东京新商业“吃瓜记”

撰文/徐霆威

编辑/Zoff佐夫

丰富、多元、轻盈、自然。

这可能是说到东京的商业时，我们想到的第一画面。

从银座百货的琳琅满目，到表参道的旗舰林立，再到涩谷原宿街头的独立小店等等，“东京”式的商业总是气质鲜明，让你一眼就能感受到。作为一个单核型的超大都市群，东京的商业营造总能在场景，内容与品质上不断引领，推陈出新，也让我们常去常新。

也由此，在疫情之前，“赴日消费”某种程度上变成国内商业逛腻之后的一个重要替代性渠道选择；然而随着众所周知的多方面因素，这股势头近几年是急速冷却的。

可是在那边，商业从线上观察这几年正在发生深刻剧烈的变化，从学习或者体验的角度，一次到达现场的东京新商业“吃瓜之旅”显得十分有必要。

东京下北泽 Reload

为此，暑假期间去了一趟东京。

考察的动机，源于朋友发了一个下北泽城市更新的介绍资料。这其中特别提到了，下北泽区域这些袖珍的城市更新商业，都是在疫情期间建造出来的，且无论是商业表现和对社区活力的带动激活，都起到了正向的作用。

而疫情后，这里又成为了成了吸附年轻活力的磁场，世田谷区下北泽年轻族群的迁入更是成为一种现象。

由此，在国内目前实体商业似乎在后疫情时代还在低谷中挣扎的整体氛围下，走出国门，看看其他地区在面对疫情&经济周期，老龄化&城市更新变迁等类似问题，如何创造新的线下商业模式与增长点？

这对于国内的城市商业来说，是有价值的事情。

于是，在五天的时间，我们和公司的同事聚焦东京，着重打卡了一批最近几年有话题度的新商业体。

一路上走走停停，提笔写了一些碎片化感想的项目，还有许多其他项目，有计划考察的，有没计划偶遇的，有名不副实的，有眼前一亮的等等...这一切，都构成了一次东京新商业图景扫描之旅。

下北泽BONUS TRACK

①

东京下北泽BONUS TRACK

东京之行入驻下北泽芥末酒店，住下来就先扑到国内很多同行们cue到的BONUS TRACK。

网上查了一下，整个项目其实面积加在一起不到1000平（约等于1.5个海底捞的面积）。但是，如果你把他当作一个考察项目来看的话，至少能在里面里里外外逛小一个半天的时间，内容有深度，体验纵深超强。  这种体验纵深首先来自于建筑。日本建筑师非常善于螺蛳壳里做道场，整个项目你咋看之下非常放松随意，就是在一个场地上摆了几个建筑盒子。

但其实这背后你能感觉到这么个小项目背后庞大的工作量：空间和建筑的疏密关系，开窗的处理，景观绿植的搭配，楼梯的摆放位置，一个标牌再到一个栏杆，每一个细节处理，都值得你去细品。  然后就是业态内容。

调查后，可知品牌均为下北泽在地的“主理人”店铺。

每家店铺都设计到位内容有趣，这个不必多说；这种类型商业自然以吃喝为主，但依然插入了书店，唱片店，特色食品店（发酵工厂）等多样性内容，已然围绕着“有品质的日常”做文章。

下北泽BONUS TRACK

再然后，如果你是这里的居民，那么在这里还有非常饱满的社区公共事件可以参与，有专门一个盒子用来举办各种活动（据说还有在此开店主理人的定期培训交流），一看schedule，好家伙几乎每天都有各类公共事件可以参与进来。

我们到的时候刚好是个常驻东京的老外教授讲各国爵士乐的流派起源，如果你是附近居民，你完全可以把这里当成一个“生活品味”养成夜校。  以上是比较“干”的分析。

从感性上来说，你开始理解为什么网上会提到，以BONUS TRACK为代表的如此之小的一系列项目为什么会带动大量的年轻人，迁居到下北泽区域。

因为你自己看完也有一种‘住在这里好有趣’或‘向往这样的社区’的感觉，这种价值是独特的，这是任何一个大mall给不到你的，融合了场景，文化，在地等等复杂情感的累积。  最后提一下“Bonus track”这个名字，一首“附赠小曲”，名字也是取的极好，与项目特质完全贴切，随意简单日常，也非常的品牌化。

