四大关键词，总结建发商管进阶法则

​面临全球经济与市场的不确定性，商业地产行业从规模扩张逐步转向品牌与品质提升转型。

迈入“品质时代”，建发商管要如何实现有质量的规模增长？

立足2024，建发商管梳理出“四更”核心竞争力体系——更多元、更用心、更独特、更靠谱，以全新战略谋局商业地产未来。

随着对体系的深入了解，我们能够明显感知到：一个深耕多元产业生态链的资管企业画像，逐渐清晰。

运营能力「更多元」

全新产品体系匹配市场需求

步入存量竞争时代，商管企业发展重心逐渐转向质量提升，构建核心竞争力体系，从而提升企业发展势能，成为行业的底层逻辑。

因此，建发商管以运营为导向，不断提升商业品质和服务质感，使其在管的不同类型项目各有特色，形成具有辨识度、定位清晰的商业矩阵，来服务市场和客户的不同需求。建发商管的多元化布局，也在不断夯实企业核心竞争力的根基。

我们发现，历经十余年的深耕，建发商管在不同类型项目的运营上颇有建树，坚持“一项目一特色一策略”，因地制宜进行差异化打造。

服务高品质家庭客群、年轻客群的区域型购物中心

代表项目为定位「品质生活悦聚场」的厦门建发湾悦城，项目凭借常年出租率保持近100%的高标准，实现品牌更迭进阶的同时细分客群、定位，使项目成功进入引领城市消费升级的赛道，成为厦门区域型标杆商业中心。

以街区+Mall的形态为青年客群量身打造的特色主题街区商业

代表项目为成都建发鹭洲里，作为成都初代开放式商业街区，项目经历六年打磨，通过对品牌、空间的不断优化、会员社群的打造等精细化运营，不仅和成都大源商圈消费者建立起长久的陪伴关系，也对全城年轻人形成吸附力，实现“城南年轻悦聚场”的心智传导。

在主题街区商业上，建发商管对于轻资产项目的运营表现也是可圈可点。由厦门轨道集团与建发商管合作的街区项目——漳州特房T·ONE，以11万㎡的连廊式开放式空间为载体，为漳州商业带来新活力，并凭此荣获2024中国商业地产节“年度优秀商业地标街区”奖项。

而筹开项目福州左海·光年PARK，是建发商管首进福州市场，与福州左海集团联合打造的项目，也是建发商管探索街区+Mall运营的最新之作。作为“TOD+公园+商业”项目，左海·光年PARK在业态规划上重点聚焦在能够为消费者带来潮趣生活方式的相关品类，着重营造社交生活中心的场景氛围，为消费者构建一个“微度假活力悦聚场”。

聚焦“最后一公里”的邻里型商业

代表项目为漳州建发美一城广场，围绕“成长陪伴悦聚场”的定位，打造亲子成长欢聚场、特色美食汇聚地、网红经济夜聚场等经营卖点；专注“家庭、成长、陪伴、社区”四个维度，实现零售、餐饮、亲子、娱乐等多维度业态组合，构建完整的成长业态服务线。

主打社交体验、高品质服务的商务型配套商业

代表项目为厦门建发JFC品尚中心，立足“城市精致商务悦聚场”的定位，JFC以餐饮社交刚需为切入口，带着将商务宴请做到极致的态度，汇聚黑珍珠、必吃榜单品牌，形成滨海东部独树一帜的高端餐饮品牌矩阵，成为厦门高端餐饮地标。

通过深入挖掘在营项目特色及优质运营举措，建发商管将对现有土地储备项目、合作规划项目等进行全面梳理，着力打造高品质兼具人文气质的全新产品体系——“湾悦系”：区域型购物中心「湾悦城」、特色街区商业「湾悦天地」、邻里型商业「湾悦汇」、商务配套商业「湾悦中心」。

建发商管表示，四大产品线将满足不同客群的消费需求，以及市场发展的多样化需求，而明确的商业产品线策略，也将为建发商管描绘出更长远、更清晰的发展路径。

值得注意的是，建发商管通过多年的深耕积累，在全国已持有及服务超30个项目，管理面积超过150万平方米。在集中式商业之外，建发商管运营项目呈现多样性发展，在城市更新、文旅商业、会所民宿、传统商铺、写字楼等版块也皆有布局，2024年更是连续拿下上海浦上湾、杭州缦云等优质公寓项目资源，开拓公寓项目的全新赛道。

承载着焕新城市商业发展活力、加速城市商业品质提升的使命，建发商管始终坚持“想客所想，行我所言，悦己悦人”的理念，为美好生活赋能。

服务体系「更用心」

商场、商户与消费者“共生”

