万达饮茶先 商管第四次递表继续上市故事

• 距离第三份招股书失效已经过去两个月时间，万达再一次推动香港上市进程。

6月28日晚间，珠海万达商管在港交所递交了第四份上市申请资料。

观点新媒体查阅发现，最新招股书对企业2022年业绩情况、财务数据进行了更新，同时重新阐明了上市新规，但原有Pre-IPO投资人名单、投资协议等内容则与第三份招股书无异。

数据显示，2022年全年，珠海万达商管实现营业收入271.2亿元，同比增长15.50%，年内净利润增长114.52%至75.34亿元。

截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。

对珠海万达商管而言，从第三份招股书失效后紧急向证监会重新递交上市申请，到如今的第四份招股书面世，紧锣密鼓推进的上市计划，已经进入了关键时期。

不过，珠海万达商管这一次能否成功敲开香港资本市场的大门，仍具备不确定性。

一方面，企业近期消息频出，市场信心不足；另一方面，前不久证监会要求珠海万达商管出具境外发行上市备案补充材料，一旦材料过审，该公司将正式获得上市“路条”，上市之路将迎来曙光。

值得注意的是，珠海万达递交第四份招股书同日，中国证监会表示，根据《公司债券发行与交易管理办法》第二十九条和《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》第四十条的有关规定，决定中止大连万达商管公开发行公司债券注册程序。

据悉，该笔债券为大连万达商管2023年面向专业投资者公开发行公司债券，品种为小公募，拟发行金额为60亿元。

3月21日，证监会就大连万达该笔公司债曾发出一份问询函，内容亦涉及珠海万达上市进展等情况。

截至目前，万达未回复上述问询函，分析认为这是被中止债券注册程序的原因。

收入篇

市场“翘首以盼”的珠海万达商管第四份招股书终于面世。

2022年以来，珠海万达商管的扩张步伐有所加快，从招股书数据来看，公司业绩、规模均有了一定涨幅。

数据显示，2018年至2022年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元、271.20亿元。

该公司认为，一方面源于委托管理模式下商业管理服务收入的增长，另一方面，主要由于业务扩张导致的在管商业广场数目及在管建筑面积增加。

2021年3月至6月，珠海万达商管又将母公司拥有的所有商业项目运营模式由租赁运营模式调整为委托管理模式，并自2021年5月开始就委托管理模式下的运营管理服务收取费用。

自此，珠海万达商管收入结构发生转变。

招股书显示，2020年至2022年，该公司自委托管理模式收入分别为88.38亿元、164.82亿元、196.98亿元，收入占比由51.5%增长至70.2%，进一步增加至72.6%。

来自租赁运营模式的收入分别为83.58亿元、69.99亿元及74.22亿元，收入占比则从48.6%降至27.4%。

由于委托管理模式的整体毛利率要高于租赁运营模式，紧随公司收入结构的转变，高毛利业务的增长，利润亦水涨船高。

数据显示，2020年、2021年及2022年，珠海万达商管分别实现净利润11.12亿元、人民币35.12亿元及人民币75.34亿元。

不过，收入或净利润虽然呈现出逐年增长的态势，但增速有所放缓。

从管理规模来看，截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。于2020年、2021年及2022年，在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。

截至2022年12月31日，珠海万达商管有181个储备项目，总建筑面积约2130万平方米，其中来自独立第三方业主的储备项目有163个，总建筑面积约1900万平方米。

经过了两年轻资产扩张，珠海万达商管对母公司万达集团的依赖进一步降低。

2020年，珠海万达商管在管商场共计368个，在管面积5277.1万平方米，其中76.43%由母公司提供。

2022年更新数据当中，来自母公司的商场为288个，管理的第三方商场184个，在管建面来自母公司的比例降至65.13%。

即便对母公司的依赖有所降低，但目前该公司收入结构中，母公司贡献收入仍旧超过六成。

同时，进入2023年，受上市端、资金端等方面的压力，珠海万达商管外拓步伐有所放缓，未来还需通过其他方式进一步降低母公司影响。

上市篇

从2021年10月首次递交招股书至今，已走过了500余天，珠海万达商管上市旅程仍未抵达终点。

这是珠海万达商管递交的第四份招股书了，如果此次未能成功上市，公司将面临较大风险。

一方面，此前对战略投资者承诺，公司将在2023年12月31日前成功上市，否则将回购战投手中的股权。

另一方面，前不久大连万达集团境外总计13亿美元的三笔银行贷款已无触发提前还贷风险，目前万达与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。

眼下约定条款临近，上市也进入了倒计时，珠海万达商管面临背水一战。

不过，针对珠海万达商管再度递交招股书，当前市场有两种不同的声音。其中不少投资者认为，万达上市之路仍旧坎坷，此类观点大多源于万达近期的市场关注。

自2023年开年以来，有关万达集团的各种消息接踵而来一时之间，市场上关于万达的消息似乎出现了一边倒状况，因此不少投资者在公开渠道表示，市场对万达信心不足，即便上市，企业估值可能也会受到影响。

不仅如此，根据德勤此前发布的报告预计，2023年上半年香港有31只新股上市，共融资178亿港元，对比2022年上半年的24只，新股数量增加29%，融资额微升1%。在2023年上半年，香港仅有1只大型新股上市和1只中概股回归上市。

德勤表示，香港新股市场上半年缩量明显，一二级市场均呈现出不同程度的萎缩，直接导致投行业务量急剧放缓。

即便市场表现不及预期，但也有投资者对万达的上市表示看好。毕竟，前不久证监会对万达的上市申请做了新的批复。

今年2月证监会发布上市新规要求，自3月31日起，境内企业直接和间接境外发行上市均被纳入备案监管。

紧随其后，珠海万达商管于4月13日递交了备案材料，申报类型为直接境外上市，备案接收日期为2023年4月20日。6月2日，证监会国际部对珠海万达商管等企业出具境外发行上市备案补充材料要求。

要求补充材料并不意味着获得“上市路条”，不过有市场人士认为，“提出要求”远比“杳无音讯”有希望，意味着该公司的上市申请在监管层开始推动，若后续补充材料获得审核通过，上市进程取得突破也在情理之中。

距离补充材料过去不到30天时间，珠海万达商管递交了第四份招股书，似乎也意味着上市还在继续推进。