学不会的永庆坊！

作者/大江

2020年5月，钟书阁华南首店在广州开业，我特意去到永庆坊，彼时的我对于永庆坊其实没什么概念，去到永庆坊也只是想去看看钟书阁。

2023年，声名鹊起的永庆坊已经是广州既有“广味”也有潮味的历史文化街区。我又多次来到永庆坊，永庆坊就是我的目的地。

不在广州最繁华的天河路商圈，不同于天河路步行街、上下九步行街这些早已声名在外的老街区，近两年在广州出圈的商业项目除了东山口，另一个就是永庆坊。

如果说东山口是随意播撒的种子肆意长成的劲草，那么永庆坊就是精心栽培的大树，短短两年时间成长起来的永庆坊，已经成为广州知名的旅游目的地，也是广州乃至全国城市更新重要的实践“样本”。今年3月，新加坡总理李显龙还在访华第二天到访永庆坊，赞叹永庆坊的改造是传统与现代结合的一个好范例。

很难想象，几年前这里还只是一片破败的老建筑，而如今的永庆坊已经是国家4A级旅游景区。

据悉，2022年，永庆坊全年客流量达到了963.2万人次，今年上半年的客流量已经达到了675.17万人次，万科是如何成功把年轻人带回老荔湾的？

在商业市场进入存量改造的当下，做城市更新，有哪些不得不踩的坑？永庆坊的成功，给到了哪些启示意义？

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曾是广州危旧房最集中的区域之一

2006年恩宁路启动旧改工作

广州摄影师张飞宇镜头下的恩宁路和永庆坊，有着强烈的反差。从2004年开始张飞宇就拍摄恩宁路，他镜头下破败老旧的恩宁路、永庆坊，与如今镜头下时髦、时尚的恩宁路、永庆坊彷佛隔了两个世纪。

在21世纪经济报的视频专访里，他站在如今永庆坊酒吧街的河边，回忆记忆中的永庆大街，“现在还可以坐船游览，以前很难想象这条河涌，特别是夏天的时候都干涸了，只剩一滩泥，你想象不到他会可以坐船。”

对于那些曾经身处永庆大街的“土著”而言，看着如今的永庆坊，只能在脑海里闪回这里曾经破败的模样。

永庆坊始于1931年，其所在的恩宁路拥有西关大屋、岭南骑楼等宝贵建筑，与龙津西路、第十甫街、上下九步行街共同组成广州最长的骑楼街，这里也是晚清南部中国核心经济区域。

永庆坊原本并不叫永庆坊，而是叫永庆大街。恩宁路沿街的骑楼曾是富庶人家的居住地，而背向恩宁路的永庆大街则是低收入人群的居住区。

来源：永庆坊

由于时代更迭，城市中心转移，楼宇年久失修等原因，到了21世纪，恩宁路地块已经成为广州危旧房最集中的区域之一。

由于老房子密集，不少地方杂草丛生且苍蝇乱飞，这里还被居民称为“烂熔熔”的街道。对于永庆坊的改造工作，已经迫在眉睫。

来源：永庆坊

2006年，广州市启动了恩宁路地块的旧城改造工作，改造规划历经十余年探讨以及各方力量的拉扯后，最终由原定的“大迁大拆大建”转为了“保护更新利用”。

来源：永庆坊

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创新采用了“BOT模式”

分两期开发

整个项目将于2026年完整亮相

2015年12月，永庆坊一期“微改造试验区”招标，荔湾区将永庆大街地块选作恩宁路项目的改造试点地段，永庆坊开始探索历史文化区活化的新路径。

2016年，万科中标，开启了对永庆坊的“微改造”。

永庆坊的“微改造”创新采用了“BOT模式”，即“政府主导，企业承办，居民参与”的模式，项目交由万科来改造、建设，负责招商与运营，但在15年运营期满后需要交回政府。

万科曾在永庆坊开业前的专家终审会上披露，按照测算，项目需要12年半才能回本。观点网也曾报道，市场专业人士透露，政府当时还有其他优惠给予万科，涉及一些其他的置换条件，因此经济效益上并不是单单看永庆坊的改造。

而一开始万科的本意是将永庆坊改造成产办，打造成集众创办公、教育营地、长租公寓、生活配套等产业的“创客小镇”，项目一期“创客小镇”永庆坊也在 2016 年9月30日正式开园。

永庆坊的命运转折发生在2018年。

2018年10月24日下午，“大大”在考察永庆坊时的一段话，改变了永庆坊的命运，这段话刻在了如今通往永庆坊西区的白墙上，非常醒目，也成为永庆坊后期改造的“基底”。

