“凯德模式”下，长期主义的叙事如何书写？

当下，商业地产由高速增长进入高质量增长时代，国内购物中心存量规模突破5.7亿㎡，存量增速继续放缓至6.3%（源自赢商网监测数据，截止2024年3月）。企业竞争由过去追求速度与规模，转向比拼效能与管理。

然而，商业地产的运营管理异常考验能力和经验，即便是外部条件准备充足前提下，仍需要企业具备深厚的资产管理能力和全产业链整合能力。今年，是凯德集团进入中国三十周年，多年来，凯德以独特的发展模式深耕中国市场，且备受业界赞誉和推崇。

凯德在武汉布局的首座购物中心：凯德广场·武胜

近日，凯德投资（中国）华南及华西区/华中区商业管理董事总经理卢志昇在与赢商网的交流中指出，“凯德模式”中的“资产管理、资本管理、人才管理”三大核心优势，是支撑其践行“长期主义”的精髓和底层逻辑。

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挖掘潜在增量，实现资产增值

随着消费行为的快速演变、市场竞争的日益加剧，商业地产正在经历着前所未有的变革与挑战。如何应对这种变化，实现资产增值，是企业在资产管理中持续经受的考验。

“时刻保持市场敏感度和前瞻性思维，持续追踪消费趋势与市场需求。”卢志昇认为，资产管理应该是一种主动的、前瞻性的战略部署，需要企业保持高度的灵活性与创新性，能够根据市场变化迅速调整策略，满足甚至超越消费者和投资者的期望。

• 深度挖掘客户未来需求

做好资产管理的前提，是深度了解并满足客户的需求。不论是C端消费者，还是购物中心、办公楼、产业园区的B端租户，凯德始终通过深度了解和挖掘的方式，精准捕捉市场和消费行为的变化，提前预判未来的市场需求。

自2022年以来，凯德在华中区先后开展了多场品牌租户的交流活动，交流话题涵盖商业空间、悦己消费、情绪消费等时下热门话题。通过与品牌租户的交流，凯德不断探索消费新动向，结合市场反馈调整品牌组合，以满足消费者日益多样化和个性化的消费需求。

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近两年，凯德与品牌租户开展多场交流活动，深度了解客户需求

如今的年轻消费者，越来越追求新鲜感和话题热度，在社交和情绪价值方面的需求不断提升。围绕这一趋势，凯德积极重塑与消费者的关系，捕捉流行热点，借助联动跨界、整合资源等手段，创造非凡新意，达成与消费者的情感共鸣。

这个暑期，北美知名IP《加菲猫家族》正在凯德华中旗下的购物中心巡展，配合电影《加菲猫家族》的上映，引发一波80、90后的回忆杀和打卡潮，强化与目标消费者的联系。今年更早的3月，凯德结合武汉马拉松热点，联动多家品牌，在汉马路线经过的凯德1818和凯德广场·武胜推出“汉马加油站”，助力现象级城市文旅行动。不论是跨界合作、热点营销，凯德都紧抓消费者的情感需求，为项目的管理运营带来源源不断的流量。

暑假期间，《加菲猫家族》华中首展登陆武汉、长沙凯德广场

今年汉马期间，凯德1818门前的“汉马加油站”

面对B端企业客户，凯德也总能敏锐捕捉到客户的需求。近两年，企业客户对于高效、精致办公空间需求逐渐增强，武汉凯德·西城适时推出了精装办公解决方案，大大缩短了企业入驻周期，提高了空间使用效率，并通过举办常态化社群活动和定制化的福利计划，为企业租户营造更具归属感和价值感的工作环境，办公楼出租率远超市场平均水平。

敏锐捕捉客户需求，凯德·西城推出精装办公产品

凯德·西城办公楼组织丰富多彩的社群活动

• 制定有愿景的资管计划

存量时代的背景下，对现有商业项目进行精准再定位、全面升级与深度更新，成为企业提升竞争力的关键所在。

深谙不同市场的独特性和差异化，凯德始终注重将国际经验与本地需求有效结合，着眼于长期价值的持续增长。卢志昇告诉赢商网，近两年，凯德旗下项目通过制定并执行“有愿景的资产管理计划”，确保项目所有行动都在愿景指导下进行，同时密切关注市场动态，适时调整策略，从而实现资产价值的最大化。

开业12年的凯德广场·武胜，是凯德在武汉布局的首个购物中心。2年前，项目确定“焕新一点，自在更多”的愿景，围绕愿景，项目逐一完成硬件设施、品牌组合和业态布局的升级改造，通过一点一点的变化，为周边居民和年轻消费者营造更自在、更舒适的消费环境。

比如商场打破首层布局惯性思维，创新性地引入捌川、达美乐披萨等餐饮品牌，开放餐饮临街外摆，让室内空间向户外延伸，形成新的热点聚集区，带动全场人气迅速增强；同时商场还引入超级猩猩等备受年轻消费者喜爱的业态和品牌，让12年的老项目焕发出更年轻的面貌。

开业12年之久的凯德广场·武胜正变得越来越“自在”

在长沙凯德广场·雨花亭，商场于2022年收回沃尔玛的一半面积，并结合“雨花心，悦生活”的愿景，对这部分空间进行了“微改造”，先后引入80余家创意零售、潮品买手、潮玩体验及特色餐饮品牌，焕新面貌，悦活东塘商圈。

