新城控股：“双轮驱动”，赢在商业

撰文/陈玲

对于新城而言，最大的幸运和能力，是赢在商业。

9月4日，新城控股举行2023年半年度业绩说明会，董事长兼总裁王晓松携管理层出席。

根据上周披露的中期报告，2023年上半年，新城控股实现营业收入417.68亿元，同比微跌2.42%；归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，同比下降24.28%；扣非归母净利润19.38亿元，同比下降24.37%；整体毛利率为19.04%。

王晓松于说明会上回应，下半年将继续把握城市机遇，加快销售回款，推进年内目标的达成，确保经营现金流正常回笼，同时保障各项目如期竣工交付。

其次，充分利用政策支持，在银行信贷、公开市场发债、股权等方面积极融资，保持财务稳健。

另外，业务发展轻重并举，着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标。

赢在商业

期内，新城控股商业运营总收入（即含税租金收入）达到52.01亿元，同比增长10.24%，不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占营业收入11.65%。

物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

观点新媒体获悉，住宅地产与商业地产“双轮驱动”是新城的发展模式，新城控股表示，相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石。

同时，相比于纯住宅开发的公司，在商业地产的规模化开发与运营能够持续创造稳定的现金流，助力于公司穿越周期。

根据公告，上半年新城控股新开业吾悦广场6座，前8月累计新开业11座吾悦广场。截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。

截至报告期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%。

新城控股计划下半年新开工52个子项目，新开工建筑面积405.34万平方米，其中，住宅项目212.03万平方米，商业综合体项目193.31万平方米。

并且，计划竣工129个子项目，实现竣工面积1267.61万平方米，其中，住宅项目745.26万平方米，商业综合体项目平方米522.35万平方米。

实际上，商业地产在持续创造稳定的现金流之外，亦可用于抵押换取新增融资。财务负责人管有冬透露，前八月，新城以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其它融资约110亿元。

截至目前，新城控股已开业未融资吾悦广场近40座，对应投资性房地产估值约350亿元，根据不同融资产品抵押率的不同，可融资金有所差异。他表示，新城将会与监管保持密切沟通，积极推进各项融资。

对于消费类基础设施公募REITs的推进。管有冬表示，目前，公司尚在与相关监管机构密切沟通中，后续将持续关注消费类基础设施REITs的相关进展。

住开压力

投资者关心的是新城是否会出现流动性问题。

报告显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额284.89亿元，去年末为314.63亿元；期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元；合联营公司权益有息负债为57.76亿元。

有息负债中，短期借款约为16.64亿元，长期借款约为306.56亿元。据悉，新城控股全年需偿还境内外公开市场债券达117亿元，其中前八月已偿还公开债97亿元。

据管理层透露，截至目前，公司年内到期公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品。其表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，按计划兑付相关债务。

今年，新城控股仍获得不少新增融资。在吾悦广场抵押融资之外，5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月14日，成功发行了11亿元公司债。

于7月24日，新城控股再完成发行规模8.5亿元中期票据，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。当日，还发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

值得关注的是，上半年，新城控股加入定增队伍，对外称拟定增募资不超过80亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于温州新城瓯江湾项目、东营项目、重庆大足项目、泰安新泰项目、宿迁泗洪项目、大同云冈项目6个项目的建设，以及补充流动资金。但这一事项仍在推进过程中。

对新城而言，实际最严峻的还是销售困境。众所周知，二季度以来，房地产销售和投资持续低迷，民营房企甚至优质房企接连爆雷，地产周期呈下行趋势。

销售表现上，期内新城量价齐跌，合同销售金额 424亿元，比上年同期下降 34.93%；实现合同销售面积 516.65 万平方米，比上年同期下降 21.39%；销售均价从上年末9740元/平米降至8207元/平米。全口径资金回笼485亿元，全口径资金回笼率为114%。

而在政策利好加持下，新城有望迎来销售复苏。近期，地产供需端频出政策利好，其中包含需求端降低首付比例、北上广深接连执行“认房不认贷”等。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局还联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行等银行相继发布公告表示，正抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作，同时表态将积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。

另外，8月27日，证监会发布一系列资本市场利好政策，在上市公司再融资监管方面提出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

王晓松于说明会上回应，随着近期政策持续出台，预计市场情况有望逐步改善。下半年，公司将继续把握城市机遇，住宅开发以销定产，加快销售回款，努力推进年内各项经营目标的达成。