古汇——广州太古汇在2022年迎来开业十周年。新十年开局，太古地产宣布携手广州本土房企珠江投资，共同打造太古聚龙湾项目，目前项目已动工开建。

• 深圳：太古地产与福田区政府签署战略合作协议，未来双方将在福田区打造一座高端商业体。参考此前福田区商业发展规划，合理猜测未来的香蜜湖国际金融中心片区，将是太古地产的目标选址地。

• 三亚：太古与中免就海棠湾国际免税城三期项目达成合作，双方成立合资公司，将在免税城三期打造第一座旅游零售主题的太古里项目，这也将是全国最大的太古里。

同样是深耕大湾区的港资企业，新世界旗下K11去年不仅宣布打造上海二座K11和落子厦门，在华南地区，除了广州K11宣布开启第二轮品牌升级外，在香港大本营，其巨资打造的航空城项目-11SKIES（11天空）迎来新进展，包括引进首度进驻大中华区、大湾区唯一的KidZania儿童职业体验乐园（*计划2023年开业）等。

在深圳，K11内地首个旗舰项目，新世界与招商蛇口合作的蛇口K11项目正式官宣案名为“K11 ECOAST”，将携手超50位全球顶尖艺术家及建筑设计师，致力打造中国最美最有影响力的海滨文化艺术区。

除了港资，内资如华润置地、SKP等高端商场玩家亦在谋划新项目。广州作为这两家的重点选址城市，2022年广州万象城迎来新进展，SKP也已确定华南首家SKP选址天河跑马场了。

#04

二三线城市受关注，商业品牌加速下沉

商业市场经过十余年的跑马圈地，进入存量深耕时代，拥有深厚商业操盘与运营经验的企业，迎来了更多发展机会。除了广深一线城市外，在2022年度，我们看到了更多的专业商管公司、更多知名购物中心品牌亮相或落子下沉华南二三线城市。

在广西，以南宁为例，2022年度就相继迎来了中山路万象汇、广西第一座万科广场-长虹路万科广场、广西首家荟聚-南宁荟聚、广西首家微度假奥莱-杉杉奥莱、江南蓝鲸世界等商场开业；还有融创文商旅首个项目-路桥融创茂官宣等利好消息；万达广场继续下沉，除了签约南宁江宇世纪广场，还开出玉林北流万达广场和北海合浦万达广场。

在广东其他城市，在惠州，吾悦广场首入华南与惠州灿邦新天地签约，鸿荣源壹方商置签约惠阳鸿江尚城汇、碧桂园碧乐汇签约唐鸿时代广场；

在中山，华润万象生活打造的石岐万象汇开业；

在东莞，融创文商旅签约东莞中鑫广场，华润置地带来东莞第一座万象系商业-松山湖万象汇开业、第三座万象系商业落子滨海湾新区；

在佛山，星盛商业旗下佛山长华COCOCity低调试业、佛山第一座万象汇落子顺德大良、爱琴海购物公园开业；

在茂名，华南首座爱琴海购物公园开业；

• 在汕头，龙湖华南第一个轻资产项目-汕头星悦荟、中骏商管旗下汕头中骏世界城均迎来新进展。

• 在湛江，吴川奥园广场开业，招商蛇口全国第三座海上世界-湛江海上世界正式官宣；

• 在韶关，摩尔城打造的韶关摩尔城项目迎来重大进展。

#05

名品二手市场火爆，湾区奥莱迎新格局

过去一年，伴随着疫情带来的消费影响，消费者为应对不确定性风险，出现了“降级消费”的趋势，二手名品与名品奥莱市场出现异常火爆状态。

专注主打名品二手市场的城市“中古店”开始从个性买手店到发展为连锁品牌门店，从街边小店到走进购物中心，成为一种新的商场零售业态存在。而中古市集也成为了众多商场的一个营销主旋律，举办一场旺一场。

除了中古店发展势头正猛之外，主打名品的奥莱也在进一步加速扩张。在2022年度，以大湾区城市为例，深圳迎来了华南首家“杉杉奥特莱斯广场”，广州天河城在花都开出首家天河城奥莱公园，而在深圳业绩非常突出的的“8号仓奥特莱斯”也宣布开启异地扩张，与珠江投资签约，打造8号仓流溪河奥莱小镇。

#06

关店与扩张，零售品牌加速迭代

在不确定的情况下，很多零售企业进入战略性收缩阶段，尤其是一些老百货及老商超，在门店到期后不再续约而是采取撤出举措。

在过去的2022年，我们看到如广州东百花地湾百货、东莞海雅百货南城店、深圳岁宝百货宏发大世界店、家乐福广州万国店、沃尔玛广州云景店、百佳永辉广州富景花园店、永旺深圳新洲店等相继在2022年关闭。

