高力国际：警惕北京办公楼市场深陷“价格战”，高质量发展需要长期主义

全球领先的多元化专业服务与投资管理公司——高力国际在北京发布2024年第二季度北京写字楼市场报告。

2024上半年，中国经济整体呈现稳中向好的态势，制造业投资和出口对经济稳定起到重要支撑作用，大规模设备更新、消费以旧换新等政策也同时在刺激市场需求持续恢复。今年上半年中国经济发展取得的成绩也得到了众多国际金融机构的认可，国际金融机构纷纷上调2024年中国经济增长的预期，表明国际社会对中国经济增长前景的信心。但是，目前核心价格指标并没有明显改善，5月份CPI仍处于0.3%的较低水平，PPI虽然有所改善，但仍然处于下降区间，同比下降1.4%。价格指标表现不及预期表明市场需求依然不足，部分行业存在产能相对过剩的情况。市场一旦形成价格下降的长期预期，就会对供应端产生重大影响，供给侧竞争压力将增大。市场增量不增价，企业增收不增利，利润空间持续被压缩，企业缺乏继续大规模投资的动力等情况依然存在，而现在的办公楼市场就在面临这样的市场竞争环境。

截止到2024年二季度，北京甲级写字楼市场主要表现为“量”增“价”跌。根据高力国际数据显示，本季度甲级写字楼市场需求持续恢复，净吸纳量接近6万平方米，连续四个季度实现去化，累计去化总量接近28万平米。由于多个自用项目于本季度开始进行市场化租赁，因此空置率小幅上升至20.6%。然而，在租赁活跃度和成交量均出现大幅改善的情况下，市场租金降幅却正在逐步加大。本季度甲级写字楼市场的租金降幅达到5%，是自2018年开始的本轮租金下行周期以来最大的单季降幅，市场平均净有效租金为276.9元每月每平米。其中，租金降幅最大的子市场为望京酒仙桥，单季租金降幅达到10.8%，至182.7元每月每平米。

乙级写字楼市场在经历连续三个季度录得正净吸纳量后，未能在本季度延续去化趋势。 由于主力租户办公空间的调整，本季度乙级市场净吸纳量仅为-3.7万平方米，空置率上升至18.8%。 空置面积增加的同时，乙级市场净有效租金同样出现大幅下探，单季降幅达到4.1%，至179元每月每平米。中关村乙级项目本季度增加了近4.7万平方米的空置面积。租赁成交活跃的区域集中在望京酒仙桥，净吸纳量达到2.5万平方米，而成交量大幅提升的背后是区域内项目的“以价换量”。望京酒仙桥本季度净有效租金降至148.3元每月每平米，单季降幅达到7.2%。

产业园市场实现微弱去化，上地市场表现一枝独秀。本季度整体产业园市场净吸纳量不到6,000平米，空置率维持在20.6%。然而，上地市场需求保持强劲，单季度净吸纳量接近6万平方米，延续了一季度的强势表现，今年上半年累计净吸纳量已超过14万平方米。从上半年净吸纳量的横向数据对比来看，目前上地市场的表现是所有子市场中需求最强劲的。上地已连续三个季度实现大幅去化，空置率回落至25.4%，累计降幅接近10%。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，随着互联网大厂大规模的办公空间整合在过去两年间的结束，泛上地区域已经利空出尽。同时，以科技创新为驱动力的新质生产力企业高度集中在泛上地区域。泛上地区域在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公项目的高性价比优势，将使该区域最先受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。

展望下半年的市场走势，陆明认为宏观经济需求不足仍然是制约办公楼市场持续恢复的系统性问题。当空置率维持在20%以上的高位的时候，租金难言触底企稳，市场仍然需要更长的时间、更多的耐心等待需求侧的恢复。同时，市场空置率高位运行的时间越长，项目去化压力也将越大，租金下行压力也将更大。随着租金持续下行，各子市场和各资产类别之间的租金差距将逐渐缩小，进而加剧了各子市场之间、各资产类别之间的竞争格局。从目前市场租金走势来看，整体办公楼市场正在从局部租金竞争演变成波及全市的“价格竞争”。

高力国际北京公司董事总经理李娟认为，在市场下行期，价格战无法避免，但价格远不是唯一的竞争维度。市场和行业的发展需要放眼长期且健康的发展，价格竞争不可避免，但一定是理性、有底线，且不能只关注短期利益的。办公楼市场是中国产业发展的关键载体，也是观察经济运行情况的晴雨表。办公楼市场和经济发展、社会就业、国家税收、营商环境、双碳战略等重大进程息息相关。楼宇经济的高质量发展需要楼宇经营主体通过资产管理获取利润和资金，这些利润和资金又会再投入到新技术创新和应用、物业管理品质和效率提升、设备设施维护和升级等重要方面。简单粗暴的无序价格战终局就是市场短期主义盛行、楼宇品质和服务质量无法保障、市场主体缺乏创新动力等，办公楼市场的长期发展也将受到严重制约。如何让市场避免深陷简单粗暴的价格战，真正扮演起科技创新和产业发展的重要载体，这才是市场长期行稳致远的关键。