永庆坊也开启了如“绣花”般的“微改造”。

2019年，永庆坊二期开始实施改造工程，二期定位为“广州西关历史文化创意街区”，将引入创意办公区、酒吧、时尚商业及综合配套、精品民宿，并保留了部分居住功能。

二期用地总面积8.15万㎡，改造总建筑面积约5.1万㎡，总投资约10.7亿，并且分为骑楼段、示范段、滨河段、粤博西段、粤博东段、金声段、吉祥段、多宝段等8个片区来分阶段改造。

2020年8月，永庆坊正式挂牌成为国家4A级旅游景区。目前，永庆坊骑楼段、示范段、滨河段、粤博东段、金声段等区域已经分段开业，在未开业的片区，万科还计划引入泊寓。整个项目预计将于2026年完成全部开发。

广东省规划设计研究院总规划师马向明说，“一个城区没有年轻人，就死了”。而万科改造最根本的目的，就是要让年轻人回到这片曾被他们抛下的城区。

2023年，被永庆坊的名声吸引来的有很多人，有来广州旅行的游客，有过来散步的老街坊，有在这里行商的小贩，既有老年人也有许多年轻人，人群熙熙攘攘......

在这里，工作日的日均客流量能达到3万-5万人次，节假日的游客更是摩肩接踵，今年春节8天的客流量约有100万人次，五一5天也有约50万人次。

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与“人”的关系、老旧的基础设施...

做城市更新，有些坑不得不踩

如今的万科商业，在城市更新领域已经颇有建树，比如深圳的南头古城，福州的烟台山商业漫步街区，成都的猛追湾街区，以及广州的永庆坊都已是其代表作。

相较于一般新建商业而言，城市更新项目更为繁琐，难度也更高，想少走点弯路、少踩点坑，基本不可能。换而言之，做城市更新，有些坑是不得不踩的。

1、与人的关系。

在“宗族观念”非常浓厚的广州，祖宅也是很多老广非常看重的，这也致使很多老广不愿意搬离永庆坊，永庆坊的产权并不清晰，也不全在万科手上。

万科则是采用买和租两种手段，尽量将永庆坊的经营权统一，来统一规划与运营整个街区。

永庆坊这样商住混合的区域，与区域内居民关系的协调非常重要。

在永庆坊，万科充当着“管家”的作用，维系着与居民的关系，既会为原住民策划看粤语老电影等活动，也会在平时帮这边的老人处理一些基本的生活问题等；此外，永庆坊有不少老荔湾人来这边开店，平时也会邀请居民过来喝茶、尝鲜，逐渐改善了邻里关系。

如今的永庆坊，商业与居民，基本保持着一种和谐共生的关系。

2、老旧的基础设施。

作为老城区，永庆坊的房屋以及基础设施都比较老旧。

一是装修问题，因为永庆坊一期是纯修缮，对进驻永庆坊的商户装修也有更多要求，也需要更加小心翼翼，比如以防砸掉防水墙等；二是老荔湾的停车问题，永庆坊这边的停车场并不多，并且因为地铁，这边的停车场也只能往上建；三是水电问题，荔湾区的水电走地下，也很容易出现故障；四是老城区的市政排水系统问题，广东的夏天多暴雨，老城区被淹、商户漏水等问题，也很影响体验。

3、边开放边运营，对于经营的商户有影响。

永庆坊分为两期分段开发，一期已于2016年开业，二期于2020年12月开业，目前处于分段开业状态。

这也意味着永庆坊是边开发边运营。

一方面开发时的噪音等因素会影响在营的商户、生活的居民，以及消费者的购物体验，另一方面，开发时设置的围挡，也会占据大面积的经营区域，导致通道狭窄等问题。

并且因为永庆坊是分段开发，有些品牌就不愿意进驻，想等到项目开发完再进来。

4、招商问题。

广州素来就有“食在荔湾”，一方面荔湾的“老饕”出了名的嘴刁，另一方面，因为老城区没什么年轻人，其实也没什么鲜活的商业氛围。招商问题也成为永庆坊前期的一大难点。

为了引流聚客，让永庆坊“活起来”，万科商业前期采用的策略是引入更多老广认可的餐饮品牌，强化餐饮品牌的品质感。据悉，项目此前的餐饮比例一度达到了80%。

此前为社区店的之山之季被挖来永庆坊打造旗舰体验店

另外，则是实现品牌在地化，将引入的品牌结合本地特色和文化来做呈现。比如具有西关风情的华南首家钟书阁等。

不得不佩服万科，如今呈现在我们眼前的永庆坊，其实很难看到这些藏于表象之下的“不光鲜”的一面。这不仅是永庆坊克服过或者还在克服的难题，也是很多做城市更新项目的人明知也不得不踩的“坑”。

