山东泰安、东营等5城：百货占位头部 银座表现突出， 商业发展空间广阔

赢商网本期聚焦鲁西北的聊城、德州、滨州、东营以及鲁中地区泰安5座城市，探寻它们商业发展的趋势。

泰山顶 图源：视觉中国

01

泰安市

“泰山安则四海皆安”，泰山有着“五岳之首”、“天下第一山”的美誉。泰安坐落于泰山脚下，依山而建。

泰安市位于山东省中部、省会济南的南部 、“东方圣城”曲阜的北部。泰安市常住人口540万，辖2个区、2个县、2个县级市（泰山区、岱岳区、宁阳县、东平县、新泰市、肥城市）。

一、银座近乎包揽泰安百货

据赢商网大数据统计，泰安市在营商业21座，包括13座独立百货和8座购物中心，商业总体量108万方。百货虽作为泰安市商业的主流，但其商业总体量不过37万方，而数量上占劣势的购物中心体量总计70.5万方。

现存开业最早的百货是泰安银座商城(东湖店)，体量仅有2万方。泰安的百货一半以上都是小于2万方的，而大于2万方的百货体量也都集中在4万方上下，且以中档和大众化档次为主。从百货布局的区域来看，主要分布在主城区泰山区（9个），其次是新泰市（2个），最后则是宁阳县（1个）和肥城市（1个）。

成立于济南的鲁商集团，在山东有大量的银座百货商城。随着济泰同城化进一步发展，泰安的商业氛围“济南风味”浓郁。泰安的百货几乎被银座包揽，10座银座布局在3个辖区。而其在泰山区的布局则可以称为紧密，占有优质商业资源的泰山区光是银座项目就有7座。

二、颇受外来开发商钟情 2024年将再添两座吾悦

泰安的现代化商业始于泰安宝龙广场（2012年），作为城市最早的、商业氛围成熟的商业综合体，泰安宝龙广场颇受泰城消费者认可，商业优势明显。泰安宝龙广场开业次年，泰安万达广场开建，并于2015年如期开业，极大的促进了泰城商业的转型升级。此后泰安新合作购物中心、泰安泰山三里屯、泰安爱琴海购物公园相继亮相。2021年，泰安新添3座商业，至此，该城市的百花齐放的商业格局基本确立；这一年，新城商业两座吾悦广场为泰城增添了17万方的消费空间，占总增量的77%，表现惊艳，为整个城市商业乃至城市焕新带来新的活力，带领商业再向前迈进一步。

新城商业对泰安市的钟情以及在山东商业版图拓张的野心肉眼可见。公开资料显示，截至2024年底，新城商业将在山东11个城市布局17座吾悦广场。

2024年，泰安预计将再有两座吾悦广场将面世，预计增量近28万方。其中一座位于肥城市，这将是该区域的唯一商业综合体，面向全客层，集消费、购物、体验、娱乐等于一体的大型购物中心。另一座位于主城泰山区，泰安泰汶吾悦广场将填补泰安城南体验式商业综合体的空白，成为新的商业中心，有望促进泰山区东吾悦、西万达、南泰汶、北宝龙的商圈体系的形成。

02

滨州市

滨州市古称渤海，素有“九朝齐鲁重镇”“千年文化古城”之称，是黄河文化和齐文化的发祥地之一。

四线城市滨州位于山东省的北部，西邻济南、德州，东接东营，南衔淄博，北滨渤海。滨州辖2区4县1市（滨城区、沾化区、惠民县、阳信县、无棣县、博兴县、邹平市），人口近400万。

2016年，滨州第一座的购物中心——滨州万达广场开业，由是开启了滨州的现代化商业。

一、百货当道 占滨州市在营商业近七成

截至发稿前，据赢商网大数据统计，滨州市目前在营商业24座，其中购物中心6座，总计体量47万方；百货18座，总计体量约60万方。滨州市的商业项目档次以大众化和中档为主，中高端项目较少，高端项目空缺。

和大部分城市相同，城市政府驻地滨城区占据着大部分城市优质资源，商业资源也不例外，滨州63%的商业资源集中在主城区滨城区。除了阳信县没有大型商业，沾化区仅有一座商业（大福源购物中心）之外，其他各辖区的商业发展较为均衡，各自拥有两座商业项目。

