烟台：本土“王者”振华市场占有率高 预计2023年仅有一座吾悦广场入市

提及烟台，你的第一印象是什么？

神话八仙过海、奇观海市蜃楼、牟平养马岛、张裕葡萄酒、栖霞苹果、莱阳梨……这些都是这座山海城市的特色标签。

地处山东半岛东部的它，拥有超900公里长的海岸线，东临威海，西接青岛和潍坊。2022年烟台市生产总值为9515.86亿元，在山东省16市GDP排名中位列第三，与青岛和济南形成三强引领格局。

​ 图源：视觉中国

烟台市下辖5区6县级市（芝罘区、福山区、牟平区、莱山区、蓬莱区、龙口市、莱阳市、莱州市、招远市、栖霞市和海阳市），从2003年第一个现代购物中心亮相以来，烟台城市商业呈现怎样的发展特色？

本期，赢商网聚焦“烟台”，探寻城市商业的发展印记。

一、中小体量商业为主 2016年迎来商业大爆发

据赢商tech—城市地图工具显示，目前烟台在营商业项目约有50个，存量商业面积超347万平方米，其中28个为购物中心，体量近250万平方米，占比高达75%，剩下部分则为独立百货。

2003年，烟台迎来第一个现代购物中心——烟台振华国际广场的亮相，由是拉开城市商业发展的序幕，随后烟台城市以年新增1.3个购物中心（注：此处仅统计商业体量≥３万方）的速度发展，其中2016年更是烟台商业增长的爆发期，这一年，它迎来5座购物中心相继开业，商业增长总体量达到48.8万平方米。

快速增长的烟台市场，商业体量呈现以中小体量为主的特色。

赢商网统计分析发现，在商业体量≥3万方的42个项目中，3-7万方区间的项目数量有29个，占比近七成。

从商业档次来看，烟台的商业以中档和大众化商业为主，高端商业稀少。数据显示，中档商业和大众化商业数量相当，高档商业以百货为主，即南大街商圈的烟台振华商厦（1982年开业）。

二、南大街商圈领跑全市，东部沿海成商业聚集区

烟台11个辖区内有12个商圈，其中市级商圈仅有1个——芝罘区的南大街商圈。

南大街贯穿芝罘区的东西，自古以来就是商贾重地，烟台首家商业中心（1975年，烟台百货大楼）就在此落成开业，此后的几十年里，大钟楼、供销大厦、泰丰商厦等为代表的商业大厦、金融机构等相继落成，让南大街发展成为烟台最繁华的商业区，赢商tech――城市商业地图显示，该商圈2023年5月各个项目日均客流为3万余人。

今天的南大街商圈上汇聚有烟台振华商厦、烟台振华商厦（南大街店）、烟台振华国际广场、烟台大悦城、烟台芝罘万达广场５座商业项目。

值得一提的是，烟台市60%的商业项目分布在以芝罘区为代表的东部沿海区域，不临海的区域商业发展相对较缓慢，如栖霞市的商业发展。

具体从各辖区商业分布数量来看，排名前三的分别为：福山区（10座）、芝罘区（8座）、莱山区（6座），不过从商业存量体量来看，福山区和芝罘区旗鼓相当，均在80万方以上，莱山区则仅有54万方。

上述三大辖区之外，其余各辖区的商业存量均小于30万方。

三、 本土“王者”与外来者：布局各有千秋

振华集团，作为大本营在烟台的企业，毫无疑问是本土“王者”，仅在烟台开设的购物中心和百货就达15家，遍布烟台市8个辖区、5大成熟商圈。

仅以市级商圈南大街为例，振华集团以三个项目的“组合拳”布局，购物中心+百货结合，满足高端、中档、大众化三类不同消费能力及需求的消费群体。

此外，振华集团的超市和电器业务在烟台市场渗透也很强，官方数据显示，仅在烟台两者门店数量分别有27家、16家，占据集团旗下超市家电连锁门店的44%。

本土“王者”高市场占有率同时，烟台的城市经济发展也吸引着外来者们争相入局，2010年更是作为一个分水岭，此后烟台相继迎来万达、宝龙、华润万象生活、印力、大悦城、永旺投资、保利等连锁型商业运营商们布局，其中宝龙、万达更是布局2座及以上项目。

不过有趣的是，这些外来者们在商业布局方面也有着鲜明的特征，不像振华集团的广覆盖、高渗透，15座外来商业连锁运营商项目几乎都扎堆在芝罘区、福山区、莱山区等东部沿海且人口密度大的中心城区，选址比较谨慎。

四、商业增速放缓 2023年仅有吾悦广场入市

截至发稿前，据赢商网大数据统计，2016年商业爆发式增长之后，烟台商业增长速度呈现减缓趋势。

2017年—2022年，烟台市新增商业（仅统计体量≥3万方的）14座，平均每年新增商业2.3座。

回溯过去的三年，烟台市的商业增长速度持续减缓。2020年，烟台泰华城市广场、烟台牟平一格广场、烟台莱阳万达广场3座商业开业；2021年，烟台龙口嘉元保利广场、烟台万象汇2个项目落地；2022年则仅有烟台万科广场1个新项目入市。

在商业体量方面，过去的六年时间里，新增商业中有9个的商业项目体量在5到10万方之间，大型和超大型体量的商业仅3个，这也说明中等体量商业仍是烟台商业市场的主力。

来到2023年，烟台预计新增商业只有烟台芝罘吾悦广场。

图源：烟台芝罘吾悦广场官方公众号

烟台芝罘吾悦广场位于芝罘区，是新城控股在山东投资的第一座5.0系升级版开放型、全业态体验式商业综合体。项目总建筑面积12万平米，商业布局地下二层、地上局部六层，停车位1300+。规划有臻品生活超市、潮牌集合店、亲子乐园、影城等业态。据了解，项目计划2023年8月25日开业。

从烟台城市的现代商业发展来看，速度较快，商业档次基本能够满足各类消费者的消费体验和需求。这座城市经济实力强，市民消费能力客观存在，期待未来有更多优质项目走进烟台，为商业格局提质升级。

编者按：因烧烤出圈的淄博，让山东省中部的三线小城市被关注，“好客山东”形象更加立体与生动。除了备受关注的济南与青岛之外，淄博等山东省内其他城市商业发展情况如何？赢商网独家策划“山东城市商业观察”系列报道，呈现山东城市商业最新面貌。

往期回顾：1.火出圈了！不止烧烤，那些你不知道的淄博商业事儿

​2.潍坊：本土开发商占位商业头部 外来开发商扎根难

3.济宁：山东本土开发商占主导　商业增长缓慢　​‍