业绩会实录 | 瑞安房地产：商业资产展现出韧性与抗风险能力

文｜陈玲

3月23日傍晚，瑞安房地产召开了2022年度业绩发布会，公司主席罗康瑞、执行董事罗宝瑜、财务总裁及投资总裁孙希灏、行政总裁王颖、瑞安新天地行政总裁张斌出席现场。

“去年是非常困难的一年，充满挑战，住宅市场受到自1998年房改以来最深重的冲击。”2022年，在疫情叠加极端市场环境之下，瑞房的收入、净利润和租金收入都受到一定影响。

但即便环境充满挑战，瑞房仍逆市交出了一份不错答卷，保持了一定盈利。根据当天下午披露的年报，瑞房于2022年的收入减少11%至155.65亿元；录得净利润14.75亿元，股东应占溢利为人民币9.06亿元。

瑞房指，收入下降部分是由于受到住宅单位施工及交付延误的拖累。2022年，瑞房录得合约物业销售额272亿元，按年减少10%。截至2022年末，瑞房（包括合营公司及联营公司）已锁定的销售总额为409亿元，将于2023财年及以后交付并予确认。

“现在机会很多，但市场收购的机会也还没有完全出现，我们会小心地判断市场。”瑞房所代表的港资企业一直以“稳健”著称，站在这一时点，罗康瑞一如既往保持审慎态度，他认为市场短期还会有很多波动，但市场肯定会向好的方向发展。

聚焦与探索

2022年，瑞房物业销售收入为116.95亿元，管理层满意期内于上海的成绩，当中上海蟠龙天地贡献55.84亿元、太平桥翠湖天地五集贡献55.66亿元，另外武汉天地云廷二期贡献4.62亿元。

期内，瑞安房地产录得合约销售额272.19亿元，较2021年的302.7亿元下跌10%，其中住宅物业销售占95%，期内住宅物业销售的平均售价为每平方米70900元，较2021年的每平方米63800元增长11%，主要由于项目组合的变动。

于2022年，瑞房推出了上海瑞虹新城-中粮瑞虹海景壹号、上海瑞虹新城瑧庭及上海蟠龙天地景园。

行政总裁王颖于业绩会中介绍，瑞虹新城167A项目是上海疫情后中心城区第一个开盘的项目，推出的609套单元，获得1940组意向买家认购，贡献了103亿元合约销售额。

位于大虹桥的蟠龙天地则是上海第一批城中村改造项目之一，571套房源收到超过2000组客户的认购意向，贡献51亿元合约销售额。武汉天地云廷三期推出65套单元，总建筑面积17000平米，贡献10亿元的销售额，平均售价58000元/平方米。

观点新媒体获悉，于2023年，瑞房可供销售及预售的住宅物业建筑面积约29.1万平方米，涵盖上海太平桥第118号地块、上海蟠龙天地、武汉天地、武汉光谷创新天地、武汉长江天地、重庆天地六个项目。其中，武汉3个项目占所售资源的比例约为80%。

由于2023年大部分可售货值位于武汉，单价相对较低，所以销售货值的总量会低于2022年。但管理层也表示，公司位于上海的包括太平桥翠湖天地六期以及杨浦滨江项目将陆续进入到开工前期和开工阶段，相信在不远的未来能够持续地提供更多的销售资源，保持持续的稳定收入。

数据来源：企业公告

在住宅总土地储备和可售资源方面，截至2022年末，瑞房和合营公司总可供销售资源为753亿元，瑞房权益约为413亿元。其中，245亿元的可销售资源位于上海，508亿元可销售资源位于武汉和重庆。