“工欲善其事，必先利其器”。秉承“悦客之道”服务“更用心”，就是这其中的“器”。

在建发商管看来，与用户（商户、顾客）的关系，是以人为核心的“共生关系”。在探索与⽤户共生关系的过程中，以行践言，在用户心中种下“悦客之道”的种子；用户同声相应，将“悦客”基因环绕每个经营动作，一同朝着悦⻅万物美好发展，最终成为“独具特色的商业资产运营服务商”。

//建立商户全周期运营机制，赋能品牌经营

在商户层面，建立商户全周期运营机制，打造明星标杆集群。

建发商管通过分类管理模型对商户进行“深度体检”，并与商户共创成长计划，制定专属培养及资源帮扶策略，帮助商户精准客源输送，拓宽销售渠道，共同实现明星商户集群和销售标杆门店打造。

近年来，建发商管体系内销售标杆明星商户占比已突破20%，每年建发商管均会通过一对一的交流共创，与项目品牌方达成经营目标共识、销售提升规划和资源共投计划，为下一阶段效益升级奠定坚实基础。2024年一季度建发商管明星商户数量同比增长31%，销售额同比增长20%。

在帮扶过程中，建发商管还推出了“导购关爱”计划。如，搭建“悦享食堂”，改善导购就餐环境；定期举办经营交流分享会，针对性解决商户难题……通过实际行动给予品牌运营指导，助力品牌经营业绩提升。

//构建悦客服务体系，实践三个“多一点”举措

在顾客层面，建发商管践行悦客之道，构建“悦客服务体系”，落实三个“多一点”举措，提供更聚焦、更精准的优质服务，以服务赋能线下商业运营。

专属关爱，多一点

首先，建发商管坚持为专属客群定制专项客群权益。各项目紧抓核心客群需求，从硬件设置、配套服务、商户资源等方面，针对性匹配专属权益。

比如，厦门建发湾悦城推出“医护&教师友好权益”，为医护&教师客群定制专属关爱礼包；厦门建发JFC针对商务精英客群推出“小J宴请服务官权益”，提供餐饮增值服务；南平悦城中心为业主客群推出“大南平业主关爱计划”，定制多项业主臻享权益。

其次，为进一步优化会员服务体系，建发商管定期推出“会员体验官”活动。定向邀约金卡会员成为会员大使，针对现有及新推出的服务权益进行全程体验及反馈，收集会员的感受及建议，为会员权益的优化提供决策依据。

最后，针对高净值客户赋予“铂金之友”身份，打造精英圈层，提供定制化的会员奢享体验。

积分用途，多一点

为了更好地服务顾客，建发房产钻石会打通房产、物业、酒店、健康、旅游、汽车、医疗、酒业等多版块积分权益，构建数字化大会员平台，打造行业内领先的积分+现金一体化支付服务，并携手超千家品牌商户，为顾客提供超万件甄选好物。

乐享体验，多一点

立足“悦客服务体系”，建发商管推出体系服务官——小J，打造会员专属服务IP，将建发商管的悦客服务理念具象化。

在运营过程中，小J或是“贴心客服”，在日常接触中与顾客建立信任感，提供更多个性化服务，实时解决顾客所需；

或是“精算师”，精打细算每一个积分的用途，让消费者享受到最高“质价比”；

或是“社群主理人”，化身一个“好物推荐官”，在建发商管组建的数百个垂类兴趣社群内，小J让不同社群与各项目产生链接，为社群会员构建新的社交关系，在服务会员的同时，也在为租户导入更多“志同道合”的优质客群；

或是“福利官”，定期开展“高频、专属性强”的定制沙龙、圈层活动，为会员提供特殊权益福利，营造生活仪式感。

此外，建发商管坚持每年对目标客群开展满意度调研，精准掌握顾客需求，切实解决顾客难题；为保障顾客购物温馨舒适度，不断提升美感和调性，建发商管每年坚持执行阶段性优改计划，定向针对项目面客区进行硬件品质改造优化。

成都建发鹭洲里公区优改

南平建发悦城中心电梯厅优改

会员生态、营销内容「更独特」

挖掘新增长势能

饱和和大量新增供给使得市场竞争愈发激烈，商业企业愈发重视精准化与精细化运营，挖掘消费潜力，提升空间价值，寻求新的增长势能。

因此，建发商管更精细化地研究消费者需求，通过会员生态圈的打通、标签化的运营和营销内容的升级，为消费者带来更独特的会员体验，为业绩增长加杠杆。

//依托钻石会大会员生态圈，开拓积分多元化支付模式

截至目前，建发商管在营项目会员消费占比已超42%。在探索会员运营过程中，建发商管不仅仅是对底层会员数据持续积累，更是不断进行会员服务模式的创新和积分玩法的升级，更好地以会员价值锻造持续性优势，赋能商户经营，扎实商业项目的深度运营。

