专项解读|太古、海岸城……深圳CBD城区“福田”还有哪些商业期待？

编者按：按规划，深圳都市核心区包括罗湖区、福田区、南山区全域以及宝安区、龙华区、龙岗区的部分区域。过去三年，在深圳加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下，各城区均在“铆足马力”打造商业名片。为此，赢商网特别推出“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录各城区商业变化，展望未来发展机会点。本篇为福田区。

建设国际消费中心城区，福田区商业发展野心勃勃。

探究根本，一方面是作为深圳城市中心需要有匹配的商业生态；另一方面是经济常年位居前列给予的底气，2022年福田GDP迈入5500亿元大关，达到5514.5亿元，增长3.0%；社会消费品零售总额2294亿元，连续18年位居全市第一，以不到全市4%的面积贡献了全市近1/4的社会消费品零售总额。

然在商业层面，多年来缺位的国际高端时尚资源让福田商业相比罗湖、南山区域，存在感明显更弱。改变在近几年，在“中心区”功能提升、商业新目标指引下，福田区商业正在“力争上游”。

01.商业现状

优质商业资源聚集，高端MALL“缺位”

据赢商大数据统计，截止到2022年末，深圳已开业购物中心/独立百货264个，总体量1657万平方米（≥3万平方米）。其中福田区已开业购物中心/独立百货为26个，商业体量约215万平方米，排名第五。

尽管在商业总量上，福田区并不具备优势，但从商业级次可以反映出福田作为深圳中心区所展现出的商业价值，区域内聚集了大批优质商业。

以中高档mall为例，赢商大数据统计，福田区包含了印力中心、中航城君尚购物中心、One Avenue卓悦中心、深圳福田COCO Park、华强北茂业天地等6个中高档mall，数量位居九区之首。另有深业上城、中洲湾C Future City等新崛起的具有城市影响力的代表商业。（注：赢商大数据结合项目内轻/中/重奢品牌数量、比例、各业态平均客单等指标，划分出高档、中高档、中档、大众四个项目档次，档次越高，消费水平越高）

#增量方面

近三年来福田区增速较为缓慢，主要在于该区域商业开发较早、成熟度高，可供给土地、项目均有限。据赢商网统计，2020年-2022年福田区仅有5个新项目入市，总体量32.1万平方米，新增供应体量排名深圳第五。相比于近年来商业供应大区南山、宝安、龙岗带来的超70万平方米的供应量，福田在新增项目上明显更为乏力。

#商圈方面

40余年的发展深圳形成了47个大大小小的商圈，福田区拥有福田CBD商圈、华强北商圈、梅林路商圈、下沙商圈、车公庙商圈、深业上城商圈6大商圈。其中在深圳的七大市级商圈中，福田区占据了两个，分别为福田CBD商圈、华强北商圈。

值得一提的是，福田区还拥有深圳商业密度最高的商圈-福田CBD商圈，该商圈以200万平方米的面积贡献了超80万平方米的购物中心总量。此外还盘踞着连城新天地、购物公园等地下商业街区/特色商业街区等。

02.近三年商业变化

时尚度与高端商业迎来重大突破

对比三年前，我们看到福田区商业在时尚氛围与高端消费两大板块，实现了跨越式的进步。

#新商业入市与存量商业焕新，时尚氛围提升

多年来，福田区多聚焦在餐饮板块，其时尚零售方面具有明显的短板。但我们观察到，近年来随着多个代表性项目的入市，以及存量项目的改造升级，福田时尚氛围具有明显的提升。

深圳福田星河COCO Park二期与一期（北区）亮相后，整个项目商业建筑面积达到12万平方米。在“顶流美妆+潮流地标+网红餐饮高地”运营思路下，项目进行美妆业态与时尚零售的提档升级。相继引入了亚洲第五家乐高城市旗舰店、华南首家全球最高等级阿迪达斯品牌中心店；美妆板块更是拥有Dior、Lancôme、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等强大阵容。

