收购北京苏宁生活广场 凯德设立多只基金切入新经济机会

凯德在华的投资又向前迈进了一步。

2月23日，凯德集团宣布，凯德投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划（简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目。

CCOP计划包括一支规模2.91亿新元的单一资产基金，和一家8.24亿新元的计划性合资公司。

其中，单一资产基金以5.53亿新元（28.1亿元人民币）收购了北京苏宁生活广场。而计划性合资公司将投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产。

目前，该计划性合资公司以1.57亿新元（7.99亿元人民币）收购了位于广东佛山的一个优质物流项目。

抄底商办

此次收入囊中的苏宁生活广场位于北京东四环CBD商圈，邻地铁1号线四惠站及6号线十里堡站，项目周边在建中的22号地铁线也将于2024年通车。

早于去年4月，便有消息称北京苏宁生活广场折价出售，项目对外报价约35亿元，此次算是尘埃落定，28.1亿元交易对价也相当于在公开报价的基础上打了八折。

一方面得益于地理位置及交易价格，另一方面北京商办市场仍具稀缺性，尤以五环内新增供应有限，未来租金水平具想象空间。

过去一年，受外部环境影响，北京办公市场新增供应微弱，租金方面也受到影响，但随着工作生活渐入正轨，市场对办公空间的需求也有待于今年陆续释放。

数据显示，2022年第四季度北京甲级办公楼市场需求呈现结构性恢复，市场净吸纳量已经转正，达到4.2万平方米；今年市场需求侧持续回暖可期。

此外，观点指数发布的2023年1-2月商办与办公空间发展报告显示，2022年四季度大金额资产交易主要集中在上海和北京，回顾全年商办资产交易标的的城市分布，可以看到城市分布较广，但聚集性较高，多数位于上海及北京。

据不完全统计，截至报告期末，上海及北京交易宗数分别为21宗和13宗，交易总金额分别为455.66亿元和245.43亿元，优质地段的商办资产仍是最受投资者青睐的标的资产。

但从城市整体表现看，2023年1月，一线城市办公租金平均单价为4.28元/平方米/天，环比上涨6.4%，办公市场实现有效复苏。

据了解，对北京苏宁生活广场的资产改造将于2023年一季度开始，该19层楼综合体项目净可出租面积（NLA）为52600平方米，包含24200平方米办公空间和28400平方米零售空间。

按照规划，改造后，可出租办公面积将增加30800平方米，达到55000平方米。同时，在负一层和一层将保留6500平方米的零售空间作为配套，以满足办公楼租户和周边居民的需求。

该项目将为市场带来一个独特的办公楼产品，包括开放式办公空间、极具社群氛围的公共区域和一个户外花园。

从更大的北京市场来看，凯德集团官网显示，目前在北京的办公楼项目主要为北京来福士中心，该项目是一个集购物中心、两栋服务式公寓及办公楼于一体的综合项目，总面积约14万平方米。

其中，北京来福士中心办公楼为一栋21层高、约4.1万平方米的国际办公楼，连接地铁2号及13号线，及机场快线轨道。身处企业总部云集之地，与中海油、中石化、中国电信等11家中国经济巨头为邻。

除此之外，去年10月，凯德以拍卖方式拿下北京博瑞大厦A座办公楼及地下车库，成交价约20.37亿元，项目位于北京东三环，拍卖的总建筑面积约5.82万平方米，评估单价为5万元/平方米，评估总价为29.1亿元。

今年1月，该项目以全新办公楼产品凯德·星贸正式亮相，全面启动招商。项目建筑面积合计5.82万平方米，计划于年内进行资产升级改造，全面提升软硬件品质和服务，并在下半年以新定位、新形象面世。

