新冠疫情放开后的商业地产人流恢复与未来发展

随着政府2022.12月5日的国内开放，2023年1月3日国家全面开放入境措施，新冠病毒新毒株XBB.1.5慢慢也会进入中国，虽然新冠病毒肺炎也被国家卫健委列为新冠病毒感染乙类传染病，但是开放后商业地产并没有马上出现报复性消费的景象，大街上各类商业体人流未恢复到疫情之前，民众由于疫情改变了消费习惯，整体消费能力变差，用钱比较谨慎，储蓄存钱的观念增强，医院人满为患医疗负荷加大、医疗挤兑药品短缺，新冠疫情开放后的商业地产人流恢复与未来发展是商业地产从业人员思考的重中之重。

商业顶层设计的变化：由于商业地产市场饱和房地产市场洗牌，疫情期间的经济环境导致购买需求减少、开发商资金困难，未来商业模式将走向多元化，以前传统的开发模式转化为轻资产、联营、托管、租赁、持有等多种模式，商业地产项目在选择股东合伙人与合作伙伴除了资金方面更看中合伙人资源、影响力、核心竞争力，财务情况、操盘经典案例等达到共赢和赋能的目的。

商业地产资产管理体系局部优化：从金融的角度来说，房地产市场存活最强的企业为大型民企最好拥有国企背景股东的公司（万科—华润），地方国企与央企，因为能坚定的落实中央政策发展方向承担社会责任，在政策支持和融资方面（近期国家房地产救市政策），相对大的企业会有融资优势，中小型房企破产，被并购、卖项目存活会成为常态，大型央企国企并购破产清算的企业优质资产，进行壮大（华润和招商等五大央企准备转变成资本投资公司，为了适应瞬息万变的市场化，增加决策效率），大型民企（恒大）会因市场低迷，负债率和资金链压力被接盘或者法人变更、战略转型、改变商业模式和股权结构等。

商业地产运营管理体系局部优化：以轻资产模式和托管模式、顾问咨询将受到欢迎，建筑规划设计方面未来大型企业主要以ESG（关于环境、社会、治理的投资理念与企业评价标准，华润、旭辉、凯德、太古等大型企业在ESG这方面做得很好评级很高），建筑技术主要以装配式为主，可以缩短工期、节约成本、保证节点、节能环保。（国际案例展示：2022.10.28卡塔尔世界杯中国负责建设的集装箱式足球场、集装箱临时酒店、度假村和商业街等），展示了方便、快捷、绿色环保、节能减排的优势。营销升级为全域流量营销：线上电商+线下门店互动，公域+私域，内容+社交、用户裂变、流量与变现，达到天时、地利、人和。招商运营物业引进智慧管理系统，实时对项目进行各项数据进行分析，各项危机预警，形成智慧商业管理系统。（电商线上线下融合、物联化、大数据、智能化、区块链、人文科学、元宇宙、房地产数字化运营、VR等最新的技术成就不断产生，融入到商业地产中，形成了新商业载体），不同时期的各类场景变换，进行项目运营管理优化等。

城市商业更新：城市更新主要的方式为改变功能、调节容积率、持续运营。城市文旅项目更新主要对现有老项目进行升级，具体操作为在做改造方案时接触文旅相关业态客户，收集设计需求后出规划图找相关单位审批，通过改变原有公共绿化设施占比调整，增加文旅新的配套商业，如零售、餐饮、运动、休闲（露营、房车营地、咖啡）、娱乐生活业态等，以收取的租金或者转让经营权二房东、合作联营等方式盈利，用于偿还文旅项目的更新工程施工改造费用。小型商业街通过改变业态品牌组合进行项目更新，商业综合体更新成本大，通过整体业态升级改造改变业态规划、更换主力店和新增加新型体验业态、部分业态重新品牌招商、工程改造等进行商业项目更新。老旧工业园通过改变用途、容积率（文创产业园、运动场、新商业项目、长租公寓等）的方式进行持续运营，由于俄乌战争欧洲能源价格上涨与短缺、人民币国际化推进、世界工业强国德国总理带商会主要成员近期的访华、很多资本与国际工业巨头（产业链迁移）都加大了对中国的投资（中国具有人力、产业链配套完整、政策支持、交通配套、成本、市场大等优势）、国家非常支持对科技、医疗等国家优先级的产业进行升级转型、经济内循环等发展方向，REITs将进入快速发展期，产业地产将迎来新的发展机遇。

疫情开放后的恢复：3个月为爆发期，会出现医疗挤兑，医院人满为患，药品短缺等情况，3个月内也因为春运和国内民众春节国内外游（近期走出国门去日韩的国民已出现戴黄牌事件、泰国热情友好接机等事件），国门打开会增加新的感染风险，开放的半年内属于爆发镇痛期，开放后的人流虽然会慢慢恢复，想完全恢复到疫情之前需要半年左右的适应期后进入恢复期，近几年随着国家对资本的发展进行管控出台反垄断的相关措施，未来发展方向为共同富裕共建美好生活。