新知局第2期：顺应商业开放新格局，项目和品牌如何实现新共赢？

2023开局，被疫情封住的人们，开始回归城市街头。全国多地消费数据表现亮眼，餐饮、电影、旅游、酒店等行业消费回升明显，为今年的消费复苏开了一个好头。

市场复苏进行时，商业如何抓取机遇，找准消费客群？燃动消费热点？与此同时，商业市场“内卷”加剧，存量商业积极调改，新开商业推陈出新。顺应商业开放新格局，项目和品牌如何实现新共赢？

2023年3月2日，第18届中国商业地产节24城联动沙龙成都站——「新知局-2023成都影响力沙龙」系列活动第二期在成都几何书店举办，沙龙以“开放商业的共振”为主题，对以上两个问题进行了探讨。现场成都环贸ICD、合景·悠方、泰和-文化广场、新希望商业、优品道商业、汉博商业等项目方代表及几何书店、波力城潜、Eggy蛋黄宠物等品牌方代表，纷纷以开放的姿态，共话商业的大同。

沙龙伊始，赢商tech四川省总经理徐梦晓发表了开场致辞，并欢迎各位嘉宾莅临现场。

“近年来，商业环境和消费趋势发生了改变，变革时代已经来临。机遇与挑战并存，是不容忽视的课题，也是我们要加强沟通交流的原因之一。只有充分了解市场，才能明确方向；凝心聚力，才能携手共赢，这也是我们举办沙龙的初衷所在。最后，感谢几何书店为本次沙龙提供场地，让我们能够阳春三月，相聚几何，共话新知。”

#01

微增长渐成行业共识

商业市场洗牌速度加快

随后，赢商tech西南区域副主编朱雅洁从数据和市场的角度，进行了《2022年度全国商业发展报告及成都商业趋势》的主题分享，回顾2022年全国商业发展情况，并分析了身处其中的成都的商业趋势。

受疫情影响，2022年全国商业增量下降近36%，开业率创十年新低，“微增长”逐渐成为行业共识。当中，商业一线城市增量降速、竞争加剧；商业二三线城市存增量双高、发展提速，有望迎来结构性新机遇。“内卷”愈演愈烈，存量经营难度剧增，轻资产市场空间巨大。公司层面来看，国央企份额不断提升，地铁公司持续加码，行业洗牌速度加快。

具体到项目运营，呈现出“商业管理半径不断缩小，商业经营的精准度再次提高”的特征。近三年中档、大众化项目开业量不断走低，而高档、中高档项目持续攀升，“开个mall就躺赢”的时代一去不复返。同时，大型项目新开业量逐渐减少，而小型、中型项目不断增多，从做更多人的生意到做透一群人的生意，商业运营由量变走向质变。

聚焦到成都，成都商业在2022年经历了疫情反复和高温限电，商业增存量及开业率、客流等受到明显响。2022年，成都商业存量近1600万㎡，仅次于上海、重庆，反超北京排行第三。全年15个商业项目（商业建筑面积≥3万㎡）入市，新增供应140.6万㎡。

2023年，成都拟开商业项目20个，总体量210.7万㎡，无论是数量还是体量均同比下滑超20%。值得注意的是，拟开近半为轻资产项目，如成都金牛大悦城、成都凤凰山大融城奥莱、成都永立王府井购物中心等，存量物业盘活与焕新，成为开发商/运营商拓展成都商业版图的又一路径。

客流方面，样本监测的成都168个购物中心内，2022年日均客流290万，同比下降3.33%；场日均客流1.73万。受疫情反复及高温限电影响，4/7/9/12四个月客流均出现了明显下滑，尤其8/9月叠加高温限电，9月客流降至全年低谷，场日均客流仅1.19万。6/7月的暑期及10月的国庆假期场日均客流较高，均超2万。

业态方面，餐饮、零售、儿童亲子、生活服务收缩明显，仅文体娱实现连续两年正增长。Z世代逐渐成长为消费主力，百货、超市、快时尚等传统主力店逐渐失效，潮流数码、汽车体验店、IP主题店等新型主力/次主力店发展向好。

首店方面，2022年成都新开首店301家，居全国第六。值得注意的是，国际奢侈品品牌加快在成都多店布局，以LV、Dior、Gucci、CHANEL为代表的一众一线奢牌，不仅在春熙路商圈进行双店布局，更在城南SKP开出了三店，说明高奢品牌看好成都消费市场。

所幸，无论是经济层面还是消费层面，都出现了较为显著的复苏迹象。短期内悦己、旅游或迎报复性消费。长期看，人口负增长大背景下，“一老一少”消费价值值得深度挖掘；Z世代崛起，新国潮消费将推动本土品牌快速增长；私域社群运营成为拓宽流量入口的高效手段，元宇宙、策展式等新型商业探索有望推动购物中心行业迈上新的发展台阶；商业地产的存量改造与更新将成为业务发展重要途径，轻资产运营模式将持续促进行业整合。

#02

商业项目角色转变

为品牌提供多维赋能

分享结束后，参会嘉宾围绕“商业如何燃动精准客群消费热点”“项目和品牌如何实现新共赢”展开了热烈的讨论，从精准客群、消费热点、商户赋能等方面各抒己见，于思想交锋中碰撞出2023年的商业新知。

