杭州这个商圈：卖的卖，只剩一个印象城“能打”？

在杭州城西方向，作为5A景区的杭州西溪景区，是除了西湖的第二旅游目的地选择，以独特的湿地旖旎风光和承载着千年的历史韵味著称。其中距离最近的西溪商圈在杭州占据着重要的位置。

如今，城西是杭州的新经济高地，是科创大走廊的重心，大城西的边界还在不断延伸，产业聚能愈加强劲。而西溪商圈内，商业的品质和氛围并没有随之提升，甚至出现了两极分化。

除了杭州西溪印象城仍保持着强劲的吸引力和经营活力，其他商业体却面临着不尽如人意的经营状况，有的摆上了“货架”出售，有的则被其他运营商接手。赢商网实地考察杭州西溪商圈现状，同时结合大数据，探寻商圈可能存在的问题及出路。

商圈存量位居杭州第五

客流却不尽人意

西溪商圈位于西溪湿地西南方向，由东西走向的五常大道、天目山西路，南北走向的汀目路、天目山路及周边地区构成。根据赢商大数据显示，商圈面积276.48 万m²，周边居住氛围浓厚，商圈周边3公里有约147处住宅，15.4万常住人口，商业渗透留下、闲林、未来科技城南区等板块。

西溪商圈商业存量面积53.16万平方米，排名仅次于钱江新城商圈、滨江商圈、武林广场商圈、临平新城商圈，位居第5，规模优势明显。

• 从商圈日均去重客流来看，西溪商圈排名不佳，落后于多个存量规模较小的其他商圈。说明商圈内商业体虽拥有可观的商业资源，却未能有效转化为实际的流量。且在增量市场上疲软，未有新的商业筹开。

• 从圈内各个购物中心日均去重客流情况细分来看，今年1-7月底，西溪印象城日均客流在商圈内遥遥领先，占到总客流的一半以上，且仍在上涨。而商圈内其他商业体日均去重客流没有明显的上升，总客流分化趋势明显。

• 从商圈内购物中心业态数量占比来看，零售占比最高达39.36%，其次是餐饮32.18%，文体娱和生活服类略显弱势；品牌入驻水平以全国连锁品牌占比80.69%，处于平均水平，品牌重叠率很低，品牌多元化格局向稳。

• 从本地客群来源的居住地分布和渗透率来看，商圈的渗透率范围较弱，周边8-10公里占比11.3%，5-8公里占比为31.7%；渗透率还是以城西居民区为主，客群比较单一。

5大商业体命运不同

经营情况两极分化

西溪商圈目前有杭州西溪印象城、杭州宏丰生活广场、杭州西溪欢乐城、杭州C+西嘉广场、杭州西溪乐天城5家商业体，暂无增量项目。

//杭州西溪印象城

杭州西溪印象城位于五常大道一号，无缝衔接杭州西溪国家湿地公园，是区域内旗舰级购物中心项目。2013年，西溪印象城一期（A座）作为“全国首家生态型购物中心”开业，填补了城西商圈的空白；2018年，西溪印象城二期以招商率100%、开业率98.8%的面貌面世，开业当天客流达到12万。

西溪印象城拥有26万㎡的超大体量、4层楼停车场共近2500个停车位，拥有强势主力店浙江首家山姆会员店、超400个国内外知名品牌，注重“首店”的品牌差异化，且从2020年以来积极求变，对品牌进行大面积调整，相继开出泡泡马特·葩趣沉浸式潮流艺术体验店浙江首店、MLB城西首店等，餐饮业态引入克茗冰室华东首店、COMMUNE浙江首店、一绪寿喜烧浙江首店等。

而且，西溪印象城频频创新，持续开展高能级活动。2021年，自主孵化独立IP“印象音乐节”，同时又打造“落日大道2.0”夜经济氛围空间、西溪湿地露天观景台、晚风市集，成为吸引消费者驻足打卡的城市慢生活空间。

近期商场正值Q版猪猪侠杭州首展期间，商场门口放置有6米高的动漫IP猪猪侠互动装置；场内品牌店有序经营，其中A座-1、1楼人气最旺，工作日上午10时30分左右，-1餐饮店铺已经开始陆续上客；商场导视系统显著清晰，整体一字型动线流畅舒适，室外阶梯直达二、三层，地上停车场出入口直达商业体内，实现高通达性。

根据赢商大数据，项目去重日均客流在全市175家商场中排名7，运营级次为8.24分（满分10分）。凭借稳健的经营和收入，西溪印象城成为中金印力消费REIT首发的底层资产，也是国内首批注册的消费基础设施REITs基金之一。据中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券基金2024年第2季度报告，自2024年4月16日（基金合同生效日）至2024年6月30日，项目营业收入超6900万元，租金收缴率为100%。报告期末时点出租率98.4%，项目整体运营平稳。

//杭州西溪乐天城

杭州西溪乐天城位于杭州市余杭区五常大道153号，坐落在五常中心位置，距离地铁3号线联胜路站直线约400米。西溪乐天城以“酷·玩”为主题，集大学生创业基地、酒店、公寓、影院、超市、休闲娱乐、健身、美食、生活配套为一体。

项目于2018年开业时，进驻COSTA、小肥羊火锅、苹果体验店、新东方、瑞思学科英语，以及自有品牌杭州首家主打室内动物文化的主题乐园——酷嗒动物文化乐园。依托紧邻西溪国家湿地公园的地缘优势，项目在日常商业消费上，叠加一日游旅行方式，启动了在购物中心内植入旅游项目的实践。