深圳One Avenue卓悦中心亮相后，运营稳定推进，业态与品牌升级围绕“高化美妆+高端腕表+首店旗舰店”趋势，相继带来TIME VALLEE时光天地深圳首家旗舰店、VERA WANG华南首店以及VALENTINO BEAUTY、TOM FORD、ESTEE LAUDER、LANCOME、YSL等高化旗舰店。

去年新开业的中洲湾C Future City一期，相比于福田区其他商业更聚焦在年轻潮流、艺术文化上，带来了 TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋「华南首店」、 teamLab共创！未来园「内地首个常设馆」、MMC「中国首家旗舰店」等稀缺主力品牌以及一众设计师、新国潮品牌。

诚如上述提到，福田近年来新增项目不多。因此在依托少数几个新项目作为区域商业升级的抓手，老牌标杆购物中心焕新升级也是福田商业向上进阶的关键力量。近三年来福田存量商业在不断的业态重构与内容叠加中焕发出了时尚新意。

网红打卡地深业上城国际范不断提升，招引了老佛爷百货华南首店，并抓住高端消费在原有保时捷城市展厅、特斯拉门店基础上持续巩固新能源汽车消费，引入NIO HOUSE、理想等多个汽车品牌。

天虹将原中航城天虹与深南天虹合并升级为中航城君尚购物中心，以打造沉浸式潮燃生活集合地为核心，引入了众多自带黑科技属性的店铺。同时去年持续优化大女装矩阵，提升商场的品质感。

2022年改造启幕的领展中心城也引入众多首店与旗舰店，除了都市品质餐饮与微醺夜经济氛围提升外，还对精品零售，在潮流运动、家庭亲子配套/零售、时尚女装等板块进行了优化。

深圳卓悦汇全面升级零售业态，以高化美妆、潮玩、运动潮牌、电子数码、新能源汽车等多元业态扩大在地商业影响力，从区域型mall持续向城市级mall进阶。

由此可见，福田在新兴商业植入与存量商业的打磨中，除了持续夯实餐饮的原有优势外，具有显著提升的业态有高化美妆、高端腕表、新能源汽车、大女装等业态。

而以上商业体的合力让福田区商业面貌发生迭代，尤其是各代表性商业体的升级，让该区域破除了以往以餐饮为主的同质化竞争，在差异化更明显的并存中形成多元化与特色化发展格局，并提升区域的时尚度与潮流感。

#国际消费品牌与高端商业“破冰”

作为一个没有重奢商业的城市中心区，福田区还缺乏国际顶级消费品牌。为了改变这一形象，福田区政府也在努力激发高端商业活力，重点聚焦在两个方面：

• 一是以首店经济加快聚集国际品牌；

• 二是引入高端商业品牌推动高档商圈建设。

  如今福田区在高端消费方面，改变也在发生。

在首店经济方面，从近两年统计的数据来看，福田区一直是首店进驻的热门区域。尤其2022年深圳发布了《深圳市关于加快建设国际消费中心城市的若干措施》，福田区紧接政策加码，推出《支持商业发展若干措施》，对落在区域内的深圳首店以及以上的品牌授权代理商、品牌企业给予最高500万的一次性支持。

因此2022年福田区首店爆发式增长，全年吸引了92家首店进驻，成为该年引入首店数量最多的行政区。在国际品牌数量上也表现优异，全市新引入的93家国际品牌首店中，福田区占比约1/3，引入30家国际品牌首店。包括老佛爷百货、茑屋书店、高达基地等重磅品牌都已经进驻。

在高端商业方面，2022年8月福田区人民政府已与太古地产签约，双方将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，全面助力打造国际消费中心城区，这意味着福田区或将迎来区内首个重奢商业。

​（成都太古里）

值得关注的是，太古的选址极有可能是香蜜湖新金融中心区域，这是深圳高水平规划、力争引进百亿级高端百货购物平台、打造国际高端消费街区的世界级地标性商圈。未来这里的重奢商圈或将成为深圳最高端的重奢商圈。