本次沙龙主要探讨两个议题：

1、市场复苏进行时，商业如何燃动精准客群消费热点？

2、顺应商业开放新格局，项目和品牌如何实现新共赢？

（按嘉宾发言顺序排列）

//几何书店发展中心总经理 杨栋栋

商业与人口密不可分，当Z世代成长起来，成为消费市场主流，他们的消费更倾向于个性、有趣，同时也更加理性。他们虽然愿意为情怀买单，但更倾向物美价平。

文体娱业态近两年发展不错，作为书店来说，我们要做的是在“活着”的基础上，努力将前三年丢失的营业额抢回来一些。

//Eggy蛋黄宠物品牌创始人 贾文彬

成都的宠物数量、市场占有率、大众关注度，都排在全国前列，但目前宠物行业更多关注的是宠物医疗、宠物零售，还没细分到生活方式，中高端消费者找不到满意的宠物洗护、社交服务；Eggy蛋黄宠物吸引年轻客群，是因为一直致力于为宠物和宠物主提供舒适的体验环境，而非售卖环境。

真正的“宠物友好”，不是做到宠物可进入就OK。宠物友好应该是让宠物主觉得友好，不觉得尴尬或者拘束，并为他们打造一个有温度的空间，让宠物主带宠物进入后无压力、没负担，并能让宠物主与宠物、爱宠人与对宠物不感冒的人之间关系更加和谐，做到这些才能算是真正的宠物友好。

//波力城潜商业运营管理有限公司董事总经理 陈国清

目前我们在西南做两种类型的体育项目，一个是羽球培训，在成都高新区、青羊区建有羽球场，提供专业场馆、专业教练指导，实现市民在家门口运动的自由。另一个是城市休闲潜水，将在重庆欢乐谷建设国内最大的休闲城市潜水馆，成都方面也正在选址，希望今年能够落地；同时还进行潜水设备的研发与生产、数据分析等，让这项小众运动走向更多消费者。

随着健康生活方式的普及，大众对体育产业的关注度大幅提高，我们希望通过专业场馆投、建、运、维一体化以及专业教练提供的服务，助力全民大健康事业。

//优品道商业副总经理 李妮

消费者花钱态度更谨慎，更注重性价比，携手能够提供情感共鸣和情绪价值的合作伙伴，才能对客群进行精准营销。

上半年多数品牌商家还处在回血的状态，观望的情绪比较大，作为项目方，要做的是携手实力品牌、潜力品牌燃动消费热点。同时，由于消费者花钱的态度更谨慎，更注重性价比，携手一些能够提供情感共鸣和情绪价值的合作伙伴，才能对客群进行精准营销。

//新希望商业总经理 温晶寒

存量商业时代，体量2-3万方的社区商业或许是商管公司的新机会。新希望商业即将在今年下半年开业一个新项目——新希望中鼎316。

对于项目和品牌如何实现共赢，我们有一个新的思路。一些小型的社区商业，入驻的商户以小商家为主，他们在运营上面对着一些具体的困难，作为平台，我们要通过各种方式为他们赋能，比如抖音、小红书推广，甚至海报制作等，实实在在帮助他们解决痛点问题。

//合景·悠方项目总经理 胡科

有数据反馈：现在的消费者到购物中心的目的分类来看，纯购物需求促动不足10%，消费者更加关注餐饮、体验、观影等，已经更加倾向于将购物中心定义为社交需求的场所。所以购物中心的经营策略也会持续发生变化，能为消费者提供更舒适的场景、更多元的社交实现空间、更丰富的体验活动，可能是未来大家会去思考的方向。

从商业辐射范围来说，消费者的消费安全边界越来越明晰，更多选择就近消费。绝大部分商业项目的辐射范围将更聚集在项目3-5公里范围内。在这样的范围内、会员存量相对固定，购物中心如何清晰分析获取目标消费者的画像，这是未来大家关注的重点。未来购物中心的精准运营需要更好的整合项目和品牌之间的会员关系，更关注项目和品牌的客群共享和服务连接，通过会员引流和下沉的方式，让消费者与品牌发生的联系更加紧密，形成消费者服务的全链条闭环。

//汉博商业西区总经理 王娅

随着消费环境的结构性改变，客群的精准划分也随之变化。以前习惯从年龄、收入等维度来分，现在更多以价值观来界定，用“什么样的价值观将一群人联系在了一起”来作为标准。比如现在有一种对“新青年“的划分指标就很有意思：只要爱自然，就是新青年。

介于精准客群的界定标准不同，涉及到消费热点的问题，就不能停留在表面，要从消费心理学、消费行为学的角度去思考，深入底层去看一个消费热火的根本原因，不然就只能学到人家的皮毛、产生莫名其妙的内卷。比如一个城市的宠物经济发达，我们做商业创新时，应该研究其背后是否是单身经济在影响？找到背后的影响要素，就会有很多细分小切口去做创新，不一定非要成为网红，但其生命力会更强。

//成都环贸ICD租务经理 赵蕊岚

作为一个标准商业体，如何找到精准消费客群，吸引消费者线下到达转化，怎么去跟非标商业竞争，都是必须面对的问题。

ICD的核心客群主要有三类：周边成熟住宅的中产人群、东大街办公人群、地铁2/8号线出行客群。他们的购买力较强、消费需求也相对清晰、对品质要求高。因此我们希望通过打造该类人群生活场景的方式，利用餐饮体验等线下体验业态吸引到场，提供匹配的零售业态组合带动消费增长。新商业时代下，商业项目的角色应该从提供场所的开发商，转变为为消费者提供服务和为品牌提供运营的资源整合平台。

结语

无论是对市场趋势的把控，还是对商户的多维赋能，项目与品牌想要获得长远的发展，合作共赢才是制胜之道。

2023年5月，中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第18届中国商业地产节，便为项目和品牌提供了一个交流、合作、招商的平台。以开放的姿态，共话商业的大同，2023年5月，广州，不见不散。