未来，瑞房仍将继续聚焦于包括上海在内的长三角、大湾区一线及强二线市场，投资重点是抓住上海城市更新机遇，并优先考虑周转速度和现金回流快的发展项目。

“我们相信，2022年上海宣布的加快推进城市更新尤其是城中村改造发展的举措会持续地为瑞安带来业务拓展和发展机会。”据了解，2022年12月，瑞房和杨树浦置业合作，以23.76亿元竞得上海杨浦滨江区域平凉社区的03B3-01地块(平凉街道6街坊)。该地块的总建筑面积为23,791.32平方米，使用期限为70年，瑞房拥有此地块的60%实质权益。

王颖指，在市场调整过程中，不少企业采取出售资产的方式回流现金。公司也将审慎判断机会，在保持财务健康的情况下，考虑可能出现的合适的收并购机遇。

据年报披露，土地储备方面，截至2022年12月31日，瑞房土地储备的总建筑面积为930万平方米，合共14个发展项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆五个中国主要城市的黄金地段。集团应占可供出租及可供销售的建筑面积为420万平方米。

在680万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约230万平方米的建筑面积已经落成并持有作销售及／或投资用途。约210万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的240万平方米则持有作日后发展用途。

商业资产展现出韧性与抗风险能力

2022年另一个挑战是疫情所带来的的影响。

坐拥上海新天地、虹桥天地等上海核心地段的持有型物业，2022年，瑞房前述上海物业的租金及相关收入有所下滑。

但由于瑞房资产位于核心地段，该部分业务的表现仍相对稳健。截至2022年12月31日，该集团以公平值计价投资物业（未包括经营酒店及自用物业）的账面值为人民币965.13亿元，相应的总建筑面积为263.57万平方米，位于上海、武汉、佛山、南京和重庆的物业分别占账面值的79%、10%、6%、3%及2%。

受疫情管控措施及向租户提供的租金减免影响，瑞房租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额按年减少4%至28.02亿元，其中73%的租金及相关收入来自上海的物业组合；租金及相关收入下跌8%至20.40亿元，2021年该数据为22.21亿元。

期内，瑞房物业组合（包括企业天地5号和湖滨道，及南京国际金融中心）所产生的租金及相关收入总额按年下跌8%至23.96亿元，其中70%的租金及相关收入来自上海的物业组合。

截至2022年12月31日，瑞安新天地拥有及管理11项已落成投资物业及两个合营项目，分别为上海的企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心。2022年，物业投资约占瑞安新天地总收入的75%；零售及办公投资物业分别占物业投资租金收入的58%及42%（包括企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心）。

零售市场方面，受疫情影响，期内零售物业组合的出租率平均达89%，且由于市场情绪低迷，商铺续约租金轻微下跌。据悉，疫情相关的限制措施放宽后，瑞房物业组合于2023年首两个月的销售额和客流量已恢复到2022年同期水平的90%以上。

办公楼物业方面，因物业处于核心地段，该集团办公楼物业组合的表现则相对坚稳，年内办公楼续约租金保持正增长。截至2022年12月31日，整个投资组合的平均出租率维持在89%，上海办公楼物业的平均出租率达92%。

“确实，瑞安新天地的上市计划因为市场环境的因素有所放缓。”而对于市场关注的瑞安新天地上市，罗宝瑜回应，因为瑞房财务资产负债表还是非常稳健，所以并不急于推进上市，会寻找最合适的市场环境，为股东创造最大的利益。

以下为瑞安房地产2022年业绩会问答实录：

现场提问：去年，在整体比较艰难的市场环境下，瑞安房地产的销售还是挺不错的，想问一下2023年的售货货值情况大概如何？如何判断今年市场？

王颖：今年我们在上海、武汉和重庆有6个项目进入最后的销售和预售阶段，总的可提供销售的面积超过29万平方米。当然，这当中的80%来源于武汉，相对来说单价低一点。所以总体来说，销售货值的总量会比2022年低一点。