下北泽Reload

②

东京下北泽Reload

Reload同样位于下北泽，与BONUS TRACK一西一东，开发商也是小田急地铁。

Reload在调性上继承了BONUS TRACK的松弛感，在开发时间线上，应该是得益于BONUS TRACK的成功，促使小田急在距离前者900米的场地上，开辟了一块新的物业；整体建面稍大，约2000平，但放在国内依然是个袖珍米粒的商业尺度。 与BONUS TRACK表面散放随意的野趣不同，Reload的空间布局非常规整，平行直线条的方盒体构成了项目的基本元素；但通过方块之间变化多端的组合依然创造了很有层次的空间体验。

盒子之间围合出通道与庭院，结合坡地地形的高差，整个建筑有一点点埃舍尔迷宫回廊的感觉，这么做，也增加了游客停留探索的时间长度。

面对这种“非标更新商业”，我觉得非常忌讳像Mall那样去追求一览无遗的直男流线，而是应该尽量错落有致，曲径通幽，在这方面Reload就做的很好。

下北泽Reload 氛围及及平面图

业态上，Reload看起来比BONUS TRACK稍高端。香氛，精品零售，百年眼镜店，红酒吧，40万日元一天的场租空间等等，让项目有了一点高端气质。

但同样的，这里坚持不开设连锁店，追求一种在下北泽才能体验到的整体内容。

项目主页的资料提示到，Reload的二十几个租户每个月都要举行一次会议，建立主理人之间的紧密联系，同时沟通新的企划与合作；这一点国内不少项目也开启了“主理人社群”尝试做类似的事，但依然需要时间去完善。 同时，我这次在东京入驻的下北泽芥末酒店，其实就是属于Reload项目的业态模块之一，甚至可以理解为一个带住宿功能的主力店。

酒店内自带一家bagel咖啡兼做早餐吧以及一家酒吧，同时入驻客人可每日选两张黑胶唱片在房间里播放。

下北泽Reload

这里可以看到，非标项目需要外来游客与本地社区的互动，才能形成丰富立体的场景。

但不得不吐槽的是房间的装修过于“毛坯”，整一个素面朝天，特别卫生间的铝塑板墙壁，恍惚感觉来了个工地。 以上，要问我BONUS TRACK和Reload跟喜欢那个，我还是更喜欢BONUS TRACK那钟随意不羁又带着精致的感觉，但不得不说的是Reload似乎放在国内语境下，更有借鉴意义。

Mikan下北

③

东京高架商业Mikan下北

上两则笔记说到的BONUS TRACK与Reload均有小田急地铁公司开发。

随着这一类小型“非标”项目对地区生活氛围的撬动，与小田急线垂直交会于下北泽站的京王线地铁显然看到了商机，于是2019年随着京王线下北泽站更新的契机，来自京王地铁操刀的，高架下空间商业Mikan下北，也加入了下北泽地区城市更新的大潮之中。

Mikan取自日语“未完成”，项目的概念在于欢迎来到未完成之地玩耍和工作。

这么来看其实日本人给项目项目取名字流行各种英文单词，英文单词的优点是在于想象空间大，容易去阐释，并且显得会更加年轻当代一些，与国内什么REGULAR，TX，COSMO之类的倒也异曲同工。

Mikan下北

整个项目继承了高架混凝土基础设施的粗犷风格，高架下插入了黑钢框架为主材的一个个商业盒子。

中间是一条主流线通道，尽头是带有共享办公功能的茑屋书店作为主力，通道两侧则是各色亚洲美食，日料，泰餐，台湾料理等等，烟火气息十足，满足地铁客一顿简单又有质量的快速餐食需求。  值得一提的是，与白天这个区域商业只是地铁配套快速餐饮的印象不同，一日深夜坐到此站回酒店，发现这里的店铺深夜换了一副面孔，变成了一家家人声鼎沸的带酒水服务的深夜食堂。

