商业开山人吴凌华 在万象城与世茂的日夜里

作者/龚丽欣

“世茂是我的第二份工作，我也希望是最后一份。”

从履新的那一刻起，吴凌华已经做好了将世茂作为职业生涯最后一站的准备。然而，他的“专一”终究还是败给了现实。

6月6日晚间，上海世茂股份有限公司公告，董事会近日收到公司董事、总裁吴凌华先生的辞职信。吴凌华先生因个人原因申请辞去公司董事、总裁职务，辞职后吴凌华先生将不在公司担任任何职务。

从2016年到2024年，吴凌华终究还是离开了这个供职八年的平台。

对于吴凌华的出走，市场并不意外，毕竟就职世茂的这些年，他的理想和抱负，他的才华与成就，似乎并未实现。

壮志未酬的他，下一站将去往哪里，暂未有相关消息透露。

ONE

在商业地产圈，吴凌华被看作是开山人物之一。

据了解，吴凌华出生于1973年，毕业于南京大学经济法硕士学位。大学期间虽专攻法律，但机缘巧合之下，他却成为了中国商业地产“开荒”的那一批人。

时间回到2000年，这边厢，正值青春年华的吴凌华，还在南京大学享受着自己的美好时光；那边厢，在首次“触商”的宁高宁支持下，吴向东组建了华润深圳有限公司，并斥资40亿元建设华润中心，而这个项目的重中之重正是深圳万象城。

彼时，为了组建起商业团队，吴向东选中了还在读书的吴凌华，由其负责深圳万象城前期拆迁工作。

从前期改造，到规划、建设、运营……初出茅庐的吴凌华与当时涉足房地产江湖不到十年的吴向东，将罗湖这个“大坑”慢慢建造成了深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。

四年之后，华润置地的第一座万象城--深圳万象城正式亮相，华润置地也由此开启了商业地产时代，而作为吴向东左膀右臂的吴凌华，亦从此踏上了他的商业征程。

深圳万象城的故事，或许早已耳熟能详，这个由华润首度操刀的项目，一跃成为了华润的标杆产品，更成为全国商业的样本。

有了深圳万象城的经验，2005年，吴凌华正式转岗，开始负责华润商业的运营管理工作，而他操刀的第二个项目，则是南宁万象城。

转岗之后的第二年，华润深圳公司就派出专人进驻南宁研究市场，同年年末，有市场消息称，华润集团9.5亿元取得广西南宁东盟国际商务核心区147亩地块。

不过，直至2009年，华润才正式宣布投资100亿港元建设这个巨无霸地块。

从市场调研到项目选址、规划、建设，吴凌华同样亲历了南宁万象城的每一个阶段。

面对这个亲手孕育成型的“孩子”，吴凌华显然满含情感，彼时，任华润置地（南宁）副总经理的吴凌华就提到，南宁万象城不是深圳万象城的简单复制，它将拥有更丰富的品类，并结合南宁城市特征做出独具特色的项目。

的确，南宁万象城亦不负众望，2012年9月1日，这个由吴凌华亲手创造的项目正式面向市场，将南宁的商业格局推向了一个新高潮。

根据彼时市场报道，项目开业当天，客流量达到了21万人次，开业第一年总客流量约2000万人次、车流约200万车次，年销售额破20亿元。

一连串的数据，诉说着华润置地商业业务的成绩单，同样堆高了吴凌华在商业地产圈的地位。

自此以后，这个非科班出身的商业人，不断勾勒起华润在三四线城市的商业版图。

几年之后，吴凌华又从一线回归华润置地总部，开始统筹商业地产事业部，担任常务副总经理，后又任华润（深圳）华润中心总经理。

TWO

2016年，一次握手、一场履新，成为了吴凌华职业生涯的最重要转折点。

该年年初，世茂股份向吴凌华递出了橄榄枝，而他亦选择离开就职16年的华润置地，正式成为世茂集团副总裁兼商投总裁。

告别老东家华润的吴凌华，开启了一段新的征程。

彼时，销售规模跻身行业前十的世茂，决定打响其“商业牌”，拉来拥有丰富经验的吴凌华，仅仅只是第一步。

那一时期，吴凌华的履新也被外界解读为“世茂商业走上变革的匠心之路”的一条引线。

不过，在吴凌华看来，自己既不是改良者，也不是革命者，他在2016年11月接受观点新媒体采访时提到：“现在的想法就是努力打造世茂的商业体系和平台，形成具有世茂文化的商业团队。新的平台下，更像是一名融入者和拥抱者。”

且不论吴凌华的到来，究竟扮演着什么样的角色，但不可否认的是，对世茂而言，他在华润置地的16年经验，无疑是一笔重要的财富。

与此同时，对当时的世茂商业来说，类似万象城这种“一站式”消费和“体验式”购物仍是其重要学习对象。

入职世茂之后，许世坛给吴凌华定的首要任务便是完成世茂商业产品线的梳理，并结合世茂商业发展目标确立每一条产品线的发展路径和规模。

当然，吴凌华的改革亦非常迅速。

在加盟的第二年，世茂便对外发布四大商业产品线：世茂52+、世茂广场、世茂国际中心、世茂摩天城，以及两大写字楼产品线：世茂大厦和世茂智汇园。

这是世茂进入商业地产领域十余年来，首次系统梳理旗下的商业物业，也是吴凌华加入世茂商业后的第一个大动作。

与此同时，2017年，吴凌华还对外表示，5年内，世茂将成为国内具有独特影响力的商业地产发展商，具体一点，5年之内，世茂的商业板块业务营收将增长322%。

然而，五年时间过去，困于现实，吴凌华立下的“军令状”并未实现。

从世茂集团发布的2023年财报来看，期内，该公司实现商业运营收入17.4亿元，同比减少7.89%，这一数值与2017年的6.80亿元相比，增长了155.88%，但与目标值322%的增长率仍相去甚远。

世茂商业的“不及预期”，有历史遗留因素，也有市场竞争引起的差异，当然更有企业自身因素带来的结果。

实际上，世茂商业的起步并不算晚，在吴凌华初探商业的2000年，这家企业就以1.44亿元的代价受让上海万象集团股份有限公司26.43%股份，成为万象集团的第一大股东，由此正式踏入商业地产领域。

不过试水商业的很长一段时间里，这家企业仍旧以百货和写字楼为主，随着国内商业格局的发展，这种落后的形态难与购物中心、综合体等形成竞争，导致客流、业绩节节败退。

即便吴凌华到来后对世茂商业进行了新的调整和优化，但起了个大早的世茂显然已错过中国商业发展的黄金时代。

毕竟在世茂决心变革的2016年，中国商业地产的竞争早已进入白热化阶段，一方面，华润、印力、龙湖、新城、万达等内地开发商不断抢占市场规模；另一方面，恒隆、太古、九龙仓等港资不断加大内地的投入，多方争抢之下，留给世茂的蛋糕早已所剩无几。

除此之外，从世茂梳理的产品线来看，不仅涵盖了社区商业，还有区域购物中心、大型综合体、写字楼等等，但全面的布局，更需要依靠企业掌舵者的定力和持续的投入。

也因此，即便在吴凌华的带领下，世茂商业板块不断深耕核心城市、开出多处大型项目，但外界始终认为，世茂商业地产仍未能完成从量到质的蜕变。

许是恒心不达预期，许是壮志未酬，如今，吴凌华选择离开这个停留八年的平台，无论他的下一站选择何方，在万象城与世茂的日夜，都将成为他职业生涯最浓重的两笔。