大悦城双线作战：销售型与持有型业务相互支持

撰文/刘满桃

2023年上半年，宏观经济与房地产行业压力仍使不少房企举步维艰，但大悦城有着销售型与持有型业务的相互补充支持，整体表现可圈可点。

8月29日，大悦城控股披露的中期业绩报告显示，销售型业务方面，快速制定应对策略方案及阶段性销售方案，持续提升开发效率，提升销售能力。报告期内，销售型业务实现全口径签约256亿元，同比下降10%；签约面积123万平方米，同比上升16%。

持有型业务方面，随着消费市场恢复，大悦城本期投资物业及相关服务实现营业收入27.01亿元，同比增长34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99个百分点。

商业板块的确表现不俗，其中，购物中心销售额157.8亿元，同比增长30%；客流量1.39亿人次，同比增长55%；平均出租率90%。

主营商业地产业务的香港上市平台大悦城地产当天披露中报数据也显示，营业收入总额38.124亿元，其中的投资物业租金及相关服务收入达21.501亿元，同比增长32.2%；公司拥有人应占溢利9.60亿元，同比增长10.8%。

大悦城控股在中期报告中如此评价上半年的表现：“2023年上半年，大悦城控股克服了经济和市场环境的压力，实现了结构、效益、安全相统一的发展……运营效率不断进步，开发效率已与优秀标杆房企持平；商业实现轻重并举，在营购物中心销售额和客流同比实现双位数增长，新开业三个购物中心指标均超额完成；交付质量和物业服务满意度同比均有提升；牢牢守住安全底线，采取多种手段确保现金流安全……”

行业低谷虽未过去，但在企业的自我调节与提升中，守住底线，出现亮色，这或许是大家想看到的改变。

销售业务调整

据观点新媒体查阅报告，大悦城控股上半年实现营业收入143.11亿元，综合毛利率26.50%；毛利额37.92亿元。受结算周期变动影响，销售型业务收入104.89亿元，毛利率16.20%。

另一方面，随着消费市场恢复，本期投资物业及相关服务实现营业收入27.01亿元，同比增长34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99个百分点。

报告期内，该公司实现净利润5.40亿元，归母净利润0.51亿元。

可以看到，销售型业务是大悦城控股的主要收入来源。

中期报告显示，上半年该公司销售型业务实现全口径签约256亿元，签约面积123万平方米，同比上升16%；全口径结算金额310亿元，结算面积138万平方米，已售未结算的合同面积289万平方米。

大悦城销售成绩保持平稳实属意料之外，因为不少房企仍未从下降通道中走出，国家统计局的数据或可看出一二。

2023年上半年全国房地产市场经历过短暂回升后，二季度以来下行压力加大。根据国家统计局数据显示，2023年1-6月商品房销售面积约5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点；商品房销售额约6.31万亿元，同比增长1.1%，增幅较1-5月收窄7.3个百分点；商品房开发投资同比下降7.9%，降幅持续扩大。

从各业态表现来看，2023年1-6月全国商品住宅销售额5.66万亿元，同比上涨3.7%；办公楼销售额1,728亿元，同比下降18.6%；商业营业用房成交3,185亿元，同比下降17.7%，写字楼与商业营业用房市场压力仍然较大。

据悉，为克服市场环境压力，大悦城控股快速制定应对策略方案及阶段性销售方案，采取多种举措持续发力，持续提升开发效率，提升销售能力。

如多维度打通线上渠道，还紧抓市场热点，持续新媒体营销创新，推出“大悦宠粉节”全国品牌联动活动及线上直播，实现了良好的营销效果。

同时，围绕产品力和服务力提升，该公司实施标杆项目打造、住宅产品线升级等专项行动，提升产品品质。

上半年，该公司已打造多个当地明星标杆项目，并实现武汉光谷大悦城写字楼、北京华远中心等多宗大宗交易；同时，新入市项目如苏州大悦狮山壹号首开即清盘，实现了良好去化。

据透露，大悦城控股上半年坚定践行央企责任，高品质交付房屋近三千套。

随着销售型业务的持续发力，大悦城本期销售回款同比增加，另外由于土增税等税费支出同比减少，致经营活动净现金流61.18亿元，同比增加64.79亿元。

商业地产复苏

与销售型业务数据形成对比的，是持有型业务已在消费市场平稳恢复中显露亮色。

中期报告显示，上半年，大悦城持续探索并加速立体化布局，实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇成功开业，以“轻重并举”引领商业提档升级、助力消费变革求新，用商业力量赋能行业高质量发展。