可以说是“日食夜酒”，显然这就是一番统筹运营在里面了，这样的运营控制力让人赞叹。

Mikan下北 街区商业

高架商业街对侧则是以集装箱立面为主题的双层街区商业。

以一般集装箱商业的粗糙不同，这里的集装箱看起来交接和材质非常精致，推测不是正经集装箱，而是可以做出这种集装箱调调的活力风格。

这一侧的商业，相对地铁口那种烟火嘈杂则更强调生活方式品质，西餐厅，咖啡店，眼镜店，美容房以及还有个公共的下北泽图书馆。

顺带一提，国内常能看到的Zoff佐芙眼镜居然是个发源于下北泽的品牌。

Mikan下北 小步行街

而整个项目最妙的处理我觉得不在于建筑，而是高架商业和集装箱商业之间规划出来的这条小步行街。

这条街道，尺度拿捏的非常宜人。

出了地铁站后，走在街上，不挤不空，看两侧井然有致的橱窗摆设，坐于高架下阶梯休憩的行人，面积紧凑但品种繁多的酒肆饭馆，一种日常的“小确幸”的气息油然而生。

新宿NEWoMan入口处

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东京新宿NEWoMan

NEWoMan毫无疑问是一个商业从业者必看的项目，甚至可以说这是一个百货业态的跨时代之作。  整个项目最为强烈的是‘边界感的重塑’，这是现场游逛印象深刻的地方。

从空间来说，这是一个公区和商户你中有我我中有你的嵌套结构。租户和边界之间有着非常丰富交集类型，有类似bluebottle这种地面和天花完全和公区一体化的结构，也有公区一小段铺地，一个天花造型或者地砖拼贴元素突然浸入品牌租区的错综感。  这种感觉有一点点像是“高阶版的TX淮海”。同样是模糊品牌和公区的所谓策展理念，但和tx那种天地统装，各个牌子再在公区找一块区域搭货架的随意感不同。

NEWoMan是一种精心组织类似于‘PS图层管理’的上层统筹。

新宿NEWoMan内部空间

地面，墙壁，天花，品牌货架都是图层的一部分，或完全重叠，或部分重叠（类似PS可以设置图层叠加透明度），错综复杂，最终达成整体总设计方Sinato所说强调的边界的模糊性与暧昧感。

在这里，所有东西是分层的但又是一体的。让你感觉小到一个商品大道整个空间都是不可分割的一个整体

同时商场内外边界线也是模糊的，NEWoMan是一个TOD项目，位于新宿最繁忙的地铁交汇线。你在进入NEWoMan的时候不确定从哪里开始才算进入到它的物业，室内那种眼花缭乱的铺地前面材质一直弥漫到室外廊下空间，同时建筑物外部使用的地板材料即使在穿过入口后，也会被吸入内部，并继续进入租户区域。  摘抄自日本网站的对设计总控SINATO的一段采访——‘设计中的第一点是有意模糊通过‘对比’可视化的界限。

新宿NEWoMan室内外衔接处

对于从外向内引入的地板材料也是如此，但例如，可以将商店的天花板制作成突出到公共区域，或者可以将公共区域的天花板制作成渗透到内部。

”商店或商店之间的隔墙可以部分由玻璃制成。“通过视觉连接邻居，很难辨别边界在哪里，”大野说。其目的是创造一个商业设施，它不仅仅是一个连接商店的通行空间，而是一个“集合商店的集合店”，用店的逻辑来推进一切要素，而非所谓百货和Mall。

总之，NEWoMan的考察带来了一种以前逛这种室内商业百货所没有的体验。

其他还有很多细节，例如专门请了脑神经科学背景的声效艺术家专门制作的室内音效，也必须是你亲身体验才能感知的体验。不得不说，这个项目差不多就是那种让你感觉到从理念高度到落地效果全方位赞叹的类型了。

宫下公园MAYASHITA PARK鸟瞰

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东京涉谷宫下公园

MAYASHITA PARK

听到近期去东京回来的同行，安利的最多的就是涉谷的宫下公园MAYASHITA PARK。

宫下公园是一个涉谷区政府和三井不动产联合开发的PPP项目，因此政府角色的介入，可能是整个项目相对一般项目，显得更加具有“公共设施”属性的感觉所在，这里除了最吸睛屋顶公园其实还有个人气很高的美术馆。

项目长度330m，330X地上4层，整个建筑面积46000㎡；这个体量其实有一点不上不下，属于综合型商业身板太小，专一型定位体量又有点大的尺寸。

所以，选择什么业态很重要，在精不而不在多，又到了招商的“买手逻辑”；但对于宫下来说奢侈品，潮牌，生活方式直接既要又要且要了一把。展现出了逆天的招商能力。

宫下公园MAYASHITA PARK

而整个项目体验下来，宫下公园别说还真的有一点点像迷你版的前滩太古里。  比如前滩太古分石区和木区，石区高端重奢云集，木区潮流潮牌汇聚。

宫下则是以一条马路分开成南北两区，北区体量小，布置有LV、GUCCI、PRADA等数家重奢，楼上业态客单从服装到咖啡都偏高端，南侧体量更大则较接地气，从平民小吃街涉谷横丁到一些价格适中的潮牌，餐饮，书店等等。然后宫下和太古里也不约而同地把很多精力浓墨重彩地投到屋顶公园的营造上。  宫下公园的项目定位语也非常有趣，翻译过来略显中二，叫“刺激与舒适完美结合的4层公园”。