长沙凯德广场·雨花亭二三楼改造后焕然一新

武汉凯德·西城则结合区域位置和消费特点敲定“西引力，自成圈”的愿景，重点塑造亲子圈、白领圈、运动圈、宠物圈、公益圈五大圈层，精准关联目标客群，深化品牌、营销到服务，自成独立的区域型商圈。以“宠物圈”为例，凯德·西城配有宠物友好服务区、近百家宠物友好商户，并持续举办萌宠运动、宠友交流等爱宠活动，探索宠物友好MALL的无限可能。

凯德·西城打造的宠物友好活动和空间

通过一系列积极的资产管理手段，满足不同客群的多元需求，成就优质商户/租户的发展空间，凯德旗下项目资产价值不断提升。今年上半年，凯德华中商场出租率达到95%，恢复至2019年水平，客流同比2023年增长近15%，销售增长超过双位数。

• 谋划前瞻性的发展思路

深耕中国三十年，凯德的资产管理能力赢得客户和市场的信赖，也一直在积极谋划前瞻性的发展思路，实现资管规模的稳步增长。

2019年，凯德与星桥腾飞进行整合，跨入新经济赛道，进而开发数据中心、产业园区、物流园等新资产类别；同时，积极开发第三方管理平台，进行专业输出管理。

今年上半年，凯德与长沙城发集团签订碧湘楚巷、会展壹中心、西宸之光3个商业管理项目合作；去年下半年，凯德旗下旅宿业务板块——雅诗阁与长沙城发集团新签的3家服务公寓，持续“输出管理”，助力片区和城市商业进阶。

凯德在中国首个“输出管理”的独立商业街区项目：碧湘楚巷

今年3月，“碧湘楚巷”项目正式开工

这不是双方的第一次合作，此前合作的凯德·壹中心，作为凯德在中国“输出管理”的首个购物中心，运营6年日臻成熟，出租率常年保持90%以上，客流持续稳定增长，频频出圈的营销活动广受本地消费者的追捧和喜爱，已然成为长沙河西片区的商业新地标。

凯德与长沙城发集团首个合作项目：凯德·壹中心

“专业运营”提升项目价值，“输出管理”拓展资管规模，两者相辅相成，赋能从增量到存量的全领域，助力城市更新，构筑凯德资产直面未来的坚实壁垒。卢志昇表示，存量时代下，国内大量资产有提升空间，凯德将敏锐捕捉其中的机会，继续推动行业和社会向前发展。

02

高效资本打法，持续输出凯德模式

自1994年进入中国以来，凯德已在中国40多座城市管理超过300个项目，资产管理规模约3,000亿元，基金资产管理规模近1,500亿元，中国已成为凯德最核心的市场之一。

目前，凯德管理的资产横跨购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产、自助仓储和数据中心等多元资产类别。多元化的投资组合让凯德的投资策略富有弹性，能根据市场形势，灵活调整并优化资产组合，确保投资标的健康与活力。

凯德在武汉布局的物流资产：阳逻物流园

而凯德的资本管理通过其标志性的“融（募）投管退”链条，构建起贯穿全周期的资产成长通道，创造出稳定、可信赖的持续收益。

2021年凯德集团重组，旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资（CLI），并在新交所上市。重组转型后，凯德投资能够以“轻资产”、“资本高效”为锚点，发挥资产管理、资本管理优势，为投资者创造长期可持续的价值和回报。

2021年9月，“凯德投资（CLI）”在新加坡证券交易所上市

在卢志昇看来，领先的资本能力赋能下，凯德实现了资产规模的高效扩张，避免了高利息和高资产沉淀，同时为资本打开优质的投资通道，达到多方共赢。

此外，卢志昇还提到，人才是凯德能在中国深耕三十年的至关因素。凯德拥有一套完善的人才培养体系，能为资产管理和资本管理输送专业化、本土化的人才资本，并通过人才培训与发展，确保组织的活力与成长性。

03

着眼商业未来，引领可持续发展

全球环保意识日益增强，ESG理念成为主流，各国和企业都聚焦生态与健康建设。中国明确提出“双碳”目标，坚定不移地走绿色发展之路，为各行各业发展指明方向。

作为可持续发展道路上的先锋，凯德践行可持续发展，凭借卓越的表现，连续入选多个世界权威指数。2020年，凯德发布《2030年可持续发展总体规划》，将ESG目标贯穿于不动产投资、开发及运营全生命周期，再绘可持续发展蓝图。

2020年，凯德发布《2030年可持续发展总体规划》，制定雄心勃勃的目标

“凯德以可持续发展为核心，不仅仅是为环境保护，更有其背后的商业逻辑。”卢志昇说。

一方面，通过发行与可持续发展挂钩的贷款和债券、绿色贷款、绿色债券和永久证券，让凯德获取融资便利和较低的融资成本。今年，凯德投资通过旗下子公司先后发行两期可持续发展挂钩熊猫债，票面年固定利率分别为3.5%和2.8%，合计募资20亿元人民币，让资本来源更加多样化，提高财务灵活性。

另一方面，大型/国际客户将环境、社会和治理因素纳入投资考量，对LEED认证和清洁能源供应提出诉求。为此凯德加大可再生能源采购，推动向清洁能源转型。

凯德在新加坡的综合体项目福南，拥有全市最大面积的都市农业

截至2023年，凯德全球投资组合中已有60%的楼宇获得了绿色评级，46%的物业获得LEED金级及以上或者同等认证。成都和长沙的商业项目中大规模采购绿电，并在屋面建设光伏发电设备，助力节能减排，达成了环境效益与经济效益的双赢。

可持续发展理念融入企业战略，凯德为行业的可持续发展树立了典范。未来，凯德将继续深化其在可持续发展领域的探索，践行长期主义，为构建更加绿色、健康、和谐的社会贡献一己之力。