佛山南海桂城1公里内16家mall扎堆内卷，20多年老商场被迫拆除

现有57家存量商业项目，商业存量面积468.09万㎡，人均商业面积超1.29㎡/人（来源：赢商大数据）……佛山连接广州最近的行政区南海区，既无缝享有一线城市的商业资源，同时也是商业竞争最“卷”的区域。

残酷的市场竞争下，新旧交替、市场洗牌不可避免。

即便始于2022年开业的桂城元老级商场南海城市广场，如今也迎来拆迁重建的命运。

2024年5月30日，南海城市广场现场公告显示，城市广场建筑物及附属设施开始封闭拆除施工，地块规划将调整为商住地+小学。

但另一边厢，一批无惧竞争的挑战者，则积极在市场造浪。

金铂集团在佛山南海区的最新力作金铂中心、保利在千灯湖打造保利天悦·悦天地商业体等新项目悉数登场，向外界宣告，南海商业，依然大有可为。

商业增存量最高的区域

经营23年的老商场被迫拆除

佛山五区，南海区公认商业最“卷”的区域，其商业存量及未来增量均排名第一，远超排名第二的顺德区。

从另一角度来看，据赢商大数据显示，南海区人均商业面积1.29㎡/人，也远高于全市平均水平1.05㎡/人。

仅南海城市广场所处的一公里范围内，还有南海万科广场、顺联国际Outlets桂城店、南海印象城等16家商场集聚，周边商业密度大，竞争惨烈。

作为桂城元老级商场，南海城市广场，既有自身经营困境，亦敌不过市场环境的竞争，如今迎来拆迁重建的命运。

//曾三度走上“交易台”，经营23年的元老级商场拆除

南海城市广场，位于南桂路地铁B2口，项目占地13万㎡，6层高，于2002年5月开业，也是彼时桂城商圈最早开业的购物中心。

项目开业初期，吸引如摩登百货、屈臣氏、万客隆、卜蜂莲花等大牌商家入驻，据报道，开业初期客流量巨大，成为禅桂街坊必逛商场。

如今，项目走过23个年头，现场公告显示，城市广场建筑物及附属设施将于5月30日开始封闭拆除施工。

赢商网现场走访发现，南海城市广场外围已在进行封闭，大部分商铺均已搬迁、关闭，广场外立面的巨型海报也全部下架，部分出入口已是封闭状态。

30日当天，项目外围街区仍有少量商铺坚守到最后，如少量箱包店、服装店等还在清货中。

而城市广场的内部，电梯、空调、灯光等已经全部关停，人去楼空。

作为首进佛山的第一站，卜蜂莲花南海店也宣告因城市广场拆迁重建而结业，并坚守至最后一刻，后续将迁址到对面的新天地广场。

从卜蜂莲花在佛山的发展时间轴来看，这也是佛山首家大型仓储式超市，超市连同南海城市广场经营23年，至今已服务过5752万顾客。但近年来，即便如山姆、Costco等仓储式超市在国内引发排队热潮，在佛山南海区仍有不少商超结业、撤场，持续遇冷。

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实际上，纵观南海城市广场的发展，也是命途多舛，三度走上“交易台”。

转折点在2005年，南海城市广场的原业主——南海桂南房地产开发总公司转制，决定出让城市广场的土地使用权与物业，但却“无人问津”，导致流拍收场，租约连建筑物划给了桂城街道相关部门。

2008年5月，南海城市广场再次挂牌转让，由桂城农村信用合作社以4.1亿元获得，其后又由于某些原因，政府决定将地块收回。

2009年11月，南海城市广场第三次走上“交易台”，最终，由佛山本土巨头——广东宏宇集团，以7.19亿元竞得。其后，南海城市广场+卜蜂莲花超市又以出租形式，租给了南海区城市休闲购物广场公司。

几经波折，产权经营权分散等问题依然存在，加上周边众多大型商业相继体拔地而起，导致南海城市广场黯然失色，一再沉寂。

如今，随着南海城市广场拆建，未来规划也浮出水面。

根据桂城街道发布关于《佛山市南海区NH-A-O1-08编制单元（桂城街道城市广场片区）控制性详细规划(2024年修编)》征求规划地段内利害关系人意见的公告显示，城市广场片区将调整地块性质，由整体商地变成宅地+小学+商地。

//低端、老旧商业末位淘汰，差异化、经营升级的商场杀出重围

南海城市广场的落寞，影射出南海桂城商圈商业竞争激烈、同质化严重等问题。

我们走访周边商场也发现，要在扎堆的商圈内突围，基于自身经营及市场需求进行调整升级的商场能够越活越好，而未能跟上市场迭代需求的老商场、老业态，终究会被时代淘汰。

比如，与南海城市广场一街之隔的百花时代广场，因属于桂南名都花园配套商业，品牌业态主要以餐饮、教培、生活服务为主，但二、三层出现大量空铺，整体经营氛围较为冷清，也同样面临经营困境。

而一层场内仍在营业的商户，主要以个体户为主，随着消费迭代变迁，从消费者对品牌认知度以及消费需求来看，已和市场脱节，难以和现如今的知名连锁品牌、具有认可度的大品牌抗衡。

同一片区的顺联outlet桂城店，则透过奥特莱斯走出了一条差异化路径，现场主要以Nike、Adidas、安踏、李宁、CAT等运动服装零售为主，商场出租率较高，经营情况良好。随着现如今具有性价比的奥特莱斯兴起，也为项目在当地市场站稳脚。

