观察ǀ商办存量时代，凯德首次发布“凯德办公”品牌

商办物业，作为单价最高的业态，拥有盈利能力强、成长性高、可延展性广等特点，是一条优质赛道。贝壳研究院数据显示，近十年我国商办面积年均复合增长率均超过10%；商办类企业数量接近 2500 万个。

另一方面，随着我国经济转入高质量发展阶段，商办市场已进入精细化运营的存量时代，同时也是城市更新的重要阵地，对运营者提出更高要求，如何从众多存量资产中脱颖而出，是商办市场运营商们都在思考和探索的重要课题。

7月5日，凯德集团（下文简称：凯德）以一场发布会向外界释放了其在商办领域的新动态，首度发布“凯德办公”品牌。笔者认为，凯德基于近30年在中国市场的运营沉淀，开启的围绕“未来理想办公空间”的探索动作，或许为商办市场的运营提供了一个方向。

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商办存量时代

竞争加剧，凯德深化投资布局

德勤《2023年房地产行业展望调研》显示，未来12-18个月内，市区和郊区写字楼被认为是地产行业中最具吸引力的风险调整投资机会，选择比例分别为36.2%、35.1%。

可以看到，即便是处在竞争加剧的存量时代，地理位置优越的商办物业依旧拥有较强的市场投资机会；另一方面，依托精细化的运营，大量商办物业可实现保值增值。

凯德作为亚洲知名的大型多元化不动产集团，拥有成熟的业务生态系统，具备全面的投资管理和运营能力，支持其不动产业务和平台建立横跨不动产价值链的核心竞争力。

1994年，凯德进入中国市场，布局了首个办公项目——上海百腾大厦，随后逐步扩大投资业务版图，在近30年的发展中，成功进入全国40多座城市，管理约300个项目，业务覆盖购物中心、办公楼、数据中心、物流地产等多元业态。

其中，聚焦办公楼市场，凯德在全国运营管理项目26个，并且这些物业项目全部位于城市优质地段，以上海市场为例，凯德旗下办公物业多位于内环以内，交通便捷，基本地铁都能直达。

于这个时间点推出“凯德办公”品牌，一方面，既是凯德对中国商办市场发展前景未来的持续看好，未来不乏继续布局；另一方面，也是基于自身丰富的运营经验和卓越的管理能力，整合品牌资源欲以进一步提升市场认知度和竞争力，为广大国际及本土企业客户伙伴提供高品质服务。

仅在今年初，凯德投资就设立了凯德中国特殊机会伙伴计划（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元，用于投资中国的特殊机会项目。值得一提的是，凯德在存量商办市场的投资机会不局限在传统写字楼板块，物流、产业园区、购物中心等均在它投资的范畴。

目前，“CCOP计划”已经收购了凯德·汇新大厦以及佛山的一个物流地产项目。凯德近年收购及亮相的写字楼项目还有北京凯德·星贸、凯德·尚浦、浦发大厦、北外滩来福士......未来也会继续寻找中国商业及新经济领域的特殊机会项目。

凯德持续深化在中国市场的投资布局：

• 一方面源于独到的布局战略，旗下办公物业全部位于五大核心城市群，这与凯德集团一贯的投资布局保持一致；

• 另一方面，则是得益于其长期累积的运营优势，并擅于不断结合市场需求变化创新推出运营策略，同时积极应用大数据、5G、IoT等前沿技术手段，提升自身产品的市场竞争力，此次办公品牌的发布及新动向的剧透，便是很好的体现。

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“未来办公空间”畅想

凯德构建“3C”核心价值体系

在生活方式及消费需求转变的当下，传统的写字楼办公已经不能满足企业及员工对于商务办公品质的追求。

2022《世邦魏理仕全球消费者调查》报告显示，新时代企业对办公提出了更高要求，写字楼产品除了注重区位优势、交通通达性,还需要提升办公空间的智能应用，场景灵活化、选择多样化，完善餐饮、服务配套及丰富休闲健康设施......

可以看到，高效办公、情感连接、健康环保等成为现代商务生活办公追求的关键词。

凯德显然已洞察到需求变化并主动谋变，透过这场发布会笔者注意到，基于过去近30年在办公市场的运营管理经验，凯德构建以“3C”——Commitment专业、Connect联结、Community社群为品牌核心价值体系的“未来商务办公空间”探索，提升自己的市场竞争力：

Commitment——专业，以品质服务制胜

随着新办公模式和需求的兴起，凯德以完善的办公产品线适配不同类型企业的办公需求，既有传统品质办公空间，也有灵活创新空间和商业社群平台奕桥Bridge+。

不同产品满足不同需求同时，凯德办公依托高质量物业管理、专业租赁团队、丰富的增值服务、卓越的资产管理能力等组合优势，并应用及数字化工具将租赁管理的各个流程全面数字化、系统化，极大提高管理效率，以专业、品质服务制胜。