在滨州，商业的主流是百货。

我们统计该市的商业数据时发现，百货体量大多都在5万方以下，且61%的百货商业体量≤3万方。百货的品牌则以“圣豪”和“银座”为主，其中鲁商集团的银座占据明显优势，滨州当前拥有银座11座；圣豪商业作为滨州的本土商贸公司，打造有滨州圣豪购物中心（邹平店）、滨州圣豪购物广场（惠民县）和无棣圣豪购物中心三座百货，值得一提的是滨州圣豪购物中心（邹平店），作为该市尚存且开业较早（1991年）的百货之一，历尽32年的发展，由邹平商业大厦→圣豪百货→圣豪时尚广场→圣豪购物中心，五次装修、扩建、蜕变，已经发展成为集合餐饮、零售、休闲娱乐等于一体的综合性消费空间，也是众多区域首进品牌的首选之地。

滨州的6座购物中心，体量基本集中在9万方左右。这些购物中心里，一半以上的项目是知名开发商打造的连锁型产品，如：滨州万达广场、滨州滨城吾悦广场、滨州爱琴海购物中心、滨州博兴爱琴海购物公园。

二、圣豪引领商业发展 吾悦、爱琴海、万达等外来商纷纷入局

鲁商集团的11个银座产品密集布局在4个辖区（滨城区、博兴县、邹平市、无棣县），主城区滨城区是其在该城市的主战场，共有8家布店滨城，而滨城区的门店中有３家立于滨州唯一的市级商圈渤海七路南商圈。

在滨州，银座可以覆盖大众化、中端、中高端的多样客群，市场占有率较高，2022年度银座股份财报显示，银座在滨州地区零售主营业务年度收入2.4亿元。

上文中提到的圣豪商业以成立地邹平为圆心，绘制了远至济南、青岛、淄博、德州、滨州、海南等地的商业版图。自1991年开始，圣豪商业在滨州的多个辖区先后打造滨州圣豪购物中心（邹平店），滨州圣豪购物广场（惠民县），无棣圣豪购物中心3座商业，根据官方数据，这三座商业的年销售额超5亿元，引领着滨州商业的发展。

外来开发商中，万达最早入局（2016年）；爱琴海2021年、2022年连续布局两子，吾悦广场则在2022年入局滨州。有趣的是，这些项目选址都扎堆在滨城区，商业体量也出奇的一致，集中分布在9万方左右。

滨州商业发展速度缓慢。据不完全统计，滨州市未来两年时间里暂无新增商业。但可以期待的是，现代商业空白的辖区阳信县将在不久的未来迎来提升城区品质的项目：今年6月中旬，圣豪商业阳信县城市综合体项目开工，据了解，该项目创新打造“街区+mall”的商业模式，建筑面积5.4万方，情景式体验商业街区商业面积2.5万方，总投资4亿元。这是圣豪在阳信县打造的首个综合体项目。项目落地将填补阳信县老城区大型城市综合体项目的商业空白，全面提升中心城区的商业品质。

03

德州市

该怎么样介绍德州？它是国家交通主枢纽城市，“罢黜百家、独尊儒术”的政治家董仲舒出生于此，历史上是京杭大运河重要的码头之一……但这些都比不过一只“德州扒鸡”有名。

德州市位于山东省的西北部，黄河下游冲积平原左岸；东与滨州市相连，西南接聊城市，南邻山东省会济南。德州常住人口561万，下辖2个区、7个县、2个县级市：德城区、陵城区、禹城市、乐陵市、临邑县、平原县，夏津县、武城县、庆云县、宁津县、齐河县。

一、2009年开启现代化商业 本土德百集团势力强

据赢商网大数据统计，德州目前在营商业28座，商业总体量达205万方。现代购物中心16座，体量占该市商业的3/4。

谈到德州的百货，绕不开德百集团，德百集团是一家综合性商贸流通集团，1983年由一家经营面积4000平方米百货发展而来，现在已经是全国连锁百强单位（位列第59位），年销售额达到75.11亿元，门店总数拓至25个。（数据来源：中国连锁经营协会（CCFA））

1983年德百从德州百货大楼起家，历经40年，德州百货已经发展成为10万方的中高端商业，招商引进香奈儿、雅诗兰黛、迪奥、兰蔻等国际一线美妆护肤品牌，满足了市民对于高品质的消费的需求，始终引领着一城的商业发展。当前，德百集团拥有4家百货，分散在德城区等其他2个辖区。

银座股份在德州的表现值得一提，截至发稿前，银座股份在德州4个辖区设有5家百货门店，布局时间早至2009年。根据银座股份2022年财报，德州地区为银座股份贡献营业收入1.38亿元。

