潍坊：本土开发商占位商业头部 外来开发商扎根难

提起山东，大家都知道的是海滨城市青岛、省会济南，像潍坊等二三线城市则了解甚少。潍坊自1984年连续举办了近40年的潍坊国际风筝节，让中国鸢都走向世界，因此便有了“世界潍坊”的美誉。

潍坊市位于山东省中部，东临青岛，西接淄博，与省会济南一市之隔。潍坊工农业基础坚实，2022年潍坊市经济总量7306亿元，在山东省GDP排名第四。

近几年，潍坊城市经济飞速发展，城市化水平不断提升，已经跻身二线城市，并肩济南、烟台。2001年潍坊世纪泰华广场开业，成为潍坊第一座现代化的购物中心，由是开启潍坊商业地产的发展。

之后的二十余年里，潍坊商业形成了成熟市级商圈、区域商圈共12个，商业数目增至39个，商业体量达186.8万方……

一、潍坊商业发展现状：扎堆立足，中档及大众化项目是主流

潍坊市辖4区6市2县，包括：潍城区、奎文区、坊子区、寒亭区，青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市，昌乐县、临朐县。

据赢商网大数据统计，潍坊市当前在营购物中心以及独立百货（商业建筑面积≥3万方）数量32 个，商业体量184.8万方。四个中心城区分布了14座商业，占潍坊市商业（商业建筑面积≥3万方）总数的44%，其中奎文区以9座商业排名榜首，其次是潍城区，以4座商业位居第二。

奎文区位于潍坊中部，是市政机关所在地，全市的政治、经济、文化中心。奎文区的百货大楼商圈是潍坊唯一一个市级商圈，由潍坊中百大厦（胜利西街店）等5座商业组成，其中比较有代表性的是潍坊中百大厦，它是潍坊目前档次最高的商业项目，定位为中高档独立百货，该项目多元丰富的品牌组合，契合了消费者的消费需求。百货大楼商圈还有颇受潍坊人青睐的潍坊世纪泰华广场，该项目几经扩容，现在已经升级为由潍坊世纪泰华广场、潍坊泰华城假日广场、潍坊泰华城新天地组成的“泰华城”——潍坊市最大的城市综合体。

除了百货大楼商圈，在中心城区还有多个兴起时间稍晚的传统区域商圈：新华路商圈，万达商圈，福寿东街商圈；近几年还新兴起了坊子泰华城商圈和健康东街商圈，5个商圈开业商业项目有10座。

潍坊商业表现出明显的无高档商业、少中高档商业，多中档和大众化项目的特点。目前，中高档商业只有潍坊中百大厦（胜利西街店）1个、以山东潍坊万达广场、潍坊市及泰华广场为代表的中档商业14个、以潍坊印象汇为代表的大众化商业17个。

一半以上（8个）的中档和中高档商业都布局在奎文区等人口密度大、生活配套完善的中心城区，而大众化项目多选址在其余各辖区的成熟商圈，体量集中在13万方上下。

潍坊中百大厦（胜利西街店）基于中高档定位，引进COACH、MICHAEL KORS、天梭、浪琴等零售品牌；雅诗兰黛、Dior、欧舒丹、LANCOME、资生堂、娇韵诗等美妆护理品牌，其中不少是城市首店品牌，满足城市部分中高端消费需求。

二、商业持续增长，未来2年新增体量超71万方

据赢商网不完全统计，目前已知未来两年将新增购物中心7个，总增量约71.6万方。

强者恒强，成熟的区域仍是新玩家进入市场的首选地，奎文区和潍城区2个中心主城区占据新增商业体量超三分之二。其中，奎文区未来商业增量达30万方，位列辖区第一，将新增潍坊高新吾悦广场和潍坊新辰里购物中心两座大型商业；潍城区商业增量也比较可观，未来两年预计新增商业体量25万方。

随着城市的发展，传统的单经济中心格局逐渐被打破。城市被划分成若干个区域，每个区域都有自己的商业、生活中心。此时，单一经济中心，显然不能够满足整个城市的生活娱乐需求。城市各个区域也需要有能够满足板块生活要求，并且能够带动发展的商业中心。

放眼整个潍坊市，中心城区之外的6市2县辖区内，也在城市化进程中逐渐形成区域商圈氛围。赢商网大数据显示，寿光市在营商业5座，已具规模的商圈是以潍坊寿光万达广场和潍坊全福元商厦为核心的学院路商圈。青州市当前有3个商圈，4座商业，其中较早入局的商业则是2005年鲁商集团打造的潍坊银座商城。区域商圈氛围渐成气候的同时，区域商业的数目也在持续增长，今年，安丘市预计新增安丘宏帆广场和潍坊安丘世贸恒太城两座商业，体量共计12.2万方。

​

三、商业品牌观察：本土“根深蒂固”，外来者扎根难

通过研究潍坊商业数据之后，我们发现，本地开发商潍百集团和世纪泰华集团的项目布店密集，潍百集团在9个行政区里都有布店，中百大厦、谷德茂等都是其打造的商业品牌；而世纪泰华集团项目集中布局在中心城区奎文区和坊子区，同时也在其余辖区探索生存之道，于2010年和2014年先后在安丘市和青州市开出安丘泰华城和青州泰华城项目。

我们还观察到，本地开发商全福元集团也有不少连锁项目，以中小体量的独立百货为主，商业项目主要分布在寿光市、昌乐县等区域。

值得一提的是，这些潍坊本土开发商没有满足于潍坊的商业市场，他们的商业版图都已扩张到相邻区市，发展成为跨区域、多业态的连锁商业。中百大厦背后的潍坊百货集团旗下拥有佳乐家、中百超市、佳乐家Family、中百便利、佳乐家Top会员店、中百大厦、益家园、谷德广场、谷德茂、谷德锦、中百奥莱等品牌，根据官方统计，潍百集团2021年全年实现销售202.18亿元，营业场所700余处，从业人员3万余人，已经建立起了遍布潍坊城乡及青岛、济南、烟台、泰安、滨州、淄博、日照等地区的门店网络 。

外来开发商中，万达表现突出。从2014年奎文区山东潍坊万达广场开始，每隔4年就有一个万达广场面市，到今年，潍坊已经有三座万达广场。第一座万达广场开业之后，万达广场的布局偏向在远离潍坊主城的寿光市和临朐县，正因为万达广场的进入，推动了各自所在区域商圈的形成。

对比上期淄博商业，山东本土品牌银座集团在潍坊布局的数量少了很多，仅有4座银座商城，除了奎文区的潍坊银座商城，在县级市的银座都是小体量的百货。

结语：潍坊经济高速发展，对比之下，商业的发展的脚步似乎不够快。当前高端商业还是空白状态，中高端商业数量不足，商业活力有很大的激发潜力。可预见的未来，外来开发商品牌如吾悦广场、宏帆广场等开业之后，革新城市的商业格局，也将为潍坊人民带来新颖、丰富的消费体验。

编者按：因烧烤出圈的淄博，让山东省中部的三线小城市被关注，“好客山东”形象更加立体与生动。除了备受关注的济南与青岛之外，淄博等山东省内其他城市商业发展情况如何？赢商网独家策划“山东城市商业观察”系列报道，呈现山东城市商业最新面貌。​

往期回顾：1.火出圈了！不止烧烤，那些你不知道的淄博商业事儿