区域最为出名的南海万科广场，作为万科在佛山的首个商业项目，开业九年来透过运营提升，吸引百佳taste、中影国际影城、无印良品、优衣库、CK JEANS、Tommy Hilfiger、FILA、LEGO（乐高授权专卖店）、NIKE KL、海底捞、北方家宴、星巴克、绿茶、奈雪的茶、喜茶等高质品牌进驻，如今随着项目品牌升级，定位为城市品质共享空间，越发具有活力。

据赢商网首店品牌统计，南海万科广场近年来更引入不少首店，包括霸王茶姬、发财食饭公司、克茗冰室、寿司郎、争鲜寿司、谭仔米线、HUN混果汁、Manner coffee等城市级首店，以此增强市场竞争力与影响力，也通过“首店经济”带动桂城商圈的提质升级。

商业扎堆无阻增量发展

南海区要向next level进阶

商业项目扎堆、区域商业密度大，并不阻碍南海区商业继续增量发展。

据赢商大数据统计，近几年（2020-2023），佛山南海区接连新开出14个购物中心，新增体量达146.3万㎡。尤其是在疫情三年逆市市场下均保持新增增量供应，且供应量领衔各区首位。

南海区因临近广州，其广佛同城的区域优势，似乎有着一股商业“引力”，一直吸引着众多知名商企进驻和拓张。

• 中海商业，华南区首个项目便落子佛山南海区，打造出标杆项目千灯湖环宇城，近年来更透过积极拓展，为区域带来佛山映月湖环宇城，实现区域的联动及辐射半径扩大。

• 同样，万科在南海区打造出佛山首个商业项目南海万科广场，近年来也在此新增佛山A32万科里，走出一条年轻化路径。

• 以广州白云区起家并深耕的金铂商业，拓至佛山南海区，除了新增佛山黄岐金铂天地，预计今年还将带来全新产品线金铂中心，往高端化进阶。

• 保利华南以佛山为大本营，是南海区千灯湖片区的“造城者”，继去年带来保利天际荟，未来还将规划保利天悦·悦天地商业体，定位潮奢商业。

• 此外，万达商管新增的佛山桂城万达广场、顺联集团带来的佛山顺联公园里SUNPARK，以及越秀商管透过焕新升级带来首个悦汇广场，让南海区商业竞争越发白热化。

从未来增量来看，南海区依然排名全市第一，远高于顺德区、禅城区。赢商大数据统计，未来3年内，南海区预计有8家新增商业项目，新增增量78.6万㎡。

但从目前透露的新项目规划来看，透过差异化、高端化定位来直面竞争，也为佛山南海区商业发展指明了方向。

赢商大数据统计，佛山已开出的129个购物中心和独立百货，我们发现在营项目中，高档型断档，为0，中高档和中档项目27%，大众化项目占比最重，达到了73%。

佛山已连续三年上榜城市商业魅力排行榜新一线城市，在赢商大数据发布《中国城市商业力排行榜》上，佛山评定为商业准1线城市，商业化水平均较发达，拥有不俗的消费力，但这座城市，仍缺乏高档型购物中心撑场。

聚焦看各个区域，禅城区拥有岭南天地、王府井紫薇港为首的代表项目，有效填补中高档购物中心的空白，未来还有华润万象生活将高端商业落地佛山平安中心项目。另外，华润万象生活还在佛山顺德区布局一座万象汇。

对于疯狂“内卷”的南海区，高端商业目前仍然缺位，后续新晋项目如金铂中心、保利天悦·悦天地商业体，或将能打破当地消费市场局面，为南海区带来商业的提质升级。

//“标杆型商业”佛山金铂中心：全国首发落子佛山南海区

今年6月，金铂商业旗下全新产品线、“标杆型商业”金铂中心的全国首个项目——佛山金铂中心将正式开业。

佛山金铂中心坐落于佛山南海桂城桂澜路与季华路交汇处，总体量达26.9万㎡，囊括了五星级酒店、甲级写字楼和17.6万㎡购物中心。

金铂商业联合重庆The Ring光环购物公园设计方PHA湃昂，以“佛山之心”作为佛山金铂中心整体设计概念，其中中庭将打造跨越五至七层的通高水瀑布；下沉广场将连通佛山地铁4号线、6号线交汇站“石肯站”，此外，项目还将结合L6层平台设计立体绿植景观装置，赋能商业空间的游逛体验升级，凸显整个项目的“城市打卡地目的地”属性。

据悉，金铂中心在品牌引入上，有两大自营主力店——SUPER苏铂超市、脉铂影城，涵盖鳯庭酒家、锦粤、怂重庆火锅厂、太二、潮发、探鱼等80+餐饮品牌入驻，其中有20+为佛山首店，加上奇幻萌宠部落、漫奈斯、天空之城、魅KTV、西西弗等品牌组合打造全客群娱乐中心。

//潮奢商业保利天悦·悦天地：对标深圳万象城、广州K11

位于千灯湖的保利天悦，其在A区打造的商业项目——悦天地，近日官宣定档2027年开业。

从项目定位来看，保利悦天地将对标深圳万象城、广州K11和太古汇等重奢商业，将打造佛山乃至华南的潮奢新天地，以此填补当地市场高端商业这一空白。

为了匹配项目定位，保利请来了全球商业排名第一的设计公司CRTKL和李宝章先生对商业部分进行操刀设计，打造全国首个“岭南水街+龙舟水岸”。

据了解，保利天悦·悦天地的商业规模达到了约5.3万㎡，将打破同质化的消费体验，不同于传统封闭式的购物体验，项目集齐了“运动+商业+艺术”复合业态，将参考TX淮海留白的手法，让每个品牌店都是一个策展空间。

另一方面，项目也突破了传统商业的贩卖功能，商业一侧是约2.5万㎡的艺术运动中心，涵盖室内恒温泳池、篮球场、羽毛球场、健身房等高端健身设施。