德州现代化商业发展较早。2009年涌现出了2座购物中心，分别是德州新世纪购物广场（2009.9）和德州澳德乐时代广场（2009.12）。值得一提的是，位于主城区德城区的澳德乐时代广场承担了引领城市的商业发展的重任，并不断为其注入源源不断地活力。近年来，澳德乐引入了优衣库、MLB、威可多、海底捞、绿茶餐厅、周黑鸭、乐高、泡泡玛特、酷乐潮玩、小鹏汽车、蔚来汽车、小鸡哆哆剧场等200多家涵盖多业态的德州首店或独有店面。

还有一点值得关注，该项目体量超大，接近24万方，是德州商业综合体体量之最，自其开业以来，13年里尚未被超越。难以相信德城区70万人口是如何支撑起如此大体量项目的，实际上这座商业客群定位不局限在本地，而是辐射着整个鲁西北地区，甚至还可覆盖到河北省的部分客群。这是因为德州的主城区不在城市的地理中心，而是处于河北和山东两省交界处，河北省衡水市东部的部分地区来此地交通优势明显。

赢商网注意到，德州的购物中心里，本土开发商德百集团自德州澳德乐时代广场后频频呈现作品，据统计，该开发商2018年之后在德州加码动作明显，打造有德州武城德百新时代购物广场、德州德百奥莱广场、德州禹城德百广场等项目。

二、连锁型商业少 2023年预计新增商业5.3万方

万达是山东地区主流连锁型商业之一，在山东省16个城市都有布局。德州市有2座万达广场，最早入局的德州万达广场（2015年）不仅填补了区域商业空白，而且撬动了所在版块的发展，使得南部城区城市面貌焕然一新。

2021年德州齐河县新增一座万达广场，公开资料显示，开业当日营业额突破1033万元。自此，一城南北双子格局形成。

除万达之外，该城市尚没有其他全国连锁型商业，以德百集团和银座股份为代表的山东本土连锁商业是主流。

未来，德州商业增速保持稳定。自2009年开始，德州以平均每年增加1座商业的速度在发展。据不完全统计，德州（宁津县）今年预计新增一座商业，青岛利客来集团规划了一座5.3万方的购物中心，将在下半年面世。

04

东营市

中国第二大石油工业基地胜利油田崛起地——东营是山东省人均收入排名第三的城市，石油、天然气、岩盐矿产资源丰富。

东营市位于山东省东北部、黄河入海口的三角洲地带，东临渤海，与日本、韩国隔海相望。该城市辖有3个区，2个县，分别是：东营区、河口区、垦利区、利津县、广饶县。

一、商业集中在主城东营区

赢商网大数据显示，东营目前在营商业15座，购物中心8座，独立百货7座，体量存量分别约为：53万方，30万方。

银座商城是东营百货的重要组成，4座银座布局在东营区、垦利区等辖区，数量上占据东营百货市场的2/3，从布局位置来看，主城东营区是银座的主阵地，有银座商城东城店和东营银座商城两家门店。银座商城西城店是一家满足较高品质消费体验的中档百货，其余3家门店档次则以大众化为主。

东营的百货还有振华商厦的身影。东营振华商厦立于东营市级成熟商圈济南路商圈，已运营17年，是现存的最早百货，同时也是东营百货体量之最（8.5万方）。与银座商城西城店定位基本一致，是一家能够满足多样消费需求的中档百货。

东营信誉楼和全福元垦利店在东营百货中绝对不可忽视。东营信誉楼是总部位于河北黄骅的信誉楼百货集团40家门店之一，自2008年建店以来，销售额连年增长。全福元垦利店于2022年4月开业，这是全福元首家自营门店，超市、服装、家电等品类皆为自营，得益于全福元集团自有的完善的物流配送和服务能力，全福元商品价格极具优势。

东营的商业集中在东营区，我们统计的8家购物中心都位于东营区，不乏万达广场、王府井购物中心等知名连锁型商业品牌。2009年东营民建商业开疆拓土，打造了东营民建时尚广场，开启了现代化商业之路。次年，东营鑫都都商城，此后的四五年间里东营商业市场表现平淡，直到2015年东营万达广场落地，这座城市的商业再提升到了新的一级；三年后，东营东城万达广场亮相；2021年迎来小爆发，东营新城里、东营王附近购物中心以及东营宝贝新天地购物广场集中亮相。

