大体量商业，还能怎么玩出圈？

2023年5月，我们将走进第18届中国商业地产节，共同探讨行业的变化，展望未来的方向。在此之前，赢商网将推出《提问2023商业》系列策划，从宏观消费环境到商业大势，从项目开业、类型机会到品类的变化趋势，透视行业数据，全方位分析预测。

此为第八篇，大体量商业，怎样玩出圈？

往期回顾：

2023年，实体消费能回到疫情前的样子吗？

今年计划开588个新mall，实际能开多少？

新消费投融资又行了？除了咖啡，还有谁抢手？

今年，购物中心客流能恢复到2019年吗？

谁会是购物中心里的下一个“国货之光”？

小体量商业，还有看头？

今年，这些失意的品类还能翻红吗？

大体量商业，庞然大盒子建筑只是外表，丰富多元的业态和品牌才是灵魂。在巨大的商业空间里，已经从吃、喝、玩、乐、购，延伸到潜水、滑雪、马场、高尔夫、露营等各种户外体验，适逛人群包罗了男女老少各类消费群体。

但大体量也有大承压，在市场变幻更迭下，大体量商业增量逐年收缩。疫情防控全面放开后，随着人们对休闲旅游、城市微度假需求的提升，市场会迎来怎样的变化？

本文将大体量商业定义为商业建筑面积≥20万平方米的购物中心。

1.增量持续收缩后，大体量商业会反弹吗？

据赢商大数据统计，过去12年来，20万平方米及以上的大体量商业数量存量占比逐步下跌，从7.53%降至4.59%。从每年的数量增量上看，过去三年，每年新增项目分别为15个、19个、11个，逐年下滑。

但未来两年，或将有小幅反弹。从2023年-2024年筹开大体量商业项目看，预计占比从2022年的3.13%提升至4.45%。

近年，随着商业地产的发展更迭，中、小体量商业成为主流，大体量商业增量收缩，背后是多重因素的叠加。

• 其一，城市商业发展进入成熟期，规划趋于理性，大型商业用地供应得到合理控制；

• 其二，消费市场更迭，个性化、小众化项目得到市场青睐，大体量商业项目被分流明显；

• 其三，大体量商业项目资金投入大，拉高门槛，尤其在房企资金紧张时期，令部分企业望而却步；

• 其四，购物中心进入精细化运营阶段，大体量商业项目对运营的挑战非常大。

未来，随着人们对出行、休闲旅游需求的增加，城市文旅综合体类大体量商业项目有望出现小幅反弹。

2.“有趣的灵魂万里挑一”，大体量商业怎样玩出圈？

“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一”。在购物中心严重同质化下，驾驭大体量商业出圈并非易事，但市场上每年都不缺优秀者。总结多个出圈案例，不难发现，紧扣年轻消费者需求，打造城市微度假概念、拥有高颜值、全业态、特色首店、沉浸式场景体验、特色空间是大体量商业“出圈”的共性。

城市微度假概念：上海南翔印象城MEGA总面积达34万平方米,以“一日微度假胜地”为定位，打造了1000㎡+沉浸式生态植物园“觅境·森林”、被梯田状的绿色植被环抱的独特“退台花园”、400米网红屋顶星空跑道等场景。纯商业面积全球最大的武汉武商梦时代，围绕城市中心“微度假”生活方式，在48万平方米的商业空间里，引入空中动力乐园、空中滑雪场两大主题乐园。

上海南翔印象城MEGA 觅境·森林 图源@赢商网

空间&体验：全球最大单体免税店cdf海口国际免税城，独家定制史诗级主题中庭--AURA天际秘林，设有神秘山地巅、岩石海岸、水上森林等八大梦幻主题场景；超高27米，宽12米的巨大屏幕投影出的3D场景，让游客身临其境。龙岗万达广场紧扣互动式“生活中心”，打造了一条长64米、高30米的世界最高最长室内扶梯、一座77.77米长的室内玻璃栈道鹊桥、室内马术馆、室内冲浪馆、室内萌宠4S店。

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cdf海口国际免税城AURA天际秘林主题中庭 图源@赢商网

品牌阵容：上海南翔印象城MEGA引入品牌超400家，其中城市首店、区域首店及品牌最新概念店超300家，城市首店及品牌最新概念店占比超40%，区域首店占比85%。cdf海口国际免税城引入800余个国际国内知名品牌，其中5家全球独家定制品牌店、7家全球首店以及50余家全球最新概念设计品牌专卖店；武汉武商梦时代云集600+品牌，40+国际美妆专业矩阵，一众特色店。

武商梦时代品牌门店 图源@武商梦时代

3.大体量商业“玩家”，有几派？

大体量商业项目的“玩家”，必定是有钱有才（运营能力）的主。从过去三年开业的大体量商业项目看，主要“玩家”的身份，以头部内资房企/商管公司为主，同时还有奥特莱斯运营商、零售企业、外资企业等，无一不是实力派。

内资房企/运营商聚集了万达、华润万象生活、印力、新城控股、融创以及招商局蛇口、华侨城、绿地、鸿荣源、弘阳地产、月星集团等。万达3年打造了6个大体量商业项目；华润万象生活3个大体量商业项目涵盖了万象汇、万象城两条产品线；印力3个项目，2个是印象城MEGA产品项目，1个是印象城产品线项目。

奥莱运营商仅砂之船、杉杉商业。砂之船（福州）超级奥莱是砂之船集团接盘同行奥莱的首个项目，也是集团打造首个小镇式奥莱。

零售企业，王府井、步步高、武商集团三大零售巨头依托集团丰富的品牌资源及商业管经验，在商业地产领域发力多年后，触角伸向大体量商业，打造标杆性商业项目。

外资企业，永旺梦乐城、英格卡，背后均有零售商业的特质，带着海外商业管理的独门秘笈参与到中国大体量商业运营当中。

2023年即将开业的大体量商业项目运营企业，除了万达、华润万象生活、新城控股“三雄”外，还将有奥莱运营商八号仓、百货/零售巨头SKP、大商股份、港资外资企业和记长实、SM集团等企业参与其中。

随着商业地产轻资产模式盛行，未来拥有强大轻资产运营能力的实力企业优势将更胜一筹，他们强大的品牌资源、领先的数字化管理能力都是对大体量商业运营的最强赋能。

大体量商业有大担当，不仅承载了一座城市的生活方式，更是城市商业的名片，与城市商业经济紧密相关。随着“玩家”实力、商业地产精细化运营水平不断提升，大体量商业未来可期！

更多行业趋势与新玩法，尽在第18届中国商业地产节。扫下图二维码，报名参加这场一年一度的行业盛宴吧。

如果你也想向2023商业提出问题，或者希望在地产节上听到大咖们讨论哪些问题，欢迎评论区留言告诉我们～

时间地点：2023年5月 广州

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