在全球最大的单体购物中心 王府井金源新燕莎MALL的续约暗战

撰文/潘玲宣

​位于北京海淀区的世纪金源购物中心，有多个称呼。除了导航定位北京世纪金源购物中心之外，搜索居然之家（金源店）、卜蜂莲花（世纪金源购物中心西区店）、金源新燕莎Mall、贵友大厦金源店、燕莎友谊商城金源店等均可达。

这座建筑面积68万平方米、占地18.2公顷的项目堪称“巨无霸”，2004年开业并一跃成为全球最大的单体购物中心。

虽然从外部来看是一个整体，但其内里囊括了家居卖场、百货、购物中心、超市等不同商业形态。东西跨度600米，南北向长度也达120米，如果不是带着目的前来，很容易就逛迷了路。

“Mall in Mall”一度成为北京世纪金源购物中心的专属用语。但近期的一则消息，隐隐透露变化的可能。

“Mall in Mall”

6月11日，王府井发布公告称，全资子公司北京新燕莎控股（集团）有限责任公司与北京世纪金源购物中心管理有限公司就北京金源新燕莎Mall经营场地续租事项签署了《租赁合同》之补充协议。

双方约定北京金源新燕莎Mall经营场地租赁期限将由原2024年9月30日延续至2025年3月31日。

一般而言，经营场地的租赁期限由承租人和出租人协商确定，既可以是短至几个月的短期租赁，也可以是不超过二十年的长期租赁。不同的商业项目、出租方要求以及承租方的经营计划都会影响最终确定的租赁期限。

对于一些需要长期稳定经营的商家，可能会倾向于签订较长期限的租赁合同，而一些临时性或测试市场的商家，则可能更偏好短期租赁。

但回到金源新燕莎Mall，在这份补充协议签署前，原《租赁合同》的期限长达20年，显然对于“测试市场”的需求十分薄弱，甚至项目本身已经在该区域形成了市场积累和消费认可。

相关数据显示，2023年9月30日，金源新燕莎Mall年度销售额全面突破22亿元，提前完成集团下达的2023年度销售任务目标。

1-9月，金源新燕莎Mall加速调整，巩固全品类经营优势，出租率和开业率均创历史新高。

至2023年末，金源新燕莎Mall实现租金收取率100%、出租率100%、开业率98.9%的业绩。这也是新燕莎Mall自2004年开业以来首次实现满租。

趋于成熟的经营状态，使其成为王府井旗下重要门店之一，如何能轻言放弃？基于此，6个月的“续期”更引得外界浮想。

事实上，金源新燕莎Mall自开业到取得如今的成绩，称不上一帆风顺。2003年9月29日，北京新燕莎控股（集团）有限责任公司签署《租赁合同》，承租北京市海淀区远大路1号总计18.2万平米的物业用于经营购物中心。

从签约筹备到2004年10月开业，金源新燕莎Mall仅用时一年，租赁面积18.2万平方米，租赁期限20年。其中包含燕莎友谊商城金源店租赁面积4.2万平方米，以及贵友大厦金源店租赁面积1.3万平方米。整体由新燕莎控股的全资子公司北京新燕莎商业有限公司运营管理。

而根据公开信息，燕莎友谊商城金源店位于金源新燕莎Mall东侧地下一层至地上三层（共四层），开业时定位高端百货店，强调“高端、专业、系列”，这也是“燕莎”当年留给顾客的招牌印象。

贵友大厦金源店位于金源新燕莎MALL西侧一、二层（共两层），开业时定位时尚主题百货店，强调“小而精”，锁定社区家庭。

开业前两年，金源新燕莎Mall市场反馈并不如意。在将原有的交叉布局调整为按商品大类集中分布，以及对商户统一培训后，方才正式进入发展轨道。

在完成一系列调整后，金源新燕莎Mall于2007年实现销售额13.6亿元，较2005年提升223%，商铺出租率达95%，首次实现盈利。

2008年北京奥运会期间，金源新燕莎Mall商户销售同比提高20%，该项目也借势发展运动户外细分市场。目前，位于金源新燕莎MALL三层的“运动户外街区”，从经营规模、品牌数量、销售业绩、知名度等方面均位居国内购物中心之首。

凭借“品牌多、量级高、功能全、新品旗舰”等独有优势，运动户外主题街区成为金源新燕莎MALL最具特色的经营亮点之一。去年2月，在第十七届亚洲运动用品与时尚展上，金源新燕莎Mall被授予“中国运动户外第一街”称号，这是该展会首次向中国企业颁发该项荣誉。

在项目经营层面，续租6个月并非明智之举。有相关人士指出，或许是承租方需要对市场状况、经营效益进一步评估。半年的租期是给自己留出的缓冲期，对是否继续长期租赁或者寻找更合适的经营地点再做出审慎决定。

半年缓冲期

关于北京世纪金源购物中心的销售数据，并无过多明确的官方披露。不过，作为曾经的“北京最大楼盘”北京世纪城的商业配套，世纪金源购物中心并不缺消费者。

有第三方机构信息显示，2018年，该项目年销售额突破63亿元，客流量达到北京地区最高，突破1900万，日均区域客流量达3万人次。

2019年，北京世纪金源购物中心实现销售额76亿元，仅次于北京SKP。2021年，北京世纪金源购物中心实现销售额68亿元。在该机构披露的华北区购物中心销售额排行榜中排名第三，位居北京SKP和北京国贸商城之后，全年客流3049万人次。

巨无霸的项目体量，再加上强势的销售数据，北京世纪金源购物中心在海淀区，乃至整个北京市也长期处于头部位置。

再加上海淀本就贫瘠的商业氛围，世纪金源购物中心可以说是“独霸”一方。去年5月末，海淀西北旺万象汇开业，但距离世纪金源仍有约13公里的距离，难以瓜分世纪城周边的购买力。

甚至在此之前，片区内也仅有华联万柳店、新中关购物中心等，大而全的商业项目仅有世纪金源一家。无论是规模体量、可达性，世纪金源都是周边世纪城、万柳书院等小区居民的首选，其地位难以撼动。

北京世纪金源购物中心与金源新燕莎Mall可以说是共同成长，具有消费力的客群和熟悉的经营场地可能再难找到更合适的。那么，之所以选择短租期又会是什么原因？

在最新的公告中，王府井提及，续租期间租金、物业费等相关费用与原合同保持一致。

或许，财务考虑是原因之一。“短期内的财务状况可能影响承租方的决策。出于短期内资金安排或预算限制，承租方可能需要时间调整财务状况以应对长期租赁的投入。”上述人士提到。

此外，短期续约也是一种谈判策略，承租方可能在寻求租金优惠等更有利的租赁条件，通过短期续约维持现状，同时与出租方进一步谈判长期合同。

“短租期也具备一定的灵活性，可能综合考虑到周边环境变化等，承租方需要保持一定的弹性，来适应市场需求或是公司的战略调整。”

在早期，商业项目多是以弥补片区配套不足，提升住宅整体价值的作用出现。而金源新燕莎Mall则是填补了王府井集团购物中心业态领域的空白或薄弱环节。当历史使命完成以后，需要考量的可能也更多一些。

不过，在去年观点新媒体对世纪金源商管集团总裁李赟采访时，对方也曾表示，对于规模较大的自持购物中心，比如北京世纪金源购物中心等项目，亦着手进行大型改造。

若是如此，金源新燕莎Mall半年的续约也能解释得通。