万象城、银泰等头部企业全来了，郑东新区迎来商业新爆点

提到郑东新区，脑海里会想到郑州市标的大玉米，壕圈代表北龙湖，引以为傲的双子塔，坐拥大量高端住宅及写字楼，去年4月，少林寺方丈更是拍得郑州东区一块商业用地的信息，更是让区域受到行业的关注。

2023年是郑东新区开发建设二十周年，放眼整个区域，我们发现随着郑州东进战略成效显现，郑东新区商业也在加速崛起，尤其是郑东CBD商圈，是郑东新区商业的重要增长极。

随着华润、银泰等优质商业的供应，该区的商业格局及商业面貌是否会有转变？它是否能迎来自己的”黄金时代“？

01

郑东新区，城市发展核心引擎

郑东新区的规划始于2001年，前身是一个老的军用机场，经规划，郑东新区涵盖5个不同的定位组团，分别承担金融商务、居住、交通、教育、产业功能。

交通上，郑东新区西起中州大道、东到万三公路、北至黄河、南达陇海铁路，高铁和地铁的叠加，拥有对外的辐射力以及对于相关资源的集聚力。

注：郑东新区由日本黑川纪章设计事务所规划设计

整个郑东区域的规划上，云集了黑川纪章，矶崎新，扎哈·哈迪德，匡晓明等城市规划大师，金融岛等区域又云集了魏敦山，矶崎新，张雷等国内国外建筑大师，极具国际视野与姿态。

人口方面，2003郑东新区建设之前，区域总人口不过5万人。随着政策倾斜，截至2022年底，郑东新区入住人口137万，且因金融业的集中，该区域成为富人最为聚集的区域。

不仅如此，区域教育资源丰富，政府总投资136.55亿，谋划60所公办学校，名校云集，集聚众多优秀的高校。

同时金融企业与科技人才扎堆，涵盖了光大银行、浙商银行、河南资产、方金大厦、河南豫资、中原信托等领军金融企业。

景观资源上，区域拥有东风渠、龙子湖、北龙湖、象湖等河流湖泊，绿地面积和水域面积达45平方公里，城市核心绿化率近50%。

作为河南首个城市新区，郑东新区具备了商业发展的先天优势：入驻的居民和办公人口以“郑州新移民”和老城区外溢的居住改善客户为主，具备了较强的支付能力与消费意愿；提供的商用物业硬件条件明显优于老城区；配备的停车位数量对比传统的二七、花园路商圈具有显著优势。正是这些条件支撑了郑州东区商业的高端演进。

02

郑州东区，双商圈两手抓

纵观郑州商业发展，除了一直顶峰相见的二七和花园路商圈，东部仍处于蓝海，郑东新区承载了商业东扩的使命，自2009年开始，东区的商业集聚趋势已经显现出来。

2009年，郑东新区商业拓荒者宝龙城市广场入驻；2013年，丹尼斯七天地盛大开业，补仓郑东新区商业；2017年，熙地港、海汇中心、汇艺银河里开业，随后，新田360广场、永威木色、绿地天空之城陆续加码郑东新区。

据赢商网统计，目前郑东新区已开业商业项目共计10个，总体量已达111万㎡，其中丹尼斯七天地、郑州宝龙广场属于大体量，体量均达到20万㎡以上；宝龙广场及丹尼斯七天地的开业是郑东新区的商业腾飞的重要节点，在区域还未有大型商业体入驻，片区的配套不完善的背景下，它们的开业助力了郑东新区CBD崛起为新的城市地标。

郑州CityOn熙地港、新田360绿地新都会以及2022年底开业的尚座中心主要为中小型商业项目。郑州CityOn熙地港主打全业态代表的标准购物中心，着重引进首店、及空间创新。

小型商业代表是郑州永威·木色、郑州绿地·天空之城、郑州汇艺银河里及海汇中心。

从最初的宝龙城市广场到最近的尚座中心，每一个商业中心的都承载着郑东新区商业走向繁荣的期望，目前整合成以CBD商圈和高铁商务区商圈为首的核心商圈。

郑东CBD商圈

位于郑东新区的CBD商圈是当下郑州商业市场增长潜力较大的区域，目前郑东CBD商圈，已开业购物中心数量4个，开业面积达60.9万㎡。

鳞次栉比的写字楼和高档住宅项目，对CBD商圈内的商业发展提供了稳定的高阶层消费支撑，据赢商大数据监测，商圈内居住人口7％，工作人口已达93％，形成以商务为主的商圈。工作日去重客流为96万人，节假日去重客流为76万人。

从商圈业态占比可看出，零售属于领跑，餐饮排名第二，儿童亲子、生活服务旗鼓相当，商圈内亟待文体娱类的品牌，完善整个消费空间。

目前，CBD商圈已开业购物中心主要为丹尼斯七天地，宝龙广场，郑州CityOn熙地港及永威木色，虽然商业体量并不小，但缺少城市级商业带动区域发展。

东站商圈

随着郑州“东强”的城市规划，加上全国唯一一座高铁“米”字形枢纽——郑州东站的交通优势，东站商圈慢慢崛起。大量办公楼和企业的入驻，郑东新区已成为高端商务区。便利的交通，林立的写字楼，为高铁商圈客流提供了基础保障，商业发展也驶入了快车道。

