万达商管业绩向好 但偿债压力不小

撰文/刘满桃

随着2023年出行恢复常态，消费、旅游业等行业迅即获得了不俗表现，以万达广场为核心产品进行商业物业运营管理的大连万达商管自然也受惠于此。

9月3日，据万达商管披露的公司债券中期报告显示，2023年上半年，公司投资物业租赁及管理录得营业收入231.1亿元，同比增长2.67%；酒店管理录得营业收入7.89亿元，同比增幅高达103.86%；其他录得营业收入15.51亿元，同比增长3.05%

据此，万达商管2023年中期共录得营业收入254.52亿元，同比增长4.30%；毛利率64.63%，同比增加1.53个百分点。

不过在业绩实现增长的同时，万达商管仍面临“融资难”这个重大风险。

其在中期报告开篇的“重大风险提示”中这样表示：截至2023年6月末，发行人合并口径有息负债1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债292.57亿元，发行人有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。

其续称，由于发行人公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

业绩向好

据观点新媒体了解，万达商管主要以万达广场为核心产品进行商业物业运营管理，从收入构成看，包括投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务等。

数据显示，截至2023年中期，万达商管的投资物业租赁及管理录得营业收入231.1亿元，同比增长2.67%，占总收入比例90.80%；营业成本70.72亿元，同比减少2.66%；毛利率达69.40%，同比增加1.68个百分点。

事实上，万达商管早前就曾披露2023年上半年的经营快报，彼时数据显示，上半年总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%；出租率98.2%，租金收缴率100%。

仅寥寥数语，但无论是经营规模还是租金收入，均录得同比正向增长，并保持租金收缴率100%。

而在酒店管理业务方面，中期报告显示，上半年录得营业收入7.89亿元，同比增长103.86%，占总收入比例3.10%；营业成本4.85亿元，同比增加58.50%；毛利率38.51%，同比增加17.66个百分点，主要系宏观经济影响减少，酒店运营收入增加。

此外，“其他”业务上半年录得营业收入15.51亿元，同比增长3.05%，占总收入比例6.10%；营业成本14.46亿元，同比增加0.84%；毛利率6.95%，同比增加2.10个百分点，主要系游艇销售收入及成本增加。

可以看出，在2023年恢复正常社交活动之后，商业、酒店、游艇等业务的向好带动了万达商管各个板块的业绩提升。

据此， 2023年中期该公司共录得营业收入254.52亿元，同比增长4.30%；营业成本90.03亿元，与去年同期90.06亿元基本持平；毛利率64.63%，同比增加1.53个百分点；报告期利润总额95.22亿元，报告期非经常性损益总额22.11亿元。

截至报告期末，其计划分拆上市的珠海万达商业管理集团股份有限公司资产总额为228.86亿元，资产净额72.33亿元，报告期营业收入271.20亿元，主营业务利润129.84亿元。

就观点新媒体了解，上半年万达商管新开业万达广场12个，累计开业484个。为此，万达商管于中期报告中给出这样的自我评价：“报告期内，公司主营业务快速发展，使公司成为商业物业投资及运营行业的领军企业。”

现金窘境

得益于经营业绩增长，万达商管上半年经营活动产生的现金流量净额为118.52亿元，同比增幅达41.6%。

与之形成对比的是，上半年投资活动产生的现金流量净额为-167.04亿元，亏损同比扩大68.26%；筹资活动产生的现金流量净额仅3220.4万元，该数据较去年同期-83.86亿元已经改善太多，但仍难掩其融资难的窘境。

据此，万达商管期末现金及现金等价物余额为146.92亿元，同比减少53.44%，仅覆盖一年内到期的有息负债292.57亿元的50%。

事实上，其现有现金及现金等价物连半年内到期的158.40亿元债务都未能覆盖。

观点新媒体查阅报告了解，于报告期初和报告期末，发行人万达商管合并报表范围内公司有息债务余额分别为1359.47亿元和1412.83亿元，报告期内有息债务余额同比变动3.93%。其中已逾期为0元,6个月以内（含）金额为158.40亿元，6个月（不含）至1年（含）金额134.17亿元，超过1年（不含）金额为1120.26亿元。

中诚信国际于6月28日一份跟踪评级报告中也指出，万达商管2023年7月和9月公开债券到期压力较大，其中7月境内外债券到期（含回售）近50亿元，9月境内债到期（含回售）38亿元。明年1月，还将有近43亿元债券到期兑付。

接踵而至的债券偿还，使得万达商管压力倍增。

也因此，在中期报告开篇处，万达商管就明示“重大风险提示”内容，表示截至2023年6月末，发行人合并口径有息负债1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债292.57亿元，发行人有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。

并还强调，由于发行人公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

另据观点新媒体早前报道，中国证监会6月28日发布消息称，2023年6月9日，中国证监会收到大连万达和主承销商国泰君安证券股份有限公司、开源证券股份有限公司分别提交的《关于中止大连万达商业管理集团股份有限公司公开发行公司债券注册程序的申请》。

证监会表示，根据《公司债券发行与交易管理办法》第二十九条和《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》第四十条的有关规定，决定中止该公司公开发行公司债券注册程序。

万达为何主动申请中止上述公司债的原因不得而知，但此举无疑是“融资难”的佐证之一。

另一边厢，截至2023年上半年，万达商管合计受限资产账面价值（包含该类别资产非受限部分）4751.39亿元，资产受限部分账面价值达3443.41亿元。其中，投资性房地产受限资产账面价值（包含该类别资产非受限部分）4591.24亿元，资产受限部分账面价值3430.17亿元，资产受限部分账面价值占该类别资产账面价值的比例达到74.71%。

万达商管头上的达摩克利斯之剑似乎也岌岌可危。