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重体验、老字号与新潮品牌结合

零售品牌有调性

近期，笔者也是再次来到了永庆坊。

从黄沙站出来，需要走10来分钟才能到永庆坊，一路走来，笔者感觉荔湾区还是比较有烟火气，但同时周边也略显老旧，永庆坊会明显感觉新潮以及时尚很多。

永庆坊大部分的建筑都是做旧的样子，随处可见清水砖、木窗、趟栊门等元素，不过也有颇具现代化气息的玻璃幕墙式的时髦“独栋”，行走在这样一片区域，有种在复古的老西关感受现代风情的感觉。

永庆坊已经开业了2期，目前整个项目的可经营建筑面积是8万方。项目分为东区和西区，两区均以餐饮+零售的品牌组合为主。

整体来看，永庆坊的品牌呈现以下特点。

老字号品牌与新潮品牌结合。

永庆坊在西区引入了9家老字号餐饮以及15家非遗品牌，比如仁信老铺、粤南信、栢年堂等品牌，还打造了都是老字号餐饮的永庆食集以及广州首个非遗街区。

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非遗街区引入了榄雕、广绣、彩瓷、古琴、象牙雕刻、饼印、醒狮、彩扎等非物质文化遗产店铺。

东区也有东湖酒楼以及杨廷记两家老字号，但也有M Stand、POP MART、钟书阁、茅台冰淇淋、达美乐、肯德基等连锁品牌。

据悉，东湖酒楼的业绩非常不错。

此外，酒吧业态也是永庆坊的一大特色，比如西区的OLD HOUSE老房子、玖·bar，东区的Ginstar 星淘客 、VINI BAZAAR酒吧、Helens 海伦司、四囍饮酒俱乐部等，进一步填补老城区的夜经济需求以及吸引周边的年轻消费者。

零售品牌较少，但颇具调性。

从现场来看，餐饮品牌是永庆坊的重点，占到了整个项目70%的比例。永庆坊的零售品牌并不多，但都比较有调性。

比如布兰兔的植物庄园、猫的天空之城、HEA龙狮文创馆买手店、馡凡香水剧场‍等品牌。布兰兔的植物庄园的外立面打造成了礼物盒子的样子，香水品牌馡凡香水剧场里面的香水都配有画册，翻开画册香味就飘了出来。

其中不少零售品牌也是永庆坊的招商团队从其他地方挖来的，比如上海老品牌雪花膏品牌摩登红人、匠铸等。

不过今年以来，据独角Mall不完全统计，永庆坊已经引入了25家新店以及POP UP店，其中有15家零售新店或者POP UP店，能明显感觉到，永庆坊的零售比例在逐渐提高。

重体验。

重体验也是永庆坊比较明显的一大特色。

一方面永庆坊就是历史文化街区，场内有不少历史文化景点，比如李小龙祖居、粤剧艺术博物馆、八和会馆等。永庆坊依托在地特色，打造了广州首个非遗街区。

另一方面，永庆坊在品牌上也注重引入一些当下年轻人喜欢的体验业态，与历史街区的厚重感相协调。比如纯粹脱口秀CLUB、华辉肠粉博物馆、MAO Livehouse、梦境旅人·沉浸印象剧场等品牌。

不过项目也有些遗憾的地方。

比如永庆坊的商铺虽然大部分都是由万科来运营，但是还是有不少钉子户或者自主经营的店铺。

还有些居民会把门口的位置租给他人摆摊，晚上永庆坊的街区里也有一些从外面进来摆摊的人，与万科所打造的商业氛围形成割裂。

并且一期由于历史原因，街道也比较狭窄，人一多就会比较拥挤，影响逛感；此外，居民晾晒的衣物也与时髦的街区共存。

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永庆坊回归文化属性

下一步要做广州的城市名片

如今的永庆坊，已经完成了“第一步”，让年轻人回到荔湾。永庆坊也有了更为宏大的第二个目标，要做广州的城市名片。

在打完“基础”之后，永庆坊的未来发展显然还是想要回归文化属性上，一方面基于永庆坊的起点较高，另一方面也是因为只有突出文化属性，项目才能更具生命力，得到进一步升级，而不再是单纯的商业区。

这也与上海新天地的发展路径颇为相似。

但永庆坊的产权不清晰也还是重要制约因素，另外，据悉永庆坊一期万科只有15年的运营期，二期有25年运营期。万科未来如何描绘这张“城市名片”的蓝图，永庆坊又会有怎样的发展和变化，还是需要静待。