公开课 | 存量盘活时代-轻资产与技术输出在商场不同生命周期经营关键

课程主题：存量盘活时代-轻资产与技术输出服务在商场不同生命周期的经营关键

时间地点：5月27-28日@重庆

课程咨询：020-37128276 、13632218871

据国家发改委3月发布的规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知。这是2020年4月公募REITs启航以来，2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

我国购物中心已进入相对成熟阶段，存量改造运营的空间较大，REITs扩容有助于盘活消费类商业项目资产，同时促进资金投入改造存量项目，提升存量资产收益率。

另一方面，房地产『三条红线』的三年缓冲期，将于2023年6月到期，降债与偿债压力，已致近半数房企出现倒闭风险，抛售持有商业资产作为手段频现，商业地产并购与抛售将是今年的主旋律。

商业地产共有七大模块，拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。因此，大量现金沉淀的商业地产本质，就必须以轻资产的终点作为拿地的初始！

2023年5月27-28日，赢商培训·公开课《存量盘活时代，轻资产与技术输出在商场不同生命周期经营关键》即将在重庆开讲。主讲凯胜老师将以REITs切入，拆解轻资产管理与技术输出的重点，剖析购物中心在不同生命周期下的经营关键。

课程收获

• 台湾成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务、工具方法论。

• 大量项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。

• 390个国内城市3,000个项目案例以及18个国家与地区800个境外城市案例分析，现场互动解析成功与失败原因。

• 揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。

课程对象

董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

课程大纲

一、商业地产市场现状

1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。

2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。

3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。

4、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

二、商业地产轻资产与技术输出

商业地产轻资产：大集团化的路径——是并购、委托经营

1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

2、解析万达广场的技术输出框架与关键

3、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退

4、商业地产资产证券化的主要形式

5、资产管理六大组成

三、商业地产轻资产财务指标

1、从IRR调整为Yield To Cost（Y T C净利润投资回报率）

2、资产升值与轻资产案例来分析Y T C指标的关键

3、凯德与龙湖YTC案例

四、商业地产轻资产思维贯穿全流程

商业地产轻资产思维：以终为始，揭示商业地产金融属性

1、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控

2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

5、操盘者第一堂课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则

6、操盘者第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

7、操盘者第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学

8、操盘者第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳5+5）

五、商业地产生命周期与经营关键

商业地产三周期：以生命周期去应对商业不同阶段经营关键

1、三个生命周期：培育期、成长期、成熟期

2、三周期的经营策略

3、三周期的关键作为

六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则

商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？

七、商品力的塑造是竞争能力升级

商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

1、商品力是抢夺商户的新能力

2、商业业态与品牌新趋势

八、优秀商业集团案例

1、中粮祥云小镇动线诊断推演、深圳万象天地动线模拟

2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例

九、后疫情时代 商场应对策略与落地实施

后疫情经营策略：保商户、填满铺、立基础、建制度

1、现有商户掌控

2、新商户开发

3、商场经营升温

4、收益调整

十、台湾工匠核心竞争力

1、口诀一：益价法则

2、口诀二：变形虫核心商圈

3、口诀三：招商六个技能

4、口诀四：1080

5、口诀五：商品力

6、口诀六：六个问题

十一、现场解惑

主讲老师

凯胜老师 | 赢商培训资深商业顾问

• 台湾第一代商业地产团队。台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。

• 曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。

• 实力操盘项目近百个。台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。

• 国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。担任万达与龙湖大数据信息化建设与线上操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。

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