“刺激”，我觉得在于整个建筑的设计风格类似一段城市框架基础设施，外部看起来钢架横飞有一种工业美学的粗粝感，但进入内部其实无论是走廊内庭，再到店铺，再到最著名的屋顶露台，确实给人一种放松惬意的感觉。

宫下公园MAYASHITA PARK

然后肯定要讲到项目最着力的屋顶公园。

我们去的那天天气极为闷热，一开始逛完这个项目其实并不想上屋顶去被太阳暴晒，最后报着来都来了的心态上去一看正午当头果然冷冷清清，于是觉得可能也没说的那么好。  但是，等到傍晚时分，凉风习习，逛完涉谷其他区域我们又返回宫下的时候，整个屋顶公园仿佛活过来一样，一下子游人如织，而且不知道是不是赶上周围学校放学，大量的学生在此三五成群hangout，特别养眼，一下子涉谷这种超高密度环境下，项目这种自然的场所感就体现出来了。  可是，在设计公司日建的官网专门提到，虽然该项目是在“新冠疫情爆发前”提案并落地的，其顺应时代发展的前瞻性设计，亦可满足疫情期间的需求。

这其实就是产品前期策略的引领性了。

东京涩谷PARCO

⑥

东京涩谷PARCO

涩谷PARCO是一个拆除再建的商业物业。

对于很多具有绝对地段价值的商业来说，新建可能是比满头大汗改造且各种妥协更有长远性价比的更新方式。

于是，彻底拆除老建筑轻装上阵的PARCO选择了做了一个垂直向上的立体街区，据说这是开发团队在调研了涩谷商业之后，觉这里体验的精髓在于本地区强烈的街头文化。于是希望把平面的城市街道一层层“折叠起来”，延展到城市的立体高空。

就这样，本身PARCO的单层平面就很小（看图面应该就每层两千多），然后每层还要给立体街道留出必要的展开面。这样就带来国内很多商业定位上的经典难题-楼层平面小店铺有限，同时高区又是天然冷区，怎样让吸引人流到达拉大高区商业价值？

PARCO的“空中街区”

从设计师的角度，回应这个问题的可能就是这个从街道层可以无缝进入连续向上的楼梯。事实上这个楼梯无论品质，景观，空间丰富性均做的无可挑剔。

对于游客来说，作为涉谷游玩的一个特殊体验，从这条“天空街区”一路向上，最后在裙楼屋顶看东京天际线不失为一个值得推荐的项目。

但是，光有空间本身面对经年累月的运营与日常商业消费是远远不够的，最终还是要靠内容和空间特色进行咬合。

首先，作为一个类百货型，零售紧凑的项目，PARCO还是开辟了足足50%的商业面积用于餐饮。

在这里，从B1层街头食肆的混沌厨房到高级日系西餐，菜系，价格上选择面十分宽广，餐饮分布大头在B1层和7楼以上高区这个自然而然，除此之外也尽量保证了每个楼层至少有一两家餐厅分布（低区餐饮客单更高）。

线下商业的餐饮作为一种基础设施在东京最核心区依然成立。

PARCO的B1美食街区

PARCO的零售区域

PARCO 6F 二次元主题楼层任天堂主力店

除了餐厅之外，最大的动作在于6楼一整层的电玩二次元主题楼层。

任天堂主力店的坐镇以及各种二次元周边店铺保证了商场高区的充沛人流，同时6楼起到了很好的承上启下的作用，6楼往上有是餐饮和剧场，往下是零售。

于是逛PARCO的逻辑既可以是从一楼开始一路往上，传统奢到潮奢再到潮流，品牌优质而稳定（亲测studios同款价格只有上海的一半），最后到高区看看热闹吃吃饭；或者，作为年轻族群也可以一路步道扶梯往上直达六层二次元心脏，逛爽了之后一路往下，就近楼层可配一些性价比潮牌，到了买不起的低区直接出外步道走人。