建发商管希望将商业回归到人的逻辑，将触角延伸到消费者生活的方方面面，与他们建立一种紧密共生的联系。建发房产钻石会导入房产、物业、酒店、健康、旅游等多版块资源，构建大会员生态圈，突破传统会员权益边界，打造全城会员概念，使会员消费积分在多元生活场景中使用不受限，实现积分价值的拓展，真正令商业与城市生活深度捆绑，构建城市共融生态圈。

值得一提的是，“积分+现金”一体化支付服务落地后受到一致好评，行之有效地提升积分价值，使商户、消费者成为最终受益者。

例如，南平悦城中心为苏宁易购筛选本地高积分业主进行邀约，通过线下品鉴会及积分当钱花，为苏宁易购导入业主资源，实现商户的赋能运营和销售转化，为消费者带来超高“性价比”。

//体系联动大IP、属地化小IP，持续打造品牌营销价值

从体系层面来看，经过多年深耕，建发商管拥有四档原创IP营销活动。

以青少年成长公益为目的的“暑期蜕变计划”、以全业态爆发的购物狂欢节“造悦节”，作为建发商管原创IP品牌活动，经过七年的积累，已在市场中形成一定的影响力。暑期蜕变计划累计超万个家庭报名参与，活动满意度始终保持98%以上；造悦节客流销售复合增长超20%、会员消费金额同比超30%。

而以Z世代青年为核心客群的“青年生活季”、以高品质会员为服务主体的“会员礼悦季”，则是近两年新衍生的IP品牌活动。由此可见，建发商管正在营销版块找寻增量，通过活动以情绪价值拓宽营销价值，进一步拉升品牌好感度并增强消费者触达，创造更多客户惊喜，同时提升市场口碑，实现经营价值转化。

2024年“青年生活季”期间，在营项目整体销售同比增长38%、客流同比增长25%、会员消费金额同比增长37%

此外，建发商管还根据项目自身不同的属性和核心客群，将营销内容融于焕新场景之中，在全国各地上演一幕幕量身定制的属地化IP活动。

如厦门建发湾悦城“撒欢节”，立足“携宠撒欢、亲子欢聚、悦己生活”三大维度，联动场内外数百个品牌，为不同圈层的消费者营造一场友趣、友范、友惠、友爱、友好的圈层社交。

2024年“撒欢节2.0”，单日客流同比增长71%，销售同比增长149%，创年度新高

漳州建发美一城广场“杨梅熟了”，嫁接文旅杨梅节，打造一系列城市文化与商场营销深度融合的地域性主题活动，以“熟人”的概念，联动场内超50+品牌邀约回馈消费者。

2024年“杨梅熟了”，客流同比增长14%，销售同比增长29%，创同期新高

成都建发鹭洲里咖啡市集今年以“白日萃梦”为主题，用咖啡香气与“白日梦”的创意场景构建城市乌托邦，同时20余家独立咖啡品牌齐聚建发鹭洲里，用最chill的方式，打造极具生活气息的新青年聚集地。

2024“白日萃梦”，客流同比增长18%，销售同比增长11%，创同期新高

赢商网还注意到，建发商管旗下项目每年围绕主力消费客群打造的2档创意美陈场景。

成都建发鹭洲里《龙吟鹭华》荣获“金灯奖——文化创新奖”

厦门建发湾悦城《Gallia南法海岸风情节》荣获“金灯奖——卓越场景奖”

建发商管在营销策划、场景运营方面所做的创新，备受行业好评，多次荣获行业大奖。

全产业链支撑「更靠谱」

建发商管韧性生长

建发商管作为市场化的国有企业，是“中国房地产开发企业50强”建发房产旗下专业商业资产运营服务公司。

建发房产是《财富》世界500强企业厦门建发集团旗下专业房地产开发企业。目前已在境内外形成了房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资七大业务板块。形成了从一级土地规划、征拆、代建，到二级房地产开发、物业、商业，再到酒店、养老、文化、科技等关联产业全覆盖的房地产全链条业务体系，为政府、企业、居民提供了全生命周期的房地产配套服务。

可以看到，依托母公司诸多成熟产业和优质资产的加持，为建发商管在商业领域的创新探索奠定了坚实的基本盘，使其具备稳定经营基础及丰富资源。

作为国企，建发商管坚持稳步发展的战略布局，在长期的经营中显示出良好的发展韧性，努力打造出一系列独特、有生命力的商业产品，不断践行社会责任，与城市共同向好发展。

立足于全新产品体系，建发商管将继续坚持“轻重并举”策略，在城市更新、文旅商业、办公及产业服务等领域积极拓展，使建发商管的全国版图规模可持续地稳健发展。