万达商管延迟上市？ 王健林与资本逆流中被"困住"的投资者

撰文/陈玲

珠海万达商管上市"道阻且难"。

10月26日消息，近期珠海万达商管在与投资者进行一项商讨，商讨主要内容包括若在2023年底之前珠海万达商管无法在港交所上市，珠海万达商管试图避免向上市前的投资者偿还约300亿元的股权回购款。

据相关消息，鉴于近期市场环境并未向好，珠海万达商管或选择明年再进行IPO。因此，对于此前和上市前投资者签订的对赌协议中的偿还股权回购款，珠海万达商管考虑向投资者提供补偿。但目前此项讨论还在初步洽谈，并未形成最终决议。

珠海万达商管强调，若能够获得监管部门的批准，且在市场条件转好有利的情况下，珠海万达商管仍有可能在今年年底前上市。

不过，早间晚些时候万达集团对外回应，目前珠海万达商管上市还是正在推进中。虚实之间，其最终能否如期上市仍成谜题。

上市苦旅

值得关注的是，十一假期前，市场就有消息传万达集团正寻求上市前投资者同意免除相关还款要求，并表示万达商管或会在明年IPO。

据资本市场消息，万达已就一项提案展开磋商。根据该提案，如果万达商管今年未能完成IPO，万达不必向上市前投资者支付股权回购款项，如果同意免除还款要求，万达考虑提供补偿，相信或可纾缓较早前让市场恐慌的流动性紧缩风险。免除还款磋商尚处于初期阶段，目前尚不清楚万达与投资者是否会达成任何协议。

王健林上市不易。观点新媒体获悉，珠海万达商管曾在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日三次向港交所递交上市申请，在2023年4月25日，珠海万达商管的第三份招股书失效。

6月28日晚间，珠海万达商管再次递交招股书，这是其第四次提交招股书。同日，证监会决定中止大连万达商管60亿公司债券注册程序。

6月2日，证监会国际部对珠海万达商管出具境外发行上市备案补充材料要求，对珠海万达商管提出了六个问题，涉及分红、内控制度、商场出租率否存准确、控股股东短期偿债风险情況以及上市募集资金的用途等方面。

万达商管仍在推进上市相关工作。消息指，9月初万达在香港进行了一次询价路演，主要目的是为上市询价以及和投资机构进行商谈，目前市场关注的焦点在于珠海万达商管上市的定价。在路演现场，有两家外资机构表示，如果价格足够合适，这两家机构愿意做基石投资者。

珠海万达商管上市已走过一段漫长时间，于2021年，珠海万达商管IPO获证监会"小路条"，境外IPO审批被中国证监会受理，已具备资格向港交所提交上市申请表，进入赴港IPO的实质性阶段。

观点新媒体获悉，要成功于港股上市，珠海万达商管需要获得"小路条"和"大路条"，目前仅获得中国证监会赴港上市"小路条"，完成上市先期注册程序，证监会仍未正式出具珠海万达商管H股发行批复。

另一方面，港股市场目前市况不佳，在强美元及高利率的约束下，港股很难吸引增量资金流入。

流动性和估值偏低，市场充斥悲观等负面情绪。分析指出，当前港股市场流动性明显不足，此时发行新股无论发行难度，还是估值都很难达到预期，并非是上市合适窗口期。

据悉，此前珠海万达商管以每股25元的Pre-IPO价格筹集了380亿元，战投中仅新加坡PAG一家就投入了180亿元。逆势上市如果估值过低，对投资人也是得不偿失。

珠海万达商管投资团队"众星云集"。根据招股书，万达商管在上市前的股东架构中，大连万达商业直接持股约69.99%，并通过珠海万欣、珠海万赢、银川万达间接持股约8.84%。

投资者持股21.1508%，PAGAC Wonderland Holding GP，分别通过PAGAC Wonderland Holding持股3.5714%、通过Orlando Investment持股2.8571%、通过Cathay Yihan 持股3.5714%，合计持股9.9999%。

另外，蚂蚁科技、腾讯、 碧桂园、碧桂园服务、中信资本、中信证券、中信资本、华平投资、招商局资本、合众人寿保险、上海国盛资本、郑裕彤家族等亦是投资者。

万达自救

根据珠海万达商管更新后的资料显示，2020年、2021年及2022年，珠海万达商管的收入分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元。毛利分别为63.43亿元、105.21亿元和129.83亿元；净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.33亿元。

珠海万达商管于8月底披露了公司债券中期报告：2023年上半年，万达广场新开业12个，累计开业484个。上半年总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率98.2%，租金收缴率100%。

2023年上半年，该公司营业总收入约254.52亿元，同比增长4.3%；归母净利润约67.29亿元，同比增长0.43%。

现金流方面，截至2023上半年末，万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元，同比大幅减少53.44%。另外，合并口径有息负债为1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元。

报告对万达商管的债务压力也作出了预警：发行人有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。由于万达商管公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

此前，标普将万达商业流动性评估从"不足"下调至"弱"。标普认为万达商业的流动性缓冲正在减弱。由于IPO进程的延迟，万达商业自2023年第二季度以来已利用内部资源偿还了总计95.8亿元到期债券。考虑到2023年6月该公司的60亿元公司债申请被暂停，以及与部分金融机构的财务纠纷，公司的融资渠道可能会持续收窄。

今年7月，万达商业将不得不利用内部资源偿还4亿美元的高级无抵押票据和5.6亿元人民币的在岸债券。这将进一步削弱公司的流动性缓冲。

据了解，今年以来，面对上市对赌期临期，以及集中到期的大规模债务，万达开始卖卖卖，将旗下万达广场、金融牌照、盈方体育、电影公司股权等摆上货架。

另外，标普提及，该公司与pre-IPO轮投资者就撤资事宜的谈判仍在进行中。如果珠海万达商管未能在2023年底前上市，且与pre-IPO轮投资者的谈判未能得到令各方满意的结果，万达商业和大连万达集团可能需要在2024年第一季度之前回购所有pre-IPO轮的股票，并补偿投资者总计超过400亿元人民币的投资回报。

这或许是王健林眼下最头疼的事情。