GIC “买买买 ” ，上海松江印象城易主背后的万科撤步

GIC再次购入印力旗下上海商业项目股权。

9月6日，上海松江印象城的股权结构发生重大变更。印力集团将其持有的上海力狮企业管理有限公司48%的股份出售予GIC（新加坡政府投资公司）。

此次交易完成后，原本持股50%的GIC，持有上海松江印象城的股份比例上升至98%，印力保留2%的股份，或将进行项目后续小股操盘。

此次股权变更是印力集团与GIC在商业资产领域的又一次合作，此前于2024年7月，印力曾向GIC出售南翔印象城MEGA的48%股份，交易后，GIC合计持有该项目的98%股权，其余2%股份依旧掌握在印力手中。

三个月内，卖方印力与买方GIC接连完成两笔相似的商业项目交易，不禁引发市场猜想：一来马不停蹄收购印力商业项目股份，二来与印力背后的万科维持长达20年合作关系，GIC是否就是那位辅助万科争取自救的"白衣骑士"？

GIC的交易考量

"未来上海最大单体商业综合体"，是本地居民对于松江印象城的基本概念，项目分为一期、二期分批开发，松江印象城一期建筑面积约15.5万平方米，2023年上半年，该项目出租率高达99%，实现营业收入1.93亿元，仅次于七宝万科广场的2.13亿元。

2023全年，项目销售额达到46亿元。据万科2023年半年报披露，松江印象城在万科运营管理的商业项目中排名前十，预计2024年租金收入将超过2亿元。

松江印象城二期的商业总建筑面积则更大，达到约26.4万平方米，其中包括约25.万平方米商业项目，以及约1.4万平方米的酒店项目，预计2027年正式开业。也就是说，待项目二期全部开发完毕，松江印象城一、二期将拥有超过40万平方米的纯商业体量，或成为整个松江最大的商业项目。

这不是GIC看上的第一宗印力持股商业项目。

早在今年7月，印力集团还将南翔印象城MEGA的48%股权出售给GIC。彼时，上海南翔印象城MEGA的股权在发生变更，万科印力集团将其持有的48%股份出售给另一外资股东，同时保留2%股份。交易完成后，新加坡政府投资公司持有上海南翔印象城MEGA的98%股份。

资料显示，上海南翔印象城MEGA的商业整体面积达到18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米。2021年、2022年及2023年上半年，上海南翔印象城MEGA营收约合3.3亿元、3.29亿元、1.93亿元，出租率分别达到99.23%、97.75%、99%；运营租金则位列2023年万科运营管理的商业项目的第二位，更胜松江印象城一筹。

值得注意的是，目前松江印象城、南翔印象城MEGA的股权交易价格均未公开，两宗项目体量在上海商业项目内也位于前列，因此，即便是48%的股份出售，预计也会产生较为可观的售价。

价格未披露，市场依旧想探寻GIC频繁挖宝印力的用意是否在抄底？

据观点新媒体观察，于2024年上半年，GIC于国内的资产收购交易对象主要有两位：其一是印力，其二则是华润，两家企业在发展战略上，都离不开"轻资产"关键词。

以印力为例，2024年3月，其累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务，用于提升资金流动性；4月，中金印力消费REIT在深交所上市。

再观华润，2023年4月，GIC拟间接收购华润北京万象城项目70%股权，收购金额未披露。资料显示，当年2月，华润置地刚刚拍下项目地块。

据观点指数此前发布的《原报告|华润置地资管的秘密》指出，华润置地作为卖方，出售部分股权可以帮助其回笼前期投入的资金，减少后续开发的资金压力，还能用于发展其他项目，实现持续扩张的目的，剩余持有的股权则能使其在后期获得项目分成。

万科撤步

事实上，无论是向印力或是华润购入项目股权，GIC均能获得一线城市（北京、上海两地）的大型商业项目资产，通过长期持有项目获得租金分成，以及资产增值带来的收益。

另一方面，华夏华润商业REIT与中金印力消费REIT前后脚在深交所上市，两家企业均具有REIT发行"背书"，或许这一点也是GIC进行股权收购前的重要判定因素之一。

早在2017年8月，GIC就曾联合大悦城共同推出了一只114亿元的并购基金，用于收购表现不佳或者不良资产，然后将他们改造升级为大悦城购物中心；2019年，GIC与大悦城表示，拟试点发行中国首个公募REITs。2024年5月，华夏大悦城购物中心REIT已正式申报，不过，GIC的投资身影未出现在公告中。

从这一点来观察，GIC对于国内本土商业REIT市场、项目及背后的企业仍保持着投资动机。

观点新媒体观察到，上海松江印象城这笔交易市场似乎更关心的是万科与GIC的深厚渊源。

"二十年，市场起起落落。连续二十年合作只有志同道合者才能做到。二十年前成都魅力之城是万科与GIC合作的第一个项目，首开售价3000出头。十年前我们开始转型发展，双方的合作扩展到商业、办公、物流、物业服务等领域。"

4月12日，万科与GIC实现长期合作20周年纪念活动上，郁亮现身现场，活动后还在社交平台抒发感想，期待双方继续携手进入行业发展新阶段。

郁亮口中的起起落落，既谈到市场，又谈到万科本身境况，而如何与GIC携手进入行业发展新阶段，则与旗下项目的交易息息相关。

今年2月，万科折价26%出售了上海七宝万科广场，该项目在2003年土地出让时，由万科独资开发。而GIC在2015年以50%股权合作的形式参与七宝万科广场的开发建设。而2021年，领展先从GIC手中购入50%股权，2024年拿下剩余的一半股权。

如今，加上上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城几宗商业项目资产，万科得以实现部分资金周转。

此前在2023年财报中，万科就有预告2024年将通过大宗资产、股权交易兑现"蓄水池"，增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元。

由此来看，2024年的万科的确在进一步加强资产出售力度、寻求证券化，从而获得更多经营现金流。

而在出售商业项目中，GIC的身影一直在。