北京来福士广场办公楼、博瑞大厦、苏宁生活广场，凯德在京布局脚步渐密。随着项目后续更新入市，凯德也将于北京优质办公楼市场占据更大份额。

新经济锚点

值得注意的是，北京之外，上海是商办的另一处必争之地。资金来源方面，凯德则以基金模式撬动整个项目。

据1月5日凯德投资披露，2022年，凯德投资在中国成功募集三支境内人民币基金，分别为凯德投资中国特殊机会人民币基金I期、凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期及凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期。

三支基金总基金规模近47亿元人民币，并相应地完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购，使得凯德投资旗下基金的资产管理规模增加近90亿元人民币。

其中，特殊机会人民币基金I期收购了位于上海的一栋优质办公楼；产业园核心型人民币基金I期收购了凯德投资旗下位于上海浦东新区的张江高科技园区的腾飞科技楼；产业园核心型人民币基金II期收购了位于上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心，项目包括10栋高品质办公楼，总建筑面积近20万平方米。

其中，上海尚浦中心项目办公园区包括10栋办公楼，是铁狮门在尚浦领世第一期的开发项目，交易估值约为76亿元。

最新事件中，凯德投资设立的CCOP计划，总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目。目前已从全球顶级机构投资者募得8.92亿新元，合作方在该计划中持股80%，凯德投资持有其余20%股权。

计划性合资公司将投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产。对于合资公司提出的每项投资建议，投资者对是否参与投资保留完全决定权。

凯德投资将负责管理该合资公司，借助合作伙伴的集体力量，在中国寻找投资机会。

事实上，凯德近年投资方向正朝新经济产业转移。

公开信息显示，凯德投资于2020年10月设立了第一只数据中心基金，并于2021年5月设立了第二只数据中心基金，其中第三方资金占100%。

此次CCOP计划中的合资公司以1.57亿新元（7.99亿元人民币）收购了位于广东佛山的一个优质物流项目，该按需定制的物流项目已经100%预租给一家国内领先的纺织品电商平台。

凯德投资是于去年5月收购此项目，作为CCOP计划的种子资产。项目为期15年的租约约定了租金逐年上调，能够提供稳定、可预计的现金流。

据凯德方面消息，佛山物流项目的开发预计将于2023年三季度完成。该项目的NLA为140355平方米，地理位置优越，临近交通网络，距离规划中的珠三角枢纽机场只有10公里，预计到2035年，该机场将承载3000万人次的客流量。

凯德投资不动产私募股权首席执行官西门瑞斯表示：“CCOP计划将发挥凯德投资在获取项目机会、构建交易结构和执行方面的专长，为投资者提供每笔交易的定制策略，并在他们获得或增加市场敞口的同时，获得具有吸引力的风险调整后回报。该计划将是凯德投资私募基金业务的一个重要推动力。”

2月22日，亦有消息称凯德投资设立了中国数据中心发展基金——凯德中国数据中心合作伙伴(CDCP)。根据声明，承诺给CDCP的总股本为5.3亿新元，现有和新的全球机构投资者客户持有CDCP80%的有效股权，凯德投资持有剩余的20%。

CDCP已承诺在大北京投资两个超大规模数据中心开发项目，项目完成后，将为凯德投资管理的资金增加约10亿新元。

项目预计于2025年完成，数据中心IT负载将超过100兆瓦，也使得凯德在亚欧区域的数据中心组合达到26个，数据中心资产管理规模达到60亿新元（309亿人民币）。

从CCOP到CDCP，凯德投资以20%份额在以轻资产和费用收益为主的道路上继续前行。

体现在业绩方面，凯德投资2月23日发布截至去年12月底的2022财年业绩报告显示，由收费相关业务和房地产投资业务增长所带动，全年营收同比增25%至28.76亿新加坡元。

另悉，自2022年6月以来，已经设立了三支人民币基金，从第三方募资近7.8亿新元（40亿元人民币），并迎来10家中国机构投资伙伴。加上近期新成立的基金，凯德投资已经从第三方募资超过20亿新元，投资了中国的七个优质资产。

截至2022年12月31日，凯德投资在中国共有12支私募基金，持有31个物业，基金资产管理规模为213亿新元。