就这样，结合步道和品牌，PARCO有了更多的“目的地型首层”，提供丰富的游逛选择。

“街区涩谷的三维折叠”，PARCO逛下来差不多是这样的一种感受。

⑦

东京日本桥

火炬大厦商业配套

对于写字楼物业来说，优质的商业配套对办公租金的溢价相关性是被市场所验证的。

在两点一线的工作搬砖之外，中午可以享受一顿美味的午餐，下午可以摸鱼搞个品质下午茶，客户来了有个体面的地方可以宴请，甚至物业还时不时举办点好玩有趣的活动等等...对于员工的幸福度和工作满意度来说，这些都是很加分的。而这次在日本桥区域逛到的常盘桥火炬大厦，其实并没有那种地标型写字楼综合体那种配套的一个‘mall’，而是基本上只有和塔楼标准层面积上下对应的有限面积的底部商业配套，称之为底商也不为过。

然而就这种“底商”的形态，但却给人一种可逛性很强，场景舒适度拉满的感受。

整个综合体的主楼非常简洁，幕墙单元形式一以贯之，同时零开启扇处理，让整个建筑加持了一种高端公司的高水准感。

但到了塔楼底部，反差感立现。

形体处理一下子变得非常生活化与场景化，方盒子跳跃错动的形式和上部塔楼对比有点像一个西装革履的白领下了班脱去束缚后彻底放松的感觉。从设计公司三菱地所的介绍来看，这个裙楼区域希望用玻璃化的立面模仿灯笼漂浮的感觉，从而创造一种联想起日本浮世绘版画的场景。

所以，这里的的立面体块尺度显得非常高，基本都是跨两层的单元大尺度盒子前后凹凸错动，造成的视觉冲击感比一般建筑单层错动形体感强非常多。

而从大的规划来看，整个日本桥区域的在开发就非常注重避免让整个中央商务区在下班或节假日的时候人去楼空“沦为死城”，要想办法把大家留下来，而这也是国内不少新城商务区都面临的难题。

因此，这里每个新建的商务楼均特别注重裙房和开放空间对于商业，活动，休闲人群的激活。从而让这里的白领，主妇，家庭即使在非上班时间也可以停留在这个区域享受丰富的配套。

我在的那天，这里就在举办市集，有很多家长带着小孩在玩各种游戏，不知道还以为是在一个居住区板块的社区商业。

火炬大厦的商业错动的立面，以及外部空间的精心设计，在未来，将和大楼对面在建的日本第一高楼作为火炬大厦二期成为一个整体。

届时，这个广场会成为两个塔楼不同风格裙房商业界面包裹的完成体，从下面的效果图，你可以想象，未来会非常震撼。

一些更多的思考

总的来说，无论是在城市核心地段的传统商圈地带，还是在居住氛围成熟的板块社区，东京的商业界面，如今越来越“无缝、融合、开放”，更加追求自然松弛，追求持久的美感；同时，在商业的内容之外注重文化，社区连结与事件的综合运营。

这些都是东京新商业显著的共性。

回到商业本体层面，内容的质量始终是一个商业营造绕不开的本质性议题。

从品牌内容层面，都心核心商圈依然需要依靠集团性品牌坐镇，但他们正以一种更加定制化，体验化的面貌出现，同时通过展览，联名，事件策划等方式更加亲近目标消费者。

在社区层面，在优质的社区商业中我们已经很难看到大型集团品牌的身影（除非是茑屋这类天然社区导向的品牌），更多的根植本地的，主理人化，碎片化或者说local化的小牌子。而这些内容的背后经常链接着独特的故事以及主理人的志趣。

前一类市中心商圈新商业依托空间场景与内容运营的创新以及一贯的招商水准，同时依托全球性国际化的客流，始终牢牢把控着消费顶端。

而后一类社区新形态商业，面对国内针对这种非标类型一贯的赚钱与否的诘问，从我的观察来说这些品牌确实承担着远低于传统市场的租金水平，从而能够在内容运营上保持从容。

但这里的生意模式，其实已经从传统的租金逻辑转向了社区培育，土地在开发，资产更新增值，以及人流产业导入等更具纵深的回报链条，早就不只是在挣二房东的钱。

这正像小田急作为轨道交通与土地开发的综合大集团，既可以运营传统的小田急百货，又可以身轻如燕地做出BONUS TRACK这种迷你非标商业。

在这里，你能感受到未来商业的玩法其实还有广阔的挖掘前景，亦不存在你的基因是大公司或小公司就一定要遵循什么样的传统商业逻辑，没有那么多的所谓“标准答案”。

是的，创新首先要做的是摆脱路径依赖，一切事在人为。