精细运营&多元业务，奥园健康商管狠抓两大机会点

经历疫情三年考验，再到2023年迎复苏机遇，商企在不确定的市场中积极寻找确定性的增长。

据赢商大数据监测，今年上半年，TOP30商企运营商场日均客流同比+54.93%，拉动整体客流增长10.42%，复苏态势明显。

当中的奥园健康商管，屹立在行业浪潮之中，逐浪前行，在竞争激烈的商业赛道上跑出一条高质量的成长曲线。

• 一方面，稳住购物中心的基本盘，奥园健康商管运营越加精细化，多项目多城市级别管理均能运筹帷幄，旗下购物中心运营及销售表现优异。

• 另一方面，奥园健康商管亦在甲级写字楼、商业综合体等新增运营项目上展示多元化一面，带来更多机会点及更大的成长空间。

精细化运营

多城多子跑出成长曲线

奥园健康生活集团，成立于2000年，并于2019年在香港联交所主板上市。

这十三年来，中国商业圈穿越数个周期，且因三年疫情，格局大变。

历经大环境下的市场沉浮，也由此沉淀和历练出奥园健康生活集团成熟的运营管理模式，并展现出极具韧性的成长曲线。

截至2022年，奥园健康生活集团在管建筑面积约4710万㎡，合约面积约8117.5万㎡，服务业主超300万人，服务项目超398个，覆盖全国22个省、直辖市、自治区。

香港联交所奥园健康2022年业绩报告

当中，奥园健康商管作为奥园健康生活集团商业运营板块，业务服务辐射广东、重庆、湖南、江西、贵州等地，并在广州、江门、梅州、株洲、合肥等地布局多个优质项目，商场年客流量近三亿人次。

在近年动荡下行的经济周期里，奥园健康商管有着稳健的增长，在行业中扮演不可忽视的中坚力量，而旗下的王牌资产项目——购物中心，既是确保业绩的基本盘，也是巩固行业优势的护城河。

//坐镇大本营，1080万总客流与99.61%出租率的市场贡献

以大本营广州起步，奥园健康商管紧跟广州“东进南拓”的步伐，在广州东部和南部均有布局奥园广场，并伴随这座一线城市的商业发展而蝶变升级。

番禺奥园广场：十年深耕，持续焕新

其首个大型商业项目番禺奥园广场，如今经历十年深耕运营、不断焕新升级，已成长为广州南部商业“明星项目”。

站在2023年这一关键时刻，千年商都广州印发了全国首部建设国际消费中心城市发展主题规划，给予了商业腾飞发展新的机遇。

已发展十年的番禺奥园广场并未止步，而是紧抓这一机会点，仍在不断进行业态升级。

据悉，在原有优衣库、海底捞、万家超市等主力店基础上，番禺奥园广场今年新引入了李宁、阿吉豆、北方家宴、万绿东江、金顺碳烤肉、茉莉奶白、JIHOOD高化集合店、粉色店等热门品牌，让商场更具新鲜感，也为追求多巴胺释放、提案新生活方式的新一代消费者提供更为丰富的选择。

奥园健康商管基于番禺奥园广场的运营深化，除了品牌招调焕新外，也在营销活动上发力。

2023年截止目前，番禺奥园广场在围绕文化、社区、艺术、教育、展览、体育、亲子等开展各类活动达212场，不仅做到了“周周有活动”，当中的“黄家驹30周年纪念公益演唱会”、“萌娃跳蚤市集”、“萌宠嘉年华”、“花生好市市集”等活动，更全面聚焦客群所好，契合新时代青年潮流玩法，以及多元化满足新生代亲子互动需求，打造成桥南街坊都市青年社交主场和亲子家庭的欢聚圣地。

反馈至数据层面上，番禺奥园广场2023年累计总客流突破1080万，总销售达7.68亿，会员总数超36万，足以印证奥园健康商管的深耕运营所带来的成效。

值得一提的是，为契合广州现如今大力促进消费提档升级举措，番禺奥园广场响应2023年广州夜间消费节young城yeah市活动号召，还将强化街景特色移动商业体，推动桥南“夜经济”发展升级。

