大悦城84亿资产换仓

​9月27日及28日，大悦城控股分别发布公告，公司在上海产交所公开挂牌转让的上海鹏利置业发展有限公司（下称上海鹏利）100%股权，以及在北京产交所挂牌的北京昆庭资产管理有限公司（下称北京昆庭）100%股权及债权均以底价成交，成交价合计83.98亿元。

上述转让标的分别涉及上海陆家嘴的中粮海景壹号3栋楼和北京中粮·置地广场，它们均属于落成并投入时间相对长的成熟项目，并拥有较为优越的区位条件。在迫切偿债需求的情况下，出售项目大多是出于资产盘活的目的。

此前市场人士向观点新媒体提及，大悦城北京的商业项目基本达到价值高点，出售可以尽早回笼资金。

两个项目的接盘方均有典型的金融属性，比如北京中粮·置地广场新东家将是中邮人寿保险股份有限公司（下称中邮人寿）；中粮海景壹号相关资产则被一家成立不足1个月的神秘公司买下，后者二股东与内蒙古一家AMC存在关联。

实际上，算上1月挂牌深圳宝安区资产，年内大悦城已累计有3次转让动作。

与之形成对比的是，9月初该公司刚以12亿元代价实现第二次落子上海外滩板块，管理层对此给予了非常高预期。

这种密集资产换仓的行为，与大悦城提出的“收敛聚焦”原则有直接关系。在近期的业绩会上，该公司数次强调区域聚焦投资的策略，并表态要持续优化投资结构，以实现稳健扩张。

神秘公司入局上海豪宅

根据公告，9月27日，大悦城控股旗下亨达发展有限公司（下称亨达公司）与上海邕鹏实业有限公司（下称邕鹏公司）签订了《上海市产权交易合同》。据此，邕鹏公司以总价41.42亿元竞得上海鹏利100%股权，成交价格与经备案的净资产评估价值41.42亿元一致。

上海鹏利所涉及的资产是大悦城旗下非常有历史的中粮海景壹号项目一部分。

早在1996年，亨达公司便与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署合同，据此获得中粮海景壹号项目土地使用权。两年后，开发主体上海鹏利成立，主要负责地块开发建设。

最新挂牌时，上海鹏利的核心资产变成中粮海景壹号5-7号楼，具体位于上海市浦东陆家嘴核心地段，土地用途为住宅用地，房屋类型为公寓。宗地面积2.43万平方米，项目已于2008年竣工，可售建筑面积合计4.92万平方米，此外还有未办理产证地下车位311个。

目前，上海鹏利委托新加坡辉盛集团对中粮海景壹号进行酒店公寓式管理，管理服务期限至2023年12月31日，基本已对外出租，租期均为一年以内租约，已租赁面积4.50万平方米。

观点新媒体了解，上海鹏利并非只负责开发陆家嘴项目，实际上大悦城通过该平台也进行了若干投资，但在挂牌之前已陆续退出。

企查查显示，2023年4月及2023年6月，上海鹏利分别完成退出苏州市相之悦房地产开发有限公司50.1%持股，以及中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）27.1041%持股。前者是苏州中粮天悦项目的开发主体，后者则在2021年一份公告中被提及，是大悦城控股与高和资本组建的项目基金。

如今在剥离这些股权投资后，粗略按可售建面4.92万平方米计算，中粮海景壹号5-7号楼的平均楼面价值（即平均楼面成交价）约为8.42万元/平方米。

需要注意的是，41.42亿元底价是按净资产账面价值增值465%而来，并未包含上海鹏利的债权部分，截止3月底该公司总负债约为4.20亿元。

但对于地处上海顶流地段的项目而言，即便计入负债部分其估值依然相对较低。据贝壳发布的二手房源信息，中粮海景壹号在挂牌的二手住宅，均价约29.39万元/平方米；同处于陆家嘴的项目诸如陆家嘴壹号院，挂牌价也达到26.16万元/平方米。

因此面对这种估值水平的项目，外界亦不免好奇其收购方是何背景。

根据公告，邕鹏公司是一家自然人投资的公司，注册时间为9月6日，至今仅20余天。该公司注册资本1000万元，法定代表人为余虹泽，经营范围包括互联网销售、企业管理、企业管理咨询、信息技术咨询服务、财务咨询、市场调查、软件开发等。

其中余虹泽持有邕鹏公司70%股权，但该人士目前并未有在其他公司担任法人或管理层；二股东刘彦操持股30%，该人士在注册于鄂尔多斯的多家公司担任法人，规模最大的是鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司，注册资本5亿元，后者是内蒙古庆源绿色金融资产管理有限公司的子公司。

观点新媒体进一步查询，庆源绿色金融是由内蒙古蒙草生态环境（集团）股份有限公司、乌海市君正科技产业有限责任公司设立的内蒙古第二家AMC，注册资本14亿元。

险资接手北京核心商场

距离上海中粮海景壹号相关资产挂牌结果出炉仅一日，9月28日晚间，大悦城也披露了北京项目的挂牌进展。

于8月底，大悦城宣布挂牌北京昆庭100%股权及相关债权，挂牌底价为42.56亿元，其中股权挂牌底价34.49亿元（不低于经国资备案的净资产评估值），债权挂牌底价8.07亿元。

