“长沙模式”下的城市更新，一个个有“爆点”

城市和人一样，也有自己的性格。

长沙深厚的历史文化底蕴和充满现代活力的城市个性，不仅为城市更新注入了丰富的内涵，也激发了其商业领域的创新。

从老街当潮的潮宗街到烟火四溢的渔人码头、人山人海的太平老街、社交活力场碧湘楚巷，从公园式商业街区锦秀拾光到时尚空间油脂厂、长沙教城融合示范区观沙岭，长沙通过城市更新行动，保留了城市本色的同时，也融合了现代气息，进一步提升了城市形象。

长沙的城市更新以“产城融合、医城融合、教城融合、文旅融合”为导向，推动城市功能完善、产业布局优化和人居环境提升。长沙在城市更新中强调以“留”为主，既保留老城区的街巷肌理，同时优化城市空间功能，让老城区焕发新气质。通过这种方式，长沙成功地将多个历史街巷和片区改造成历史文化保护和有机更新的名片。

本文将从历史街区保护与活化、工业遗存的传承与焕新、老城区的改造与升级三大类型，介绍“长沙模式”下的城市更新如何渐次蝶变，实现城市面貌与文化内核的并进。

激活城市记忆

历史老街的焕新

老街作为城市历史和文化的缩影，在城市更新的大潮中，其独特的历史风貌和文化底蕴成为了城市发展中极为宝贵的组成部分。然而城市化快速发展中的老街往往基础设施陈旧、人口外流和商业衰退等原因造成了低效存量的难题，如何在保护老街的历史和文化特色的基础上注入新的生机，成为亟待深思和应对的课题。

//潮宗街：百年风貌老又潮 “最长沙”文旅打卡地Top10

在长沙，若论哪条街道能够成为年轻一代潮流精神和生活姿态的缩影，潮宗街自是当仁不让。

潮宗街位于长沙市开福区，原名朝宗街，因临近宋代城门潮宗门而来，又名草场门正街，是迄今长沙市仅存的4条麻石街之一。原来的潮宗街，其实唤作朝宗，有朝拜祖宗之意。但因旧时街口聚居着许多挑卖河水的脚夫，街头终日淌满河水，“朝”遂演化成“潮”。潮宗门便是长沙“老九门”之一，素有“不入潮宗门，不进长沙城”之称。

如今，这条承载着400年历史的石板街道，有着别具一格的都市感。作为长沙城现存的4条麻石古街之一，潮宗街坚持以“有机更新、城市记忆、文旅融合、慢行生活”为定位，展现老长沙的历史风貌和生活气息，更是不断拥抱年轻人、玩转新潮流，焕发老街新活力、新魅力。

有机更新——老街提质跃升。长期以来资金压力大大的制约了城市更新进程，单一主体难以“拯救”老街。潮宗街由长沙市开福城投统一改造运营，联合社会各界力量，一起加速打造长沙文商旅地标。街区遵循“突出宜居性、留住老长沙”的理念，通过有机更新，潮宗街完成了水电气路、公厕的改造，完善了消防、公共空间等配套。在尽量保留年代特征、原有风貌的前提下，修复修缮了每栋建筑，全面改善房屋内部“危积漏”问题。优化周边交通组织，引进优质业态，实现街区活化。

城市记忆——历史文化保护。潮宗街是老长沙保留最完好的老街之一，街区自有机更新以来，全面保护文保建筑、优秀历史建筑、传统风貌建筑，始终保存和发扬潮宗街的历史风韵、文化底蕴。保留了自明清以来形成对街巷格局，仍保留宋古城墙遗址，有潮宗街教堂及金九活动旧址2处省级文保单位，民国戏楼及旅社、时务学堂等10处市级文保单位。

文旅融合——打造潮宗IP。依托天然的文化优势，从角度、广度、深度多个方面入手，推动文化和旅游深度融合，落实“以文塑旅、以旅彰文、文旅共生、文旅共建”，深挖地域文化、历史文化、非物质文化、红色文化，基于“文旅+”概念不断发展。街区内现已落座多家非遗艺术文化展馆、公共文化活动旅游空间等，大大提升街区场景的文化属性。