赢商网现场了解西溪乐天城的运营情况，如今现实情况却不尽人意。多处围挡和施工，空铺率较高。2F主力店酷嗒动物文化乐园及乐刻健身、贞阳书院开门营业，3F乐天城轰趴馆、4F电影院正常营业。其余大部分为停业、围挡，扶梯已关停。

据悉，2022年，浙大网新·乐天创新港落子乐天城，部分空间转型为办公空间，逐渐退出商业布局。但如今看去基本空置，2F连片围挡，显示“装修中，敬请期待”。

//杭州C+西嘉广场

杭州C+西嘉广场位于余杭区五常大道联胜路6号、杭州地铁3号线联胜路站上盖，周边多产业园和居民小区，集品质生活、观光休娱、运动健康、儿童游乐、教育培训、文化创意、物联网产品体验为一体。

项目于2022年正式迎来开业。如今，赢商网实探看到作为主力店的世纪联华·鲸选商超、杜卡迪在营业中，Ace Cafe华东首店、BW骑纪餐吧尚未开业，周大福、广汽埃安展示中心已闭店。

2F、3F的IN+ KTV、依灵瑜伽、私域养发、杭菁壹号健身房等几家生活配套及美愿艺术教育机构、炫舞朵拉、罗兰数字音乐教育、爱秀素质成长中心、创想童年、星睿动等教育机构还在营业；4F的弄堂里、七欣天、牛小花3家餐饮及主力店横店影城尚在营业，港继煲仔饭、打嗝联名衢爷、小阿煲店铺已闭店。

9月3日，天虹数科商业股份有限公司与华立集团股份有限公司旗下杭州华帆实业有限公司，就杭州市“西嘉广场”项目合作举行签约仪式，西嘉广场由天虹接管运营，更名为杭州余杭天虹广场。这意味着杭州C+西嘉广场成为杭州第二座天虹购物中心，正式进入大调改。

//杭州宏丰生活广场

杭州宏丰生活广场坐落于杭州城西天目山西路15号，为杭州宏丰家居城综合体二期，地上四层全商业，地下一层停车库，涵盖大型超市、特色主题餐饮、休闲娱乐、居家生活配套。开业时定位一站式儿童商业综合体，配套KFC、麦当劳、星巴克、影城、超市（雨润发）、孩子王、KTV、健身房、书城、篮球馆、名品馆、美食城、美体养生、攀岩、密室逃亡、其他生活配套等辅助业态。

如今商场外立面年久失修，老态凸显。商场内部缺少维护，地面、扶手脏乱，游逛体验受到较大影响。其中商场内多处围挡、空铺，仅剩1F雨润发、京东五星电器，2F屁屁乐园，3F密室逃脱等还在营业。根据赢商大数据，其去重客流在全市175家商场中排名121，其运营级次仅为4.36分。

//杭州西溪欢乐城

杭州西溪欢乐城位于杭州的城西闲林板块，商业体量8万㎡，距离地铁3号线高教路直线约600米。2017年，西溪欢乐城以华元商业“欢乐城”的首发之作开业，引入儿童教育、培训、娱乐、零售等主题空间。

截至目前，运营6年多，现今商场的品牌主要以物美超市、东影时代影城、星巴克、麦当劳、一席地、可莎蜜儿、屈臣氏、华为、小米等为主，定位为大型社区型的购物中心。赢商网现场了解到，2F的NEB GIRL、积木小屋，3F的Mar Color、文艺树，4F的牛其林自助牛排、鲜幺妹椒炉等店铺已闭店，还有多个空铺。

据了解，华元正在为西溪欢乐城寻找买家，本次将以股权转让方式转让西溪欢乐城Shopping Mall及地下车位使用权，地上建筑面积约6.56万㎡，分割为776本产权证，地下室建筑面积约4.83万㎡，共计约 11.39万㎡，整体报价6亿元。

无论从区位还是本身的物业条件来说，西溪欢乐城整体提升空间较大，不知道最后花落谁家，重整西溪商圈活力。

空铺率高、同质化严重

商圈未来何在？

依托稀缺的旅游资源，优越的交通条件，还有产业聚能，为什么西溪商圈却面临着客流稀少、品牌同质化严重、运营不善等各种问题，把“一手好牌打烂”？

一方面，商业体众多，但未能遇到优秀的商管公司。商圈内只有印象城为全国连锁型的商管公司印力操盘，其他均为本地运营商运营，做自己不擅长的领域，未能完成“进化”之前，在这个商业红利消失的时代里终究会被市场“毒打”。

其次，商圈内各个商业体的定位有一定区别，但并没有凸显差异化的优势，比如一站式儿童综合体，并没有突出儿童亲子业态的优势，前期定位与后期招商和场景的错位，导致核心竞争力的缺失。

同时，商圈内也未能结合本地的资源落地在地化IP活动、在地化的营销节点，缺乏结合外来游客、地铁客流等制造吸引年轻客群的大事件，联动性和创新性地在消费氛围上下功夫。

不过，西溪商圈的命运正在扭转，杭州余杭天虹广场的到来，还有西溪欢乐城的“求变”，都有可能改变目前萧条的局面，我们拭目以待。