至报告期末，该公司在营项目32个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积346万平方米；其中包括20个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积293万平方米，1个大悦汇（轻资产），商业面积6万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）13个，商业面积约148万平方米。

该公司表示，聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局45个（重资产30个+轻资产15个），轻重并举战略取得实质进展。

据介绍，该公司还持续升维商业生态模式，在焕新消费体验、强化品牌活力、赋能实体共赢等方面不断提升。2023年上半年引入超400家全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店，加速公司整体品牌能级提质，进一步打造差异化、特色化的商业标签。

2023年上半年，受企业持续升级商业能级与居民外出购物、聚餐、休闲活动增多等影响，实体商业客流恢复，经营情况好转。报告期内，大悦城购物中心实现销售额157.8亿元，同比增长30%；客流量1.39亿人次，同比增长55%；平均出租率90%。

而说起大悦城商业板块，不得不提香港上市平台大悦城地产。

大悦城地产同日披露的中期业绩显示，回顾期内，购物中心业务实现销售额约为164亿元，租金收入约14.84亿元，同比增长53.5%。购物中心平均出租率92%，同比下降1个百分点，随着市场复苏，实体商业客流逐步恢复，出租率将稳步提升。

期内，该集团坚持轻重并举的发展策略，运营天津和平大悦城、昆明大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、绍兴国金大悦城、无锡江南大悦城等14个购物中心管理输出项目，管理输出及其他服务收入总额为1.212亿元。

报告透露，下半年，大悦城还将持续扩大商业版图，年内将有多个项目陆续入市，用城市级标杆项目实现与消费者的同频共振。

另外，大悦城地产写字楼业务强化市场研判，持续优化3C运营服务体系，深耕信息化建设，回顾期内实现租金收入约2.73亿元，同比增长16.2%。

据此，上半年大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为21.50亿元，同比增长32.2%。投资物业业务毛利率79%，同比增长4个百分点；购物中心及写字楼收入占比分别约为83%和13%。

至于酒店经营业务，大悦城地产报告披露，上半年全国旅游市场全线复苏、商旅出行需求得到集中释放，该集团旗下各酒店抓住市场机会，着力提升市场占有率及平均房价。回顾期内，酒店经营业务收入约5.36亿元，同比增长89.6%。酒店平均入住率74%，同比增长27个百分点。

现金流底线

除了抓业务发展，大悦城还注意加强资金管理，优化债务结构，守住现金流安全底线。

观点新媒体查阅报告了解，于报告期末，大悦城控股经营活动产生的现金流量净额为61.18亿元，而去年同期为-3.6亿元；投资活动产生的现金流量净额为1.58亿元，去年同期为-5829万元。

在现金流入增加的同时，大悦城控股保持贷款偿还率100%的记录。

至2023年6月30日，期末现金及现金等价物余额为277.26亿元，较上年同期增加约22亿元。于报告期末，大悦城控股的资产负债率为77.01%，较上年末77.85%下降0.84个百分点，流动比率162.25%，较上年末的152.20%上升10.05个百分点。

另外，大悦城控股持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，“在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全”。

据观点新媒体查悉，2023年上半年，该公司新增借款平均成本3.92%；上半年综合融资成本为4.79%，较上年末下降3bps。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券等共计30亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。

与此同时，香港上市平台大悦城地产于2023年6月30日的银行及其他计息借贷约为444.56亿元，较2022年末457.67亿元下降2.9%。净负债占总权益的比率约为48.5%，较2022年末的49.5%下降1个百分点。计息借贷构成为人民币约占68%，港币及美元约占32%。有息借贷中，约193.55亿元为固息借贷，其余为浮息借贷。

于2022年6月30日，大悦城地产获得540.85亿元的银行授信额度，尚未动用的银行授信额度227.05亿元，全部以人民币、港币及美元计值，融资渠道畅通，授信额度充裕。