郑州东站西广场及其周边，高端写字楼林立，召唤着更多商务办公人群，整个郑州东站商圈楼宇经济持续高涨。

据赢商大数据监测，东站商圈工作日去重客流为40万人；节假日去重客流为23万人，工作人口占比98％，居住人口仅有2％。有着居住区域在外的弊端，极容易形成潮汐型人群。

整体看下来，高铁商圈内商业基本围绕商务功能，以餐饮为主，零售为辅，儿童亲子、生活配套及文体娱承载力有限，购物中心重点依靠餐饮带动人气，零售业态和非购物式消费中去杀主力品牌，众多商务人群的购物消费需求尚未得到充分释放。

项目亮点上，以天幕知名的汇艺·银河里获得夜经济示范街区授牌，同郑东新区首批夜经济示范街区海汇中心一起，成为高铁片区夜经济主要阵地。

郑东新区目前以CBD商圈及高铁商圈为重要抓手，但综合看来，区域内依旧缺少一个地标性的商业中心带动区域发展，如何逐步拉进与老城区的商业地位，推动郑东商业迈向新的台阶，赢商网认为，2023年是郑东新区商业空间格局重塑的重要年。

03

优质项目落户，郑东商业向高品质转型

2023年，郑东新区将迎来银泰商业（北龙湖）、星河里DISCOVERY LAB以及好睦邻旗下的三个商业项目，并伴有华润万象系的两个王炸项目正在落地推进，不仅如此，新发展楷林广场预计在明后年开业，郑东新区的商业备受期待。

·银泰商业（北龙湖）

银泰商业（北龙湖）总建筑面积约11.6万平方米，划分了生活美学馆、潮玩实验室、精致社交场、活力新氧营共4个商业街区。与此同时，郑州银泰项目也是典型的环湖开放式商业街，2.3公里环湖步道、5.6平方公里湖景及8个生态公园等，构成了它不同于郑州其他商业体的独特景观禀赋。

据悉，郑州银泰拟在2023年4月初提前开放部分品牌，以满足龙湖金融岛游客与入驻企业的基本配套需求，项目不仅是银泰商业首进中原之作，也是银泰商业首个非标项目，为北龙湖金融岛而量身定制的项目定位、品牌组合以及推广方式，预计将为郑州市场带来媲美热门商业城市的新鲜感。

·星河里DISCOVERY-LAB

星河里由香港著名建筑大师杨家声团队倾情打造。与传统的“盒子型”商业不同，星河里将各个主题区域以景观河道相连，通过视频、灯光、建筑、动画、声音和VR技术的结合营造沉浸式体验将唐宋时期中原文化风俗融入现代新生活气息，加之前卫空间设计、公共空间艺术、服饰博物馆为消费者打造多元化体验。近几年，郑州多商圈新商业陆续建成，但品牌数量与形式大量雷同，缺少以文化为核心的商业街区，而星河里正好填补了这一空白。

·好睦邻

好睦邻是立足郑东新区健全基本公共服务体系，打造的“一站式”社区邻里综合服务业态，不同于传统社区底商有限的业态，也不同于大型购物中心存在时间成本高、停车难等问题，便民服务中心让居民在步行十五分钟的生活圈内，满足居民的生活服务外，把政务服务、社会事务服务融合到一起，解决周边居民“办事难”的问题。

项目规划有“荟”“坊”“巷”三大产品系，规划有8万㎡的城市商业综合体；融合特色型商业街区及配套业态；另包含3万㎡小而精的邻里中心。

根据2023年河南省重点建设项目名单公布看出，郑东新区将是近几年华润引亢高歌的主舞台，将有定位为M1级别的华润郑东万象城、华润郑东万象汇两个项目入市，将进一步助力高铁商圈朝“首店首选、人气聚集、国际化品质”的城市新核心商圈发展。

郑东万象城综合体及新时代广场两个王炸项目，双双引进势必必拉高郑东新区的格局排位。

·新发展楷林智慧广场

新发展楷林智慧广场，位于郑州高铁东广场核心商务区，是河南省、郑州市“双百”、“双重点”建设项目。项目分为东、西两个地块，总投资超百亿元，由河南楷林置业有限公司与郑州市郑东新区建设开发投资总公司联合开发。

项目作为区域商业先行者，打破传统“盒子型”商业空间，以“公共城市广场、双首层街区、两大概念空间”的布局，形成多个聚客节点。在品牌空间打造上，消解传统商业店大小与玩法上的限制，呈现入驻品牌的真实性格。

展望

有学者曾说，每个城市几乎在8-10年都会经历一次商业的迭代，每一次迭代，都会催生新的商业模式、商业物业价值的再生。

我们期待郑东新区借助城市发展之势，持续推进各优质商业项目提档升级，加强整体设计和品质提升，丰富商业体量及层级，成为郑州乃至河南商业区域的新典范。

作为新兴区域，商业的勃发在蜕变过程中受到重压必不可免。尽管前路任重而道远，但我们期待且坚信郑东商圈！