二、吾悦广场、博冠城市广场今年将入市

来到2023年，预计今年东营新增两座商业：东营吾悦广场（2023.9）和东营博冠城市广场（2023.10），预计新增体量18万方。

据了解目前东营博冠城市广场乐融融主题街区已于今年4月底正式开街亮相，这座集合购物中心、步行街区、奥特莱斯、亲子乐园等多元化、体验式业态于一体的三大组团、五大广场的文商旅大城繁华初现。

东营吾悦广场定位“城市品质生活新聚地”，是一座黄河文化主题微度假生态文旅商综合体，将构建四大无界空间，分别是文化无界-黄河食刻（美食）、场域无界-氧气制躁局（运动）、美美无界-集美空间（服务&品质生活）、时间无界-日不落青年荟（夜经济），计划2023年9月23日亮相。

05

聊城市

聊城的文化底蕴尤为深厚，其境内运河古都是我国唯一一座泡在水里的古城，距今已有2500多年的历史，有着北方威尼斯的美誉。

聊城位于山东西部，地处冀鲁豫三省交界，聊城市现辖东昌府区、茌平区、冠县、莘县、阳谷县、东阿县、高唐县、临清市。

一、购物中心商业存量优势较大　连锁型商业屈指可数

赢商网tech城市商业地图显示，聊城8个辖区内分布有18座商业，商业体量总计121.5万方。

这样一座三线城市，尽管现代商业起源不算早，聊城的购物中心在数量和体量上都占有优势，有包括聊城万达广场、聊城当代购物中心、聊城振华购物中心、聊城阳谷新世界广场等在内的９座购物中心，商业体量73万方。

东昌府区得益于京杭大运河漕运的兴盛，自明清以来就经济繁荣，今天的东昌府区还享有着城市教育、旅游、文化、医疗等优质资源，商业也不例外。在我们统计的商业项目里，东昌府区享有约一半的商业资源，拥有购物中心５座。东昌府区的商业中心是在聊城金鼎购物中心所在的聊百商圈，此商圈也是聊城市唯一的市级商圈。

大众化档次的商业是聊城的主基调，不过聊城振华五星百货、聊城金鼎购物中心、聊城金鼎商厦、聊城万达广场等为代表的中端商场表现亦可圈可点，引领着区域商业的发展方向，担负着为商业格局提质升级的重任。

二、消费习惯保守 商业发展滞后

从开发企业来看聊城商业，众多聊城本地企业的中小型项目构建了目前的商业格局，外来开发商少，优质的连锁型商业也比较稀缺。山东本土开发商利客来集团、振华集团、银座股份都占据了一定的市场份额，连锁型商业目前仅有万达集团进驻（2019年，聊城万达广场）。据不完全统计，今年下半年，聊城没有新的商业项目亮相。

聊城商业的发展整体发展缓慢，增长乏力，其主要原因在于城市经济增速不够快，年轻人的数量和收入水平都不占优势，更谨慎、更趋于保守的消费习惯依旧顽固。

写在最后：

本文写到的滨州、泰安、德州、聊城、东营这五座三四城市，地理位置上来看，紧紧围绕着省会城市济南。其中不乏文化名城，历史底蕴深厚，有的得益于大运河兴盛时期，商业萌芽较早，但是整体来看，现代商业发展进程缓慢，百货仍然是多数城市的主流，同时多数城市也表现出本土百货公司势力强劲的特点。成立于济南的银座股份发展规模大，竞争力和品牌影响力大，几乎在山东各城市都有布局，表现亮眼。不难发现，山东三四线城市的连锁型商业以万达广场和吾悦广场为主，尤其进入山东市场较早的万达集团，在本文写到的每个城市中都有布局。

山东是农业大省，人民吃苦耐劳，民风淳厚，消费习惯相对保守，后疫情时代，受多方面因素影响，山东人民未来很长一段时间的消费习惯可能依旧如此，也正因为此，这些城市未来商业的发展空间巨大，期待未来有更多优质商业涌现！

注：大型超市、商业街区、步行街均不在本文统计范围内

编者按：因烧烤出圈的淄博，让山东省中部的三线小城市被关注，“好客山东”形象更加立体与生动。除了备受关注的济南与青岛之外，淄博等山东省内其他城市商业发展情况如何？赢商网独家策划“山东城市商业观察”系列报道，呈现山东城市商业最新面貌。

往期回顾：1.火出圈了！不止烧烤，那些你不知道的淄博商业事儿

2.潍坊：本土开发商占位商业头部 外来开发商扎根难

3.济宁：山东本土开发商占主导　商业增长缓慢　

4.烟台：本土“王者”振华市场占有率高 预计2023年仅有一座吾悦广场入市