慢行生活——焕发商业活力。有机更新过途中，老街与新潮的撞击出层层浪花，不断推动潮宗街商业整体发展。潮宗街汇集了标星立场青创空间、共悦城市、金丝楠木博物馆、如院丝绸博物馆、时务学堂、亦间6500酒店、草稿纸设计、茶颜悦色、茶泱泱等100多家优质品牌商户入驻，培育形成了文创设计、潮流品牌、民宿、青年公寓、百年老字号、新餐饮、轻咖、轻酒等特色业态。不仅仅是店铺，潮宗街的四处可见的墙面、标识都充满设计感，作为“最长沙”文旅打卡地Top 10的必打卡地之一，潮宗街是年轻人和游客争相打卡的热门地点。

//渔人码头：湘江首席滨水商业综合体 3A级国家旅游景区

在长沙，美食与美景交织的夜晚的渔人码头是这座城市烟火气的极致缩影。

老长沙人说，回味长沙旧码头的繁华，最好的去处就是渔人码头。如今，渔人码头在河西沿岸的繁华，一定程度上复活了长沙的码头文化，也唤起了他们对古城的怀旧之情。

渔人码头由浙商投资8亿人民币打造，位于湘江西岸银盆岭大桥北侧，潇湘大道东侧，900米长的湘江水岸线形成了一条滨水景观线，以其独特的欧式风情建筑和丰富的夜间生活而闻名。2019年11月挂牌3A国家级旅游景区。

这片占地8万平方米的建筑群，由23座风格各异的独立商业楼宇组成，以欧式风情为设计灵感，被喜欢拍照打卡的游客称为长沙小欧洲。经典的欧式骑楼和走廊、精致的街灯与阳伞、优雅的街头小品和雕塑，以及时尚的橱窗和海报，再加上钟楼和鼓楼，共同营造出浓厚的欧洲氛围。在这里，既能领略水岸风情，又能体验摩登时尚与休闲惬意。尤其是夜晚的渔人码头，熙熙攘攘的人群与闪烁的灯光交织交相辉映，各式各样的建筑在夜色中被五彩斑斓的灯光装点，构成一幅迷人的夜景画卷。

项目是集精品购物、酒吧休闲、特色餐饮、时尚娱乐和游艇码头等多种元素于一体的湘江首席滨水商业综合体。业态规划中包括了滨水风情街、大型中餐、特色餐饮、夜总会、主题酒吧、休闲会所、商务会馆、西式教堂等，充分考虑了不同消费者的需求，创造了一个商业情景化、消费体验化的环境。沿江以聚味瞿记、涂小二龙虾馆、湘江大码头龙虾馆等为代表的品牌所形成的的小龙虾夜宵一条街热闹非凡，成为长沙夜经济的代表之一。

//太平老街：守“旧”与创“新”有机融合 首批国家级旅游休闲街区

在长沙，“千年太平街，一部长沙史”，太平老街历史绵延2000多年，是长沙老城区内保留最完整的街区之一。

太平老街原名太平街，意指天下太平、世道昌盛。位于长沙城中心五一商圈，是一条具有两千年历史的传统街道，主街虽只有375米，但有2000多年历史。古街的石板路上，岁月的痕迹与现代的气息交织，封火墙边，小青瓦下，木门窗间，每一处都诉说着历史的沧桑与文化的积淀，厚重的历史与市井的烟火相互碰撞。近年来，太平街坚持守“旧”与创“新”有机融合，千年老街焕发出青春热烈的活力。作为老长沙的网红“新秀”，太平老街已入选首批国家级旅游休闲街区。

太平街自西汉以来就是长沙人文荟萃和商业繁华之地，除了始建于西汉文帝年间的贾谊故居，杜甫、周敦颐、朱熹、王船山、曾国藩、左宗棠等历史名人，都和这里渊源匪浅。街区的更新改造项目注重在保留老街文化底蕴的基础上进行，包括对大小街巷、房屋设施等的有机更新，疏通了“毛细血管”，拥有辛亥革命共进会旧址等6处文物保护单位以及乾益昇粮栈、利生盐号、美孚洋行、宜春园戏台等31栋近现代历史建筑，是近代长沙开埠、作为全国“四大米市”之一、商贸经济繁荣的见证。

