东百集团：“商业零售＋仓储物流”双轮维稳

撰文/黄金土

9月4日，东百集团线上举行2023年半年度业绩说明会，公司董事长兼总裁施文义、副总裁兼财务总监林建兴、副总裁兼董事会秘书徐俊、独立董事张榕出席会议。

今年上半年，国内经济恢复向好，消费场景拓展，物流需求得到释放，东百集团因此受益。

据东百集团8月24日披露的半年度报告，期内公司实现营业收入9.92亿元，较上期增加0.83亿元，同比增长9.13%；实现归母净利润1.00亿元，较上期略有增加，同比增长0.82%；扣除非经常性损益后的归母净利润则录得0.97亿元，同比增长3.42%。

在业绩说明会上，徐俊指出，公司商业零售业务业绩恢复较好，二季度商业零售主营业务收入较上期增长7.58%。上半年实现客流量超6500万人次，同比增长34%，会员人数超340万人，较年初增长14%。

此外，公司仓储物流业务实现主营业务收入0.45亿元，与去年同期基本持平。

期内公司录得营业成本约4.88亿元，毛利率约50.75%。截止期末，公司资产总计约145.28亿元，负债总计103.33亿元，资产负债率约71.13%。

业绩增长动力轮

作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，东百集团采取“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略来发展业务。

而商业零售正是那一只驱动东百集团业绩增长的动力轮。

东百集团商业零售的业态主要包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等。

从具体业务营收来看，由于今年1月份市场环境延续去年的低迷，东百集团为了能够挽留客户，期内扶持商户公司减免租金等合计0.38亿元。这部分“舍弃”的租金最终也反映到业绩上，公司商业零售业务实现主营业务收入7.94亿元，较上期减少0.26亿元。

不过，上半年零售消费市场逐渐回暖，东百商业抓住机会积极求变，联动商、旅、文等优质商业资源，打出一套营销“组合拳”。求变的效果是明显的，公司于二季度录得商业零售主营业务收入较上期增长7.58%。按照这个趋势，下半年该部分业绩有机会实现同比增长。

如果说商业零售是东百集团增收的驱动轮，那商业地产业务便是“发动机”。

报告期内，该业务实现营收1.12亿元，较上期增加1.01亿元。而集团上半年整体业绩也不过是同比增加0.83亿元，从这方面来看，东百其他业务的表现似乎欠佳。

根据中报显示，集团商业地产业务此次增收主要是期新增福清东百利桥项目商铺销售收入，同时兰州国际商贸中心项目商铺销售收入增加。

东百集团最核心的商业资产是“南北双塔”，“南灯塔”东百中心位于福建福州、“北灯塔”兰州中心位于甘肃兰州，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”和综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。

“南北双塔”一直为东百集团商业零售提供有力的支撑，其中，兰州中心于二季度主营业务收入同比增长14.84%，销售规模和客流总量均创新高。

凭借着这两个项目上的成功运营经验，东百集团打造了公司首个“文商旅”结合项目，即“福清东百利桥古街”。作为福清东百利桥项目的商业部分，东百利桥古街创新融合了“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地。

福清东百利桥古街于报告期内的表现同样突出，共引进了30个首进福清品牌，五一期间客流量突破70万人次，日客流量最高达18万人次。

而在酒店餐饮业务方面，东百集团实现主营业务收入0.35亿元，较上期增长0.1亿元。

仓储物流发展

仓储物流是东百集团双轮驱动战略中的另一核心业务。上半年该业务为集团提供0.45亿元的账面数值，较上期减少0.02亿元。

在仓储物流方面，东百物流“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈发成熟，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，有效解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题。

据观点新媒体了解，2022年5月，东百集团与领展基金签署协议，转让3家仓储物流项目公司嘉兴大恩、常熟神州通及常熟榕通100%股权予后者，股权转让对价暂定为9.47亿元。这三个物流资产位于长三角发展成熟的物流枢纽，总建筑面积为19.2万平方米，可出租总面积为18.9万平方米。

嘉兴大恩、常熟神州通及常熟榕通的股权交割已分别于2022年6月、2023年4月、2023年5月完成。其中，常熟神州通及常熟榕通股权的转让交割于报告期内分别实现归属于2023年度收益606.48万元、5301.70万元。

根据交易安排，股权转让完成后，东百集团全资子公司平潭睿志将继续为上述3个仓储物流项目提供运营管理服务。至此，集团顺利实现轻资产的闭环运作。

东百集团董事、副总裁、财务总监林建兴在业绩会上表示，公司仓储物流项目主要位于粤港澳大湾区、长三角及京津冀等枢纽型节点城市等全国物流核心区域布局，目前已布局的具体城市包括北京、东莞、福州等城市。

客户方面，公司主要与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等20多家大客户开展密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约67%，该数值在去年同期为76%，比例明显在下降。

林建兴在业绩会上指出，报告期内新能源汽车、光伏等制造业客户需求有所提升。

截至报告期末，东百集团累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。

其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售3个物流项目100%的股权，建筑面积约19万平方米；自持已竣工物流项目6个，建筑面积约55万平方米；自持在建物流项目5个，建筑面积约56万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目1个，建筑面积约9万平方米。

只是，在2022年半年报中披露公司运营项目整体出租率超83%之后，东百集团在2022年年报以及2023年半年报中均未披露项目出租率情况。

今年3月份，国家发改委颁发通知，将消费基础设施纳入REITS，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。

徐俊对此表示，公司通过仓储物流的沉淀和累积，所开发的物流项目在资本市场受到欢迎。公司根据实际情况，也在审慎研判发行公募REITs相关事宜。

其他方面，虽然报告期内筹资活动产生的现金流量净额为-1.59亿元，比去年同比的-1.04亿还要惨淡，但是东百集团在融资方面的情况还是比较乐观的。其拟向特定对象发行股份的申请于8月16日获得了上交所同意，之后只需待证监会同意后便可实施。

本次发行拟募资3.50-6.55亿元，用于补充流动资金及偿还银行贷款，由公司控股股东丰琪投资拟以现金方式全额认购。

本次募资总额似乎不多，但对东百来说却是很有力的支持，即便是最低募资3.5亿元，也已经超过上半年营收总额的三分之一。