03.未来机会与挑战

2023年，福田区提出要打造中心区、香蜜湖、华强北科技时尚电子、车公庙国际时尚文化等消费商圈5-6个，新增高端消费品牌20家，新增首店60家以上，社会消费品零售总额突破2400亿元。

未来也将持续推进“国际消费中心城区”建设，目标之下，福田商业也面临着机遇与挑战并存的局面。

#基础数据稳健

经济是支撑消费的底层逻辑，福田GDP常年位居深圳前列，尤其是社会消费品零售总额稳居榜首。且福田作为聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，都是具备高消费能力的商务白领、新中产客群。这都将为福田大力发展商业提供最基础的保障。

#密集旧改为商业提供可能

目前而言福田土地资源高度紧缺，商业发展主要依托城市更新释放空间。数据统计，2010年至2020年，福田约98个项目列入城市更新规划，除去竣工项目，还有52个规划中或建造中。

另福田已经编制了以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，和梅林、车公庙、八卦岭、金沙等重点片区城市更新空间统筹规划方案，将打造形成“一轴两翼”总体空间格局拓展优化发展空间。包括金地、京基、海岸、卓越等集团都在福田拥有大型旧改项目，这些都是福田的商业增量部分。

颇为值得期待的超大型旧改项目-福田村海岸城旧改项目，更新用地面积近23万平方米，将打造成5.0版本的海岸城。该项目包含住宅、商业、公寓、办公等功能，位于中心区第一辐射区，将建成一个产城整合的高效建筑模式。

（福田村城市更新效果图）

深圳市中心巨无霸旧改更新示范项目，总面积超130万方的中洲湾C Future City是一座文化与艺术的潮流中心，除了已经亮相的8万平方米的一期商业，还有8万平方米的二期开放式商业街区购物公园同样值得期待。

福田CBD超级商业One Avenue卓悦中心也还有二期商业待亮相，亮相后整个综合体的商业面积将超30万平方米。

金地新沙旧改项目也是一个大体量的超级旧改项目，总建筑面积67.4万平方米，包括写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心等。

#政策支持力度大

针对建设国际消费中心城区核心区这个目标，福田政府对区内商业发展给予了高度的支持，且成果明显。比如首店政策、香蜜湖百亿级高端商业项目的引入、节日营销的统筹。

2023年福田提出将推动中央大街打造国际化妆品一条街，高标准建设华强北科技时尚电子商圈、车公庙国际时尚文化消费商圈。实施福田消费IP推广行动，持续开展“湾区之yeah 乐在福田”、咖啡生活节等系列活动，持续扩大消费市场规模。在政府的大力支持下，福田商业也将更加繁荣。

机会点的背后，不容忽视的是深圳各大行政区的实力都不俗，商业繁荣度也快速提升，尤其是南山与罗湖，未来商业价值仍在不断攀升。短期来看，福田区也面临着巨大的挑战。

#近期增量商业不多

据赢商网统计，未来三年（2023年-2025年）深圳至少还有46个新项目，合计442.91万平方米的体量入市，然福田仅有4个项目合计22.2万平方米体量供应。相比于与其商业实力相当的南山、罗湖要少很多，这两个区分别有89万平方米与116万平方米的商业供应。

据悉，未来三年南山将迎来招商太子湾、COMORROW 超深活中心、K11 ECOAST、恒裕·香悦X、前海壹方汇等诸多重磅项目；罗湖也将有超级旧改华润湖贝项目、罗湖益田假日广场、KK TIME等新项目。

反观福田，除了太古项目暂未落地外，未来的商业增量主要依托于旧改，无论是One Avenue卓悦中心二期（南区）、福田海岸城、中洲湾C Future City二期还是金地新沙项目，均是城市更新项目，开发周期长。

短期内，面对其他区域重磅项目入市的冲击，福田区想要打破深圳城市现有商业格局，重塑城市商业地位，仍是一个很大的挑战。