还有一些知名的零售品牌也在2022年关店或者退出内地市场，如喜茶关闭全球首家“手造店”，英皇UA影城退出内地市场，稳健集团旗下“梁津生活”宣布将关闭线下店，绫致集团旗下男装品牌思莱德（SELECTED）终止中国零售业务、快时尚H&M密集关店、高端烘焙品牌Lady M宣布关闭内地所有门店等事件，让实体商业人揪心。

另一方面，我们也看到2022年的商场业态呈现了一些新趋势，如商场内新能源汽车、轻食茶饮咖啡持续拓店、美妆香氛、运动潮牌/潮玩、户外生活方式等更成为商场新开零售业态的零售军、传统零售业态如商超中的SKU更少、门店体量更小的精品超市仍在大力开店。

#07

打造国际消费中心城市，国际品牌首店成香饽饽

广州作为第一批国际消费中心城市，政府发力商贸经济，大力推进太古里、万象城、SKP等品牌落地，也大力发展首店经济。深圳市商务局更是将“首店经济”作为2022年度重点工作。

我们看到，在2022年度，深圳迎来了CHANEL间隔10年在深圳落子、阿玛尼美妆首家全球旗舰店「无界·红馆」、WE11DONE中国首店、茑屋书店、老佛爷百货、Christian Louboutin路铂廷美妆、VERAWANG、拉夫劳伦之家等全球知名品牌华南首店。

以深圳万象城为例，在过去一年就迎来了30余家国际品牌跨层旗舰店/首店亮相。万象天地更是吸引20余家国内外潮流品牌华南试水第一站，年内品牌焕新频繁。

本土品牌方面如奈雪的茶联合方所甄选等多个首店品牌合作共创了全国首家“奈雪生活”。

在其他城市，如惠州、东莞、佛山等城市，依靠本土旗舰商场或外来知名品牌购物中心，也带来了诸多国际品牌下沉机会，如MUJI、宜得利相继在东莞、惠州开出首店等，山姆进东莞。

#08

商业项目大宗交易活跃

过去一两年，房企暴雷频发。作为房地产的重要组成部分，商业地产也迎来了“资金紧张”。许多企业探索如何以商业重资产出售或其他形式，进行退出套现，以获得更多的现金流支持企业发展。

在过去的2022年，大湾区也迎来了几个大的成功交易事件，以商业零售资产为例，前有春泉产业信托16.39亿元完成收购惠州华贸天地68%权益，后有皇庭国际出售深圳皇庭广场。

在开放项目类型上的交易更多，主要以国企接盘民企资产为主，颇受关注的如中海地产36.89亿接手广州亚运城项目、珠海华发35.8亿接盘融创深圳冰雪城项目。但上述只是冰山一角，这类交易是否还会持续，取决于2023年房企融资层面能否有大的突破。

#09

茶饮降温，新兴咖啡品牌大肆扩张

作为新式茶饮最先火爆的区域，华南地区尤其是广深区域，诞生了一批成长迅速的头部及网红品牌，以喜茶和奈雪的茶为例。但这股资本推动的投资热潮，在2022年国内经济大环境之下，开始有明显的降温。新式茶饮首先在价格上开始出现松动，年内喜茶奈雪等均有一轮降价。后来者如霸王茶姬、茉莉奶白、丘大叔等拓店迅猛；果汁方面，野萃山、混果汁、蔻蔻椰等继续扩张。蜜雪冰城IPO成为年度话题。

相较于茶饮市场的高度“内卷”与“细分”，咖啡市场在2022年内迎来了“大爆”局面，资本加速推动本土咖啡品牌发展。

在星巴克与瑞幸两大巨头之下，本土精品咖啡品牌MANNER和M Stand、外来者如Peet’sCoffee、LAVAZZA咖啡，均在华南地区加速拓店。

在广深两大一线城市，本土精品/小众咖啡品牌如广州的store by.jpg咖啡，深圳的somethingfor、山池咖啡、KUDDO、大四囍等成为消费者和商场关注的香饽饽。不少小众咖啡品牌背后亦有茶饮巨头的身影，如奈雪投资了AOKKA和怪物困了，喜茶投资了乌鸦咖啡、KUDDO咖啡、精品咖啡品牌Seesaw。

在“万物皆可咖啡”的大背景下，“新中式”咖啡也成为了市场的热门话题，茶颜悦色、中国邮政等跨界咖啡，亦备受关注。咖啡行业正在迎来“高速发展”。

综述，

上述这些年度商业零售大事件以及主流消费趋势，不仅是在过去的2022年影响着华南商业零售圈，还将对2023年的实体商业零售市场带来持续的影响，值得关注。在新的一年里，我们将继续以“商业观察者”的角色，带来关于行业、企业、项目的更多报道。