萝岗奥园广场：逆市成长，展现超高出租率

奥园健康商管在广州打造的另一个奥园广场，扼守在广州东部的萝岗奥园广场，也体现出运营深耕的逻辑。

萝岗奥园广场以社区消费者的需求为导向，其引入的喜茶、老凤祥、国潮回力、师烤·豆花烤鱼；宝贝本色儿童乐园、宝拉创意乐园、吾止陶艺等知名网红品牌及儿童体验业态，更聚焦满足3公里范围距离日常休闲娱乐一站式体验。

加载奥园健康商管精细化运营管理手段，今年已迎来第四个年头的萝岗奥园广场，在逆市中跑出了一条成长曲线。

• 2019年，项目以95%的开业率面市；

• 2020年，项目的出租率升至99.28%；

• 2021年，项目将出租率提升至100%，呈现满铺状态；

• 即便在疫情第三个年头，市场处于下行状态的2022年，项目出租率仍保持在92%以上。

• 截止2023年7月，项目出租率攀升至99.61%。

以市场作为标尺，赢商大数据监测重点一二线城市平均空铺率仍处于较为高企的位置，2023年上半年突破11%。对比之下，萝岗奥园广场年年均跑赢行情，其高出租率，也为项目带来更为稳定的收入增长。

//多城多子，运营定制化与多样化

大本营之外，奥园健康商管旗下购物中心早已铺开多城，在运营管理上，基于不同城市不同项目特性进行定制化、多样化策略，并取得瞩目成绩。

浦北奥园广场：“体量”优势转化为“流量”效益

于2021年开业的浦北奥园广场，涵盖大型购物中心、风情商业步行街、现代化住宅等业态，总体量达63万㎡，是中国奥园地产集团打造的浦北县首个大型商业综合体。

浦北奥园广场开业近两年，奥园健康商管基于项目在当地的体量优势，不断深化“潮玩地标”这一标签，2023年日均客流同比增长55.85%，有效将“体量”转化为“流量”，带来场域效益的提升。

玉林奥园广场：政企联动，助燃当地夜经济

针对玉林奥园广场，奥园健康商管则通过政企联动，积极协助玉东新区相关部门，打造了一条全长超过600米、融美食休闲娱乐为一体的综合性夜间经济街区，有效提升夜经济，实现客流增长。

该项目由玉东新区主办的奥园广场夜市街2022年5月20日正式开街，结合了奥园广场经营面积、特色餐饮和休闲娱乐的特点，对商业街休憩设施、建筑立面夜景效果、绿地空间等方面的调整改造，集纳了“美食+文化、民俗、亲子、表演”等多种形式，成为融美食、休闲、娱乐为一体的综合性夜间经济街区，有效提升提升了玉林市民夜间消费品质，丰富了消费品类，增强了街区体验感，进一步培养玉林市消费新动能。

五华奥园广场：巩固餐饮市场地位，门店月均销售超25万

五华奥园广场在2023年日均客流同比增长47.29%的背后，奥园健康商管基于区域客群饮食需求，透过整合全场餐饮商户，推出统一会员日促销活动，线下联合周边社区和社群进行定向专属折扣营销，线上通过持续抖音套餐进行推广，巩固餐饮在区域内的市场定位。

该项目今年以来全场餐饮门店月均销售超25万，其中牛生鲜、卢家妈妈两家餐饮均以40万月均销售领头，麻辣英雄、淘蛙则占据30万月均销售档位，牛蛙恋上鱼、喜凤记也贡献超20万月均销售业绩。

重庆茶园奥园广场：超250场活动占领消费者心智

重庆茶园奥园广场，奥园健康商管更为突出的打法，是基于营销活动的叠加，不断增强客群粘性，以此占领消费者心智，拉动客流的提升。

开业五年以来，该项目年举办各类活动超250场次，尤其是今年以来，从年初围绕传统节日推出游园会等民俗体验活动，到结合原创运营IP开展“开笔礼”活动，以及联合周边幼儿园举办以“天台农想家”活动等，带动日均客流超4.5万人次，日均销售超100万，项目会员人数超20万人。

上述多个项目，除了因地制宜的差异化运营管理，在奥园健康商管统一营销下，更可实现共享共创，在全国各地奥园购物中心进行快速复制和全面推进，带动活动的强效益，形成更为广阔的影响力。