北京昆庭持有的资产为中粮·置地广场，项目位于北京市东城区安定门外大街208号，2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月，总建筑面积8.15万平方米，另有车位377个。

根据最新公告，至挂牌期限届满，中邮人寿成为北京昆庭100%股权及债权符合条件的意向受让方，成交价42.56亿元。

中邮人寿背后的控股股东则是中国邮政。

观点新媒体了解，中邮人寿过去两年间都在资管层面进行集中布局，“提升投资专业化市场化水平”也成为该公司2023年年度6大重点工作之一。资料也显示，中邮人寿投资的房地产项目包括商业地产、工业地产和住宅地产，但目前难以查询到具体的投资案例。

险资配置不动产项目，在今年也时常有发生。

比如5月底，中国太保披露出资1.72亿元投资位于上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块；平安人寿同时发布公告，提及对上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目的累计出资总额达53.07亿元。

中国平安管理层近期在接受媒体采访时亦表示，公司的险资配置一端是大量的长久期利率债，包括国债、地方政府债等；另一端是风险资产，包括权益类资产、不动产、非上市股权等。

这种配置需求反过来对于不动产收益的稳定性有较高要求，以北京中粮·置地广场为例，市场人士曾对观点新媒体提及，该项目性质是可租可售的城市更新资产，现在已基本达到价值顶端。

2022年及2023年1-4月，中粮·置地广场项目主体北京昆庭分别实现营收1.54亿元、5107.9万元，净利润1041.09万元、765.51万元，对应净利率6.78%、14.99%，反映在疫情结束后消费市场恢复所带来的正面拉动作用。

截至目前，大悦城年内已累计3次挂牌转让一线城市的项目。

今年1月上旬，该公司曾挂牌出售位于深圳宝安区9区11栋101-103及201-202共5套商业房地产，合计建筑面积2241.60平方米，挂牌底价6981.95万元。

在9月中旬召开的半年度业绩会上，大悦城管理层也就出售项目作出回应称，为了进一步实现盘活存量资产用于企业可持续发展，优化资源配置，结合当前市场有利于存量资产价值释放的契机，本着“收敛聚焦”的原则，故公司对市场价值较高且有条件尽快盘活变现的资产进行挂牌出售。

收敛聚焦

大悦城管理层在业绩会上同时提及了近期购买上海资产一事。

9月5日，大悦城控股旗下大悦城地产底价收购上海耀耀禄建设全部股权及相关债权项目。其中，购买目标公司股份价格为11.96亿元，还需支付400万元的股东贷款，总计12亿元。

据悉，上海耀耀禄建设负责开发虹口区北外滩街道hk367-01地块，也称为“116街坊”，“耀耀禄”便是116的谐音发声。

大悦城通过本次收购，将落下于上海外滩板块的投资第二子。

大悦城管理层表示，上海外滩地块位于市中心的黄金地段，毗邻上海的办公、商业区及老城区，位于上海充满活力的经济活动中心。该地块周围亦拥有完善的教育及医疗设施，土地供应及库存水平相对有限。“因此，预期该地块具有强大的开发潜力。”

其续称，未来公司投资布局仍将聚焦一二线城市核心区域，围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资聚焦，持续优化投资结构，实现稳健扩张。

据观点新媒体了解，大悦城近年来持续提及投资聚焦的策略，体现在数据上，2021年、2022年获取项目总数分别为16个、8个，土地款总额分别为316亿元、96亿元。去年拿地也收缩至重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。

今年上半年，大悦城仅新增2个项目，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地总额19亿元。

对此管理层坦承，在本轮市场调整中，一线及热点二线城市表现出了较强的市场潜力和市场韧性，未来公司投资布局仍是这些城市及区域。

投资聚焦也被寄望于提振公司业绩，上半年大悦城营业收入143.11亿元，净利润5.4亿元，同比分别下降4.6%、49%，其中一个原因便是受结算周期变动导致收入规模及毛利率均有所下降。

而在上半年，大悦城录得销售全口径签约金额256亿元，签约面积123万平方米，同比分别下降10%、上升16%，以价换量压力犹存；表现较好的主要是位于武汉、北京、苏州等地的商业及住宅项目，这进一步坚定了公司深耕一二线的决心。

除了土地市场投资，大悦城管理层还提及，近期政策的发布利于公司未来的发展，下一步将抓住政策机遇期，加大存量资产盘活，提升项目收益率；把握城中村改造、保障性租赁住房、轻资产、代建等方面机遇，大力提升运营能力，推进高质量发展。

其中，外界已看到存量资产盘活所取得的成效，仅最新的上海、北京项目转让大悦城便套现近84亿元。

轻重并举层面，上半年该公司实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇成功开业。期末在营项目32个（含轻资产和非标准化产品），包括20个大悦城购物中心（含轻资产）、1个大悦汇（轻资产）；在建、筹备项目13个。按轻重区分，布局的重资产共计30个，轻资产15个。

最新出售的北京中粮·置地广场，考虑到中邮人寿运营商业地产经验有限，项目并不排除继续由大悦城提供管理输出的可能性。