Connect——联结，激发城市商务新活力

基于凯德多年来形成的数字化平台能力，凯德办公通过全域数字化触点，打造智慧楼宇，提供线上线下全过程智能化服务，更好地满足办公人群所需。

例如，“凯德办公”微信公众号提供线上VR体验，让用户能够在线了解项目全貌；“凯德奕桥”微信小程序提供灵活工位和共享会议室预定、活动报名、物业报修、访客申请、预约参观及凯德星会员积分等多重服务。

●左：“凯德办公”微信公众号；右：“凯德奕桥”微信小程序

此外，聚焦租户员工权益升级，凯德办公提供一系列凯心福利，提升用户的增值服务。

Community——社群，共建超融合生态圈

凯德依托自身多元产品的布局优势，多维度整合资源，打通商业与办公生态链路，探索构建凯德的自有办公生态，通过丰富多样的办公社群活动，与租户共建充满活力的“超融合”生态圈。

凯德办公从租户的需求出发，每月在旗下全国所有的办公楼项目中推出丰富社群活动，内容包括运动健身、沙龙演出、手作工坊、暖心福利等，仅今年上半年就已举办了200多场，并携手诸多内部租户及外部伙伴合作举办，共同打造活力共赢的社群生态。

透过上述“3C”内容，可以看到凯德关于“未来理想商务办公空间”的探索，已不仅是提供简单的硬件空间服务，而是通过科技赋能、社群等服务，改变传传统租赁关系，打造共生共荣的商业可持续生态关系，也让我们期待未来凯德有更多的尝试与探索。

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从存量到增量多元物业布局

窥见精细化运营实力

商办市场精细化运营的存量时代，商办运营者不仅要聚焦对用户需求的挖掘，发挥商办物业的本质功能，还需通过运营让存量商办物业重新焕发活力，最终实现商办物业的资产价值提升。

已在中国市场深耕近30年的凯德，无论是在存量还是增量领域均有布局，它是如何做的？

如果说此次发布会释放了凯德接下来在办公市场的新动向，那么已有物业的运营和规划，则能窥见它精细化运营实力，以及它对市场信心何来。笔者通过梳理它的几个代表性商办物业项目的运营，希望对其他企业有所参考：

存量市场——助力城市更新，提升物业资产价值

凯德以“大资管”概念，打通投资、资管和运营各环节，收购优质项目后，通过专业的资管和运营，提升资产价值，助力城市更新，实现可持续的发展。

凯德·汇新大厦位于北京核心商务区，收购完成后，基金对它进行重新定位，以可持续理念打造资产升级新标杆。

●凯德·汇新大厦

除了对原有办公楼进行升级；原来零售部分则将改造升级为甲级办公楼，打造“独栋”体验，不仅能兼顾日常办公需求，还能满足非特定时间、非特点地点的社交需求。

据悉，改造完成后，可出租办公面积将增加3.08万平方米，达到5.5万平方米。同时，在负一层和一层将保留6500平方米的零售空间作为商业配套，满足办公客群配套需求。

北京凯德·星贸地处北京市东三环北路团结湖附近，今年3月已启动资产改造计划，将全面提升软硬件品质和服务。

●北京凯德·星贸

目前，这两个项目均已开启全面招商，并计划引入Bridge+ LOUNGE楼宇会客厅、Bridge+ GO！轻型共享会议室等新的办公产品。

增量市场——逐“绿”提升竞争力

据仲量联行发布的《可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证》报告显示，在亚洲，对能源成本、可持续发展和脱碳目标的追求成为企业租户对绿色资产租赁需求增加的主要驱动力。

凯德在2020年便发布了《2030年可持续发展总体规划》，目标到2030年全球投资组合100%获得绿色认证，对已有项目改造提升同时，凯德所有新开发项目都要求达到LEED金级或中国绿建二星及以上。

以即将亮相的上海LuOne凯德晶萃广场办公楼为例，有着“城市绿洲”之称的它位于中央活动区内的黄浦区核心地带，坐拥2条地铁线，是未来5年内，黄浦区唯一的地铁上盖超甲级写字楼项目。

由建筑设计大师Moshe Safdie倾力打造的LuOne凯德晶萃广场办公楼，从装修选材、空调和过滤系统、净水设施，到设计创新、办公室环境均延续绿色可持续发展的理念，众多的“绿洲”环保设计更让LuOne办公楼取得了LEED(2009 Core&Shell) GOLD 认证,现已获得WELL core V2 GOLD项目中期认证，这也是凯德首个获得WELL建筑认证的商办项目。

●LuOne凯德晶萃广场办公楼

目前LuOne凯德晶萃广场办公楼已经迎来首批租户入驻，预计本月中将全面开业。

赢商观察

这些存量及增量领域商办项目，让我们看到凯德在商办市场的运营实力，依托多元业态布局和资产运营管理优势，如以购物中心+办公楼的组合，形成不同物业客群之间的良性生态循环。

而此次凯德办公品牌的发布，也让我们看到凯德对商办市场的思考，如何围绕“理想的办公空间”，成为更受市场欢迎的商办运营商。