融创服务半年报：回归主业 切割大股东

8月21日晚间，融创服务披露上半年业绩数据。

上半年，融创服务实现收入约34.0亿元，较去年同期下约15%；毛利约8.5亿元，同比下降25%。

不过，由于一定程度上阻隔了大股东的拖累，融创服务上半年业绩还是在收入大降的情况下，实现了扭亏为盈，期间归母净利润3.4亿元。

回归物管主业 被动还是主动？

上半年，融创服务的收入中，接近90%来自物业管理服务，占比较去年大幅提升近20个百分点。

而其他三个业务板块，无论是收入金额还是在总收入中的占比，均出现了明显下滑。其中，非业主增值服务与商业运营管理服务的布局明显收缩，两者的收入均同比下降近八成。

尽管物管服务作为主业的收入占比大幅提高，但就具体数额而言并未提升太多。上半年，融创服务的物管收入为29.24亿元，同比增加8.1%。

相较而言，融创服务截至今年6月30日的在管面积为2.63亿平方米，较去年同期增长约0.29亿平方米，增幅约为12.4%。

换言之，融创服务主业收入的增长幅度，甚至不匹配在管面积扩张幅度——每平米在管面积产生的物管收入反而减少了。

也就是说，其业绩呈现出来的“回归物管主业”的趋势，可能并非来自主业的增强，而是因为其他业务板块的大幅萎缩。当然，这里面未考虑空置服务费未确认的因素。

实际上，为了让回归主业名副其实，融创服务也做了不少战略的调整。上半年，融创服务将新拓方向聚焦在重庆、成都、杭州等45个一二线核心城市。目前位于该等45个城市的在管面积，占了融创服务总在管面积约80%。

道理再简单不过，这些城市的物业费单价可达到3元/平米/月，而且将业务开展的地域范围聚焦，也有利于公司的成本管控。

整体来看，无论是被动还是主动，融创服务的业务布局方向已逐步回归物管服务。但是，伴随着物管业务的毛利率水平下降，以及外拓难度的增大，这种“押宝”的策略能否奏效，还仍是未知数。

坚决取舍关联方业务，真能分开吗？

放在两年前，不会有人相信，物业股最大的风险，是它们各自的地产大股东。但近年几乎所有物业股的大幅下行，皆因受到了地产大股东的拖累。特别是通过各种方式被大股东挪用资金的情况，对物业股造成了极大的杀伤。

这种暧昧的关联交易，融创服务并不陌生，来自关联方的应收账款金额可排名行业前三。

2021年，融创服务的贸易应收款项净额约为45.66亿元，比2020年整整高出了30多亿，其中约75%来自于所服务的融创中国项目的未付款。

到了2022年，这一数字不降反增，与融创中国的贸易应收款项增长至33.68亿，对应15.42亿元的减值拨备，计提比例非常大。

去年正是由于关联方应收款项计提的大额减值拨备，融创服务才净亏损约7.5亿元。不过，今年上半年，融创服务没有增加关联方贸易应收账款减值准备。

融创管理层表示，今年融创服务不太会出现因关联方融创中国，而出现大额计提减值的情况。并将持续以市场化原则为基础处理关联方业务，即承接关联方融创中国项目的底线是现金能不能回收，费用必须要覆盖成本。

但是，切割大股东，将意味着获得项目的成本和难度有所提高。融创服务截至2022年底的在管面积中，来自融创中国的物业面积接近63%，收入占比约70%。不仅如此，融创中国项目的物管收入毛利率水平也相对高。

从当前的市场形势而言，投资者当然希望融创服务尽可能独立起来。但失去了大股东的庇护，则可能要在扩张和毛利提升方面遭遇瓶颈，成长性大大降低。

考虑到地产行业复苏的可能，如何与大股东建立一种独立而不独行的关系，考验管理层的智慧。

不过可以肯定的是，融创服务不久后就必然要与大股东拉开一定距离。融创服务的股票作为有价证券，在融创中国的美元债重组方案中，就有一个方案让债权人以债权换融创服务的股权，而且比例高达14.7%。

一旦被摆上货架，融创服务的走向，可能就身不由己了。但未必不是好事。