但是上海的一些项目，包括太平桥翠湖天地六期以及杨浦滨江的项目也陆续进入到开工前期和开工阶段，相信在不远未来能够为公司持续提供更多的销售资源，保持持续稳定的收入。

我们也看到，随着新冠政策的放松以及政府推出的一系列的促进经济发展的措施，整体经济将会得益于此有复苏的迹象，在房地产市场方面，中央经济工作会议提出，继续把房地产作为国民经济的支柱产业。两会的政府工作报告也提到要支持刚性和改善性住房需求。政府已经推行了多项政策引导市场预期，恢复市场信心，支持优质的房企。

从全国范围数据来看，2023年前两个月的住宅效果面积降幅明显收窄，同比降低了0.6%，而住宅销售金额则同比上涨了3.5%，其中可以看到上海住宅市场需求持续保持相当稳健的表现。由于供应不足，虽然前两个月销售同比回落，但是整体的存销比仅仅是7.5个月，仍然处在供应天井的状态。

另外，我们也看到武汉市场在2023年前两个月的房屋交易面积同比上涨了28.6%，整个房地产市场在武汉也出现了逐步回暖的迹象，尤其是在高端的市场需求是持续稳固的。

所以我们认为在这样经济复苏的环境下，整体的房地产市场会逐步地企稳，慢慢地恢复。

现场提问：内地解除疫情隔离措施之后，零售和办公楼的出租会不会有明显提升？今年预期如何？会不会在疫情管控放开之后提出一些措施，进一步提升各地的租金投入？

张斌：的确，去年在整个疫情冲击下，整个商办市场影响非常明显，从大的数据来看，上海去年一年的零售额萎缩了9.1%，租金也有一个小幅下跌，办公吸纳量减少了65%，是一个非常严酷的外部环境。

去年一年，我们面对这样的环境，一直坚持以保护客户的健康和租户的安全的底线思维，对整个物业进行了非常动态的管理。在外部环境的情况下，我们和租户推进了一个非常积极应变的租赁策略，非常积极提前部署疫情的应对和疫情后的恢复提振计划，非常高兴地看到，在过去一年，租户始终和我们一起并肩同行，一起针对于恢复推出了非常有创意、非常积极的措施。

得益于这样的良好的合作和我们资产所处的核心地段和产品的差异化，以及我们前面分享过的平衡的组合，我们还是比较高兴地看到，去年一年整个物业的租金只是有一个小的微跌。

面对2023年，我们相信随着去年年底开放的大好态势，包括现在已经看到的这样的比较良好的复苏在整个商办部分的租金应该是有一个比较大的提升空间，接下来，分开零售和办公和大家分享一下。

零售方面，前面介绍到，到今年2月份开始，整个零售的客流已经超过去年同期的2%。有一些城市其实已经超过了20%以上，整个零售销售额也是全面恢复了。2023年，我们还是会在整个大环境下继续秉持与租户的良好合作，把资源更多地聚焦到服务的客户身上，去发掘客户的需求，把我们的社区产品的活力和韧性发挥到极致。相信这样的态势也能够使我们在过去高能级的商业基础上，继续发挥文化可持续运营的特色，使今年的零售有一个比较大的提升。

办公物业也是。我们在整个办公物业在去年年底的平均出租率大部分项目都是超过90%，上海的物业平均来说都已经超过了92%。2023年开始，我们已经在推进几个部署，第一，我们去年已经完成了对于整个国内的不同产业的发展态势。所以在这样的产业研究的基础上，我们今年会进行更积极的租户组合的调整和升级。

第二，两年前我们已经在办公板块针对于目前同质化竞争的情况，全面地推进服务能力的提升。我们在去年已经提供了定制化装修、为租户带来的零碳的办公解决方案，以及整合了绿色金融在内的办公解决方案，在今年也会进行更大力度的推进，相信这将会为我们的出租率和租金带来进一步提升的空间，让商业和办公楼在今年录得更好的表现。

现场提问：受欧美融资环境收紧的影响，公司的融资成本汇兑损失有可能进一步扩大，想问一下未来公司有什么融资计划的安排，内债方面有什么新的计划？资金周转方面有什么计划？