此外，太平老街的更新还包括文化创意空间的引入，如太平里文创社区，它主动更新业态、促进生态循环，为老街注入新鲜活力，引入了咖啡馆、主题博物馆、油画工作室、VR体验馆、网红直播中心等新业态。

//碧湘楚巷：凯德在中国“输出管理”的首个独立商业街区

在长沙，碧湘楚巷项目以“激活社交新生力”为定位，将成为全时段、多元化、松弛感的社交活力场。

碧湘楚巷项目效果图

2024年3月1日，由长沙城发恒伟置业有限公司（以下简称“城发恒伟”）开发建设、凯德投资（以下简称“凯德”）运营管理的碧湘楚巷项目正式开工，该项目是凯德在中国“输出管理”的首个独立商业街区，预计2026年开业。

碧湘街作为古潇湘与新长沙重要城市节点，自楚汉隋唐明清以来，一直是长沙的政治、经济、文化中心之一，见证了湖湘楚地的繁荣与变迁。碧湘楚巷项目地处长沙五一商圈核心区域，位于天心区“一线四片”核心位置，是碧湘街的重要组成部分。南至劳动西路、西至湘江中路、北至下碧湘街，毗邻湘江东岸一线江景，与橘子洲隔江相望，接驳地铁3号线灵官渡站，地理位置与交通条件绝佳，商业氛围浓郁。项目总建筑面积约5.1万㎡，其中地上为多层交错开放式商业街区，地下1层为停车场和地下商业街。作为湘江东岸稀缺低密度艺术建筑群，项目内存长沙市文物保护单位“天符宫”，完美融合现代美学与古风元素，建成后的碧湘楚巷也将成为长沙外滩片区的亮晴之作。

碧湘楚巷将以“激活社交新生力”为定位，融合潮流生活和在地文化，并计划引入明星主理人品牌、无边界创新餐饮、潮流品牌孵化基地、圈层社交体验零售等多种业态组合，创造全时段、多元化、松弛感的社交活力场。

唤醒沉睡空间

工业遗存的重生

老旧的机械厂房、生产作坊、货栈仓库、油场矿区......从“一个工厂撑起一座城”，到如今的“关、停、并、转”，工业遗存的空间形式多种多样。随着城市发展与迭代更新，它们逐渐进入了存量创意营造的新阶段。然而，工业遗存的改造也面临着缺乏整体统筹及动态适应性调整、市场需求与公共利益难以协调、缺乏长效活力机制等复杂的问题，如何真正激发这些遗产的潜力并确保其长期价值，成为了激活城市更新中工业遗产资源的关键任务。

//锦秀拾光：长沙首个老旧工业厂房有机更新商业体

在长沙，锦秀拾光不仅是对工业遗产的保护和再利用，还为居民带来丰富的生活和消费体验。

锦秀拾光园区位于长沙岳麓区石岭塘银杉路382号，地处滨江新城商圈，东临银杉路，西至岳华路，北达茶子山中路，南到含光路，面积约5万平方米。园区前身为长沙市锦尚家纺厂老旧工业厂区，该厂区最早是鼎鼎有名的“长沙锦纶厂”，筹建于上世纪八十年代，曾是长沙重要的轻工业生产基地。2020年，锦尚家纺厂被列为长沙城市更新重点和试点工程。2021年，市国资集团下属的长沙市历史建筑保护开发有限公司启动了锦尚家纺厂旧工业建筑的更新保护性开发工作。

项目于2023年5月1日开园，当天“锦秀拾光·0731”IP同步揭幕。改造后的锦秀拾光，秉承着以新修旧，修旧如旧的理念，在老建筑保留时间洗礼的痕迹上进行保护性的更新改造，用红砖白墙和不断向上生长的树木，连接起了长沙新地标“厂牌潮中心”。锦秀拾光转身成为一个集文化创意、娱乐休闲、体育运动、亲子教育、智能停车、生活服务为一体的公园式智能化绿色街区。远近咖啡、雾咖啡、吃饭皇帝大、杨裕兴、奇峰阁、飶香居、DUFF LANGE杜夫朗格蛋糕、二十集餐厅、达丰空间livehouse、More Party KTV、宝宝秀文化传媒、塔普网球、大眼象儿童影像馆等多家涵盖美食餐饮、生活配套、休闲娱乐业态的知名品牌入驻。

