专访现代集团张刚：以资产价值管理的逻辑创新运营城市TOD综合体

城市规划理论家帕特里克·格迪斯这样形容城市的发展：“城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。”

存量时代，国内城市发展翻开了新的篇章：从大规模增量扩张转为追求城市体质的内生动力，这亦成为中国现代化城市激发活力、拉动城市繁荣的重要课题。

为从更深层次，更广视角剖析行业格局之变，探索城市创新运营之道，凝聚行业意见领袖和专业实战专家意见，赢商网特别采访了天津现代集团总裁张刚先生，与他共同谋见在城市更新维度上，如何以资产价值管理的逻辑创新运营城市TOD综合体，助力传统商圈不断焕新、迭代、升级。

张刚先生，现任天津现代集团总裁。连续多年被评为中国商业地产年度杰出职业经理人、“商业地产·亚洲杯”年度商业地产杰出人物、“金坐标”年度商业地产领航人物、“金马奖”中国文旅年度十佳CEO/总裁。

张刚先生曾任新加坡凯德商用总经理、香港中信资本副总裁、蓝光文商旅集团董事长兼总裁，逾22年商业资产行业高层管理工作经验。具备商业资产投、融、建、管、退全产业链全周期资产管理运营能力，管理规模超过50个大型城市综合体项目，管理资产总值逾千亿。曾操盘过来福士广场、凯德广场、龙之梦、悦方IDMALL、上海蓝光中心、天津国金中心等商业地产领域知名标杆项目。2020年7月张刚先生操盘的上海蓝光中心“类REITs”于上交所成功发行。

穿越周期

吹响资产管理的进阶号角

为做好商业资产全产业链的有机发展，早在2018年张刚先生就在行业内率先提出了“始于创新、成于产业、久于运营、终于资管“的十六字方针，围绕”“投、融、建、管、退”的纵向一体化全周期资产管理模式，创新了三个“一体化”资产管理理论：投资、融资、退出一体化；招商、运营、销售一体化；策划、规划、建设一体化。通过三个一体化模式确保各环节有机结合、2020年7月蓝光张刚先生操盘的上海蓝光中心“类REITs”成功发行，此次发行是疫情爆发期间当年国内首单资产证券化产品的成功发行，也标志着商业资产管理行业内全周期的管理开始真正实现了闭环运营。据了解，上海蓝光中心商业资产从进入到退出的正循环闭环的同时，亦实现了商业资产价值的最优化和最大化。这种前瞻性的论述+实践成功落地的案例在当时是极具影响力的，放至现在，该案例仍然对商业资产管理行业有着重要的借鉴意义。

守正创新

以资产价值管理的逻辑创新运营城市TOD

“资产价值管理+X”

TOD是目前国际上具有代表性的城市开发模式。基于交通枢纽进行高混合度开发的TOD，在最大限度提高交通节点集散人流的作用的同时，其实也在对人与建筑的经济互动，通过对公共交通、商业、办公、住区等业态的无缝衔接，弱化了边界感，扩大了消费客群的活动范围。此次张刚先生再次创新性提出城市TOD“资产价值管理+X”模式，即建立在资产价值管理逻辑上，对于不同的业态和空间的有机的价值管理。

谈到天津现代集团正在打造的86万平米超大型城市TOD综合体，张刚先生表示：TOD更多的是一种生态，是城市向上延展的垂直生态体。现代集团运营管理的乐宾百货、伊势丹百货、天津国际金融中心、国金购物中心、四季酒店、四季汇、和平翰林公馆、天津国际金融中心写字楼等产品均属于城市TOD综合体的组成部分。

现代集团通过深度挖掘城市TOD的内核，尊重“以人为本”，将资产价值管理的理念融入城市TOD开发运营之中。通过对时间、空间、人群、需求等不同维度的解构，从需求端与供应端综合构建居住空间、生活空间、社交空间，办公空间，消费空间，既独立又复合的五维一体，“跨界即无界”的共享空间。从而在满足人文个性化和群体共性化的需求外，寻求运营在价值实现上的最大公约数。

拥抱变革

积极赋能行业创新

根据国家发展双循环战略、2019年商务部等14部门联合印发的《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》，2023年3月24日发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）常态化发行相关工作的通知》，其中提出公墓REITS试点资产类型拓展至消费基础设施。

在商业资产行业“双滞”现象严重的背景下，行业需要创新、呼唤创新。无论是城市更新，还是商业创新，都需要更多像张刚先生这样的资深实战专家分享更多的经验借鉴，不仅为天津现代集团在超大型城市TOD的资产管理与运营方面带来超前理念，对于国内众多多元化城市TOD的全周期运营管理亦可以提供有效的理论与实践的指导。

张刚先生对赢商网提出的连载约稿表示：“从资产价值管理的逻辑来统领，从投资战略、产品战略、经营战略等方面守正创新，借助“三个一体化”，通过不断强化产品力、招商力、运营力和服务力，才能真正提升资产价值，也才能使企业真正凸显竞争力。