今年以来，奥园健康商管推出“萌生万物”、“趣玩奥园”、“与你童乐”、“粽享美好”一系列以欢乐、温馨、甜蜜、美好为主线的营销活动，贯穿劳动节、母亲节、520、儿童节、父亲节、端午节等节日和假期，实现销售和客流的大幅提升。

多边形战士

撬动多元业务板块

依托购物中心作为基本盘，奥园健康商管在深化运营带来旗下各个项目的业绩成长，更深一层来看，可视为通过运营管理持续提升资产升值的手段。

这一行之有效的路径，随着奥园健康商管触及的板块业务越发多元，带来更多可操作的空间。

尤其是现如今，市场分化加剧，头部企业以多元化发展战略寻找新的利润增长点，奥园健康商管亦是其中一员。

我们能清晰地看到，奥园健康商管也在不断丰富自身多元化的运营管理手段，给旗下甲级写字楼、商业综合体等项目带来资产价值的赋能，并展现出多边形战士的全能优势。

//精准选址，掌握资产“流量密码”

在加载奥园健康商管的综合开发运营模式之前，企业旗下的写字楼、综合体项目便有着精准的选址落位。

具体体现，集中高线、拥有庞大流量的主流城市，其资产价值已占据高位，抗周期性更强。

奥园国际中心：扼守“广州第二CBD”

奥园国际中心位于广州万博商务区内，根据广州市“十四五”规划，长隆-万博被定位为五个世界级地标商圈之一，排名仅次于天河路-珠江新城商圈。

地铁7号线/22号线/18号线连通、横贯广州东西的南大干线等“顶配”级区位交通，赢商tech-城市地图监测万博商圈约83万人的日均客流量，在广州各商圈中名列前茅，均让奥园国际中心所处的地段，“广州第二CBD”的“范儿”满满。

盘龙奥园广场综合体：9D城市下的轨道物业

盘龙奥园广场项目位于重庆九龙坡商务中心，临近重庆轨道交通2号线、5号线，基于重庆9D城市属性，项目利用发达的轨道交通，可有效扩展城市辐射的纵深面，立体实现流量连接。

萝岗奥园广场：解锁广州东部流量大区

落位地铁6号线始发站香雪站的萝岗奥园广场，在广州“东进”战略下，区域早已集聚百万客流，项目依托地铁上盖的优势，以TOD综合开发模式，将形成城市流量的新磁场。

珠海观山海国际商务中心：国家保税区横琴核心

珠海观山海国际商务中心是粤港澳大湾区内国家级保税区横琴核心的甲级写字楼项目，区域自带税收优惠政策和产业扶持政策，搭建跨境商务产业业务，可不断提升城市产业能级。

//复合型运营，协同效益最大化

奥园健康商管新接管的业务板块，如写字楼项目、综合体项目，因自身有着复合型功能及业态，可进行购物中心、酒店、住宅等协同开发。

以奥园国际中心为例，该项目是以甲级标准兴建的5A级智能化写字楼，配备全LOW-E玻璃幕墙与24小时智能监控系统，有着番禺区目前唯一在营的五星级国际知名品牌喜来登酒店，可满足商务宴请、宾客差旅住宿、大型会议等需求。

项目自身便配备五星级物业管家服务，可与万博商圈区域内的高端企业总部、68.6万㎡购物中心体量以及华南板块中高档小区住宅协同发展，共享区域内等客流。

而上文提及，奥园健康商管自身对购物中心的成熟运营，如旗下的番禺奥园广场、萝岗奥园广场等购物中心，也在与写字楼、综合体联动和协同下，发挥重要作用。

在奥园健康商管的运营管理赋能下，综合体项目可利用自带的购物中心与商务配套、住宅配套精准匹配，带来有效的客流联动，同时复合型综合体项目的联动效应，商业表现力更胜一筹，受周期波动影响小，资产增值更为显现。

商业管理是典型的长期生意，稳步前行的奥园健康商管，在巩固购物中心运营优势下，更带来写字楼、综合体项目等多元业务板块的拓展，既确保资产价值的稳步提升，也实现高质量发展。

这种长期主义，体现出奥园健康商管的精准策略，可无惧周期变化，实现长期稳健发展，也为企业在市场上赢得更多机会。