//油脂厂工业遗存改造：有机“爆改”，废弃油罐成时尚空间

在长沙，近百年历史油脂厂油罐内部未来可进入可打卡，喝咖啡。

油脂厂工业遗存有机更新改造项目位于长沙市劳动西路和湘江路交汇处，由长沙城发集团负责建设，该项目总建筑面积约4063平方米，需要保留改造约12个规格不一的储油罐。

根据长沙文史专家陈先枢提供的相关文献资料，长沙油脂厂始建于1936年，有油仓1栋，钢板油罐（池）17个，共可储油1973吨。这里见证了植物油料统购统销的年代，也见证了长沙老百姓提着油瓶凭油票打油的年代。20世纪90年代，食用油不再实行计划供应，散装食用油逐渐被新式包装食用油替代，油脂仓库停止运营，这里也成了长沙重要的工（商）业遗产。

长沙城发集团项目负责人曾表示，此次改造统筹考虑了油脂厂片区的建筑风貌、充分尊重原有肌理、基本保留厂区内原始布局、植入新空间呼应历史文化，打造强调体验感及高参与度的工业遗存主题文化公园，并联合长沙知名餐饮文化企业进行整体运营。

油脂厂片区改造后整体效果图

据介绍，油罐高的有12米，大的油罐占地面积有150平方米，在进行二次结构改造之后，可以开窗、开门。小油罐通过新建的地景建筑物、连廊进行连通，让整个厂区实现互通。除了公园、草坡、露台等景观享受外，未来市民、游客或能进入油罐内部打卡，品尝啤酒、咖啡等。

油脂厂片区改造后重要视点透视图

油脂厂工业遗存有机更新改造项目在2024海南国际文创周荣获2024年中国城市更新地图——“在地基因挖掘与活化奖”。

老城更新

保护与发展的“双赢”之路

老城区的城市更新是一个综合性的进程，它不仅关乎城市的物理改造，更重视历史文化的保护与传承，以及居民生活质量的提升，激发城市的经济活力和文化创新能力。

//观沙岭城市更新项目：长沙教城融合示范区 实现“老城新生”

在长沙，观沙岭城市更新项目长沙首批8个城市更新重点片区之一，也是首个按新政策批复实施的更新片区。

观沙岭更新片区位于长沙市岳麓区观沙岭街道，南临长沙市政府，东接滨江金融中心，北邻谷山森林公园，总面积3.67平方公里。

作为岳麓区的“头部”片区，观沙岭片区的规划定位“长沙教城融合示范区”。顶级教育资源不断涌入观沙岭城市更新片区。目前，该片区规划及已建成中小学7所，包括长郡双语、麓山国际等长沙头部教育集团，如今又有南雅观沙岭中学（暂定名）的落地，让教育强区价值再创新高。

作为最早的政务和经济中心，这片区域已经浸染了浓郁的商业色彩。以市政府为核心，周边分布麦德龙、凯德壹中心、24品生活中心等十余个大型城市商业体。2022年7月，片区引入招商蛇口花园城，打造片区首个商业综合体项目。长沙观沙岭招商花园城总体量约18万方，商业规划地上5层，地下1层，规划1500个停车位。定位“品质生活秀场”，原创“KIYOMI家族”作为一个富有活力创意的IP，开启商业的全新想象。以“有机生活,无界融合”理念，打造月亮之岛、月梦花园、观沙步道、云上空间、光合之境5大场景亮点，构建品质社交聚场。作为招商花园城在长沙的开篇之作，长沙观沙岭招商花园城从规划之初就根植了“创新”和“探索”的基因，充满了“惊喜”与“有趣”的内容，背靠招商蛇口的实力护航以及招商商管的资源赋能，必将成为城市质感生活方式的新空间。