180年历史！出租率100%！2600万人参观！香港这个菜市场凭什么？

作者：黑天鹅

香港中环，就像一张蜘蛛网，几乎网罗住香港整个金融产业。

一片直插云霄的钢铁森林之间，人流昼夜不停，川流不息。曾经的香港人和时间赛跑，步履匆匆，游客扫货奢侈大牌、美妆药妆。

现在的“城市森林”中，有着一片反差感的“城市绿洲”。有来买杯咖啡的上班族，周末赴一场展览之约的三两好友，也有city walk打卡《无名》拍摄地的游客。

这片城市绿洲，即是当下最炙热的城市更新项目——中环街市。

180年的岁月，从曾经“东南亚最大型的肉类市场”活化到现在文青爱逛的商业项目，2021年重新开业，开业以来大约有2600万人次参观，目前出租率达100%。尤其是通关后，人流同比上升40%。

笔者前往探访发现，亮点不少，层层皆首层的空间优势、主理人品牌与老字号兼容并蓄、无障碍通道的人文关怀，同时也有一些布置过于密集、价格昂贵等争议点。

老菜市场中环街市的爆火，凭什么？

对内地城市更新项目有哪些启发？新旧品牌的融合，该怎么取舍？

180年菜市场

政府放弃数十亿港元土地收入活化

华懋集团运营管理

中环街市早于1842年香港开埠时已存在，经过几次拆卸重建，现在保留下来的三层楼建筑是第四代中环街市，于1939年建成。

彼时，就是一个255个档口的菜市场，小贩声此起彼伏，肉档、海鲜档，果蔬档，不一而足，中环的居民来这儿采购。

2003年，中环街市停止运作。其活化和保育方案一改再改，空置多年后，香港市建局放弃了数十亿港元的土地买卖收入，自2017年起着手为这幢超过两个世纪的历史建筑物进行修复及保育。

经过4年的时间，终于在2021年8月重新对公众开放试业，目前由华懋集团营运管理。华懋集团，对大陆人来说有些陌生，但在香港是“响当当”的地产市场巨头之一，创建了华懋广场、华懋荷李活中心、沙田好运中心等地标，以双子塔设计的如心广场。

据官网介绍，项目有12,000平方米连平台及其他配套设施面积在内的总楼面面积。

笔者前往发现，中环地铁站步行5分钟左右即可抵达项目，上环及中环区内的活化历史建筑已有不少，项目与周边的“大馆”、PMQ元创坊，形成“文化三角”。

相比其他两个项目前身分别是域多利监狱和旧警察宿舍，中环街市显得亲民、接地气许多。

近50%餐饮，主理人品牌+老字号

层层皆首层，对当地人

更像一个日常必经的公共场所

项目12,000平方米，整个街市分为三层楼，有100多家品牌，从业态上来看，以餐饮+文化旅游属性为主，有近50%餐饮。目前出租率100%。

目前租户当中有40%的租户由开幕租用至今，B1为中环食坊和CHEF’s MARKET超市、咖啡奶茶厅和酒吧，不少人点了一杯咖啡，在绿化休憩空间聊天用餐。

1、保留了13个原街市小档口，老字号日常品牌。

一楼保留了13个原有街市小档口，保留了传统商店的招牌和标志，金源米业、银杏士多、渔民办馆……售卖着海鲜制品、糕点，还有家用的酱油等调味品，恍然有一种身临菜市场日常生活的感觉。

扎根香港70多年的金源米业租用了中环街市里两个保留档口，展陈着香港上世纪五六十年代旧米行的特色，小至火柴盒、记账本，大至米缸和运货的自行车，有着“老香港”往日的风貌。

2、文创、音钵、塔罗牌、旗袍长衫等文化艺术属性的主理人品牌不少。

一楼一处老板正在浸染画幅的AURA ART作为项目的艺术展示空间。旁边有一台钢琴，不同时间路过，都能听到旁边不同路人坐下弹奏的钢琴声。

二楼的主理人品牌气息更加强烈，有着香薰、音钵、塔罗牌、旗袍长衫等当下文化流行的主理人品牌，也有印度百货、减肥茶、小皮包等日常化品牌。

Tarten：品牌主理人在上世纪80年代在英国军部为英军制作军服，学过使用Tartan这种制作苏格兰裙的布料，现在利用Tartan创作衣物服饰自创品牌，宣传复古风。

爱火花，据说由伤健人士创立，以互联网经营模式，突破地域限制。

3、品牌面积狭窄，沿袭着档口风。

一楼中庭的蛋卷皇后、THE BUSKING CORNE等现代糕点，基本上面积都只有5-10平。

三楼的中环食街一边是集市，有香港本土特色的香水，国外意大利特产的开心果，另一边是mini版小吃档口，一个档口能见到的只有2、3平，一位工作人员负责点单叫号，后面的厨房围挡起来，只保留一个出餐餐口。

从空间设计上，项目流线型的建筑风格，保留了原生的井字型中庭空间设计，B1中庭这个公共空间融入英式造园种植，打造“城市绿洲”。

游客常来打卡的水磨石大楼梯，连接上下两层，因为是何藩摄影大师的摄影取景地之一及《无名》拍摄地而备受关注。

层层皆首层，一楼有4个出入口通向大街，二三楼通向24小时天桥、中环至半山行人通道。

对香港人而言，这就是一个日常必经的公共通道，上下班路过的时候可以顺便进来逛逛买一些日常用品。

无障碍通道、厕所空位显示屏

细节处体现人文关怀

争议与亮点并存

网上对中环街市有喜爱也有争议。

“很有故事与复古感，文青citywalk必打卡路线～”

“劝退劝退，能劝一个是一个。吃个饭价格好贵，是专门水游客的吗？”

也有人认为品牌门店面积狭窄，过于密集，逛感一般，一些所谓的主理人品牌都是大爷大妈在经营。然而笔者认为，这些评价与香港地域本身的寸土寸金，银发经济有很大的关系。

值得大陆城市更新项目学习的是，中环街市的人文关怀细节、活化更新由多方面合作，政府、地产发展商甚至民众共同参与监督。

一方面，项目体现的人文关怀，是能爆火的原因之一。出入口通道都有无障碍通道，方便残疾人士坐轮椅出入。

地图上都标注盲文，此外厕所有第三性别厕所，厕所门口有每一层楼的马桶空位显示屏，从细节上打入消费者的心，有温度的商业获得了消费者的忠实度与回头率。

另一方面，中环街市活化非一己之力，由政府、地产发展商、民众多方合作。“保育中环”计划在2009年计划颁布，前后历经3位行政长官，政府花了不少心力，信息透明化，香港公众对古建筑保护起到了监督制衡的作用，而不是轻易扔给地产商草草处理。

而内地项目往往信息透明度不高，民众参与度不高，只能接收最后的结果。

四通八达的地理位置与空间优势，注定中环街市不会是平庸之辈，没有一个城市更新项目是完美的，对城市而言是更新、延续古建筑生命，对关注的业内人而言，能够停留下来、被启迪，就足够了。