孙希灏：融资环境目前相对还是比较困难，特别是在境外，大部分的境外银行目前还是处于相对比较小心的态度，对中国的房地产行业。所以我们会继续与境外银行去推动一些新的融资、新的计划，我们一直有在做。

2022年，我们总共做了15亿美元多一点的再融资和偿还债务，所以在境外的融资一直都没有停下来。当然，目前的融资需要的时间和沟通是比以前长很多的。

但在境内，我们也在研究一些新的方案，也有与一些银行在推进一些计划，当然这些计划目前还在进行的阶段，有些需要一些审批。所以目前还没有到真的可以正式向大家公布的时间点，但是我们会尽量去平衡境外和境内的一些融资活动。未来的方向肯定是希望增加境内的融资、降低境外的融资，但这可能需要一些时间来做一个平衡。

现场提问：在调整期，公司会不会考虑收购一些项目？上海也有很多城市更新的机会，在这方面我们是怎样的计划？

王颖：我们对城市更新的理解，不是简单的买地、建楼、卖房子，不仅仅是物理空间的更新，更加是社会发展和人们生活方式的更新，需要兼顾居住条件的改善、历史风貌的保护、城市功能的提升和产业转型升级这些复合功能，从而能够带动整个片区焕发新活力，助力城市功能的重新设定、城市发展和韧性。

因为现在的城市更新已经转向两旧一村，城市更新的模式也随着城市发展有不断的变化。我们也会因应整个经济社会发展的新趋势，从“留、改、拆”出发，依托“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的发展理念，因地制宜地去打造一些复合功能的城市社区，为城市发展提供解决方案。

在未来的上海城市更新的过程中，我们还是会积极地参与。当然，刚才也提到在整个市场调整的过程中，很多公司也出现了出售资产或者项目的情况，我们也会一直比较审慎地去看这些机会，在保持公司财务健康的情况下考虑适合公司发展的这些机会是否能够为我们提供更好的未来的发展。

现场提问：关于瑞安新天地上市的最新进展，集团战略上有什么考虑？

罗宝瑜：瑞安新天地的上市计划因为市场环境的因素是有所放缓的。因为我们财务的资产负债表还是非常稳健的，所以我们也不急于上市，我们还是会寻找最合适的市场环境，让股东创造最大的利益才会考虑上市这个计划。谢谢。

现场提问：过去几年都坚持不是很大规模的扩张，经历这一波的调整期看来是对的，想请教一下罗先生对内地市场的看法，有没有其他计划？

罗康瑞：过去几年我们是比较审慎地去投资，最主要是我是见过很多行业的高低、循环，“花无百日红”，所以过去我们比较小心。现在因为这个大环境，尤其是一些“三高”的策略是维持不了的。

我自己就感觉是不是这个市场已经见底？这很难说，因为还需要看这个大环境，我们国家经济的发展，以及欧美现在是不是开始衰退，通胀的问题、利息的问题这些都会影响整个市场的，尤其是我们自己行业这些出险的公司他们未来到底会怎么样呢？他们能不能够真的去解决这些债务的问题呢？这些都是未知数。

所以，我自己还是用一个审慎的看法，这些都会影响我们接下来这个阶段是不是很积极去收购或者买一些新的地块，现在机会是很多，但是我自己相信，市场收购的机会还没有完全出现。所以我们还是会比较小心地去判断这个市场，但是我们现在还是不断在看这些项目，政府也有很多好的机会给我们，因为现在在这样的环境之下，很多城市包括一些区都需要重新去调整他们的位置，过去二三十年我们都是对着欧洲、美国的，现在美国不断地打击我们、制裁我们，未来的发展方向是怎么样的呢？这些都是我们要小心去跟踪和判断的。

所以总的来说，我是相信市场肯定会逐步回暖和朝着好的方向去发展，但是在短期之内，还是有很多波动的。

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