王者归来海港城：今年调整30+品牌、强化美妆高化矩阵

编辑 | 大江

亚洲的“顶流”奢侈品商场海港城，依旧强的可怕。据独角Mall观察，今年以来，海港城的品牌持续焕新，一方面引入了多家首店，另一方面又对场内众多奢侈品牌焕新升级：

Giorgio Armani精品店翻新后面积达到了962㎡，分为上下两层；FENDI在广东道的全新旗舰店面积达到了288㎡；CELINE精品店总面积占地225㎡，共有2层······

Giorgio Armani精品店  来源：海港城

意大利高端品牌Mr & Mrs Italy亚洲首店、德国百年制鞋品牌BIRKENSTOCK专门店香港首店······

BURBERRY Beauty全新概念店、娇兰、日本殿堂级护肤品牌 ALBION 全新专门店······

在品牌之外，能明显的感受到海港城的商业实力也在慢慢回归。正如九龙仓置业在今年的中期业绩财报上所言：“虽然近期存在不少挑战，零售品牌对香港前景维持信心，优质商场对顶级租户仍然具有吸引力”。

今年上半年，海港城的整体收入增加到5%（包含酒店），营业盈利上升3%；时代广场整体收入稳定，营业盈利增加1%。相对于近几年活跃度“拉满”的SKP，略显低调的海港城，依然还是“商业王者”！

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今年调整30+品牌

奢侈品牌持续扩容升级

​强化美妆高化矩阵

海港城的“颓势”，大约可以追溯到2020年的4月上旬，彼时租约期满的意大利奢侈品品牌Valentino撤下了香港海港城双层旗舰店的招牌，搬离了海港城。

今年1月，Valentino又重新回到了海港城的怀抱，在海港城港威商场2楼开出了VALENTINO男士精品店。

今年海港城的品牌调整，也由这家VALENTINO男士精品店“起头”，基本每月都有品牌焕新。据独角Mall不完全统计，截至11月底，海港城已经焕新调整了30+个品牌。

具体分析来看，品牌呈现以下特点。

1、奢侈品牌持续扩容升级。

今年海港城一方面在奢侈品牌领域持续发力，引入了Cartier腕表专卖店、VALENTINO男士精品店、英国奢华鞋履配饰品牌Manolo Blahnik海洋中心专门店、西班牙鞋履品牌CAMPER香港第五店、法国巴黎殿堂级鞋履Repetto等；

另一方面则是对商场原有奢侈品牌进行升级扩容，不少奢侈品牌也都焕新开业，广东道530米的“超黄金”大道也变得更为瞩目。包括Giorgio Armani、CELINE精品店、FENDI全新专卖店、TORY BURCH、意大利奢侈品牌Loro Piana、高级珠宝品牌Qeelin等。

CELINE精品店  来源：海港城

FENDI全新专卖店  来源：海港城

2、强化美妆高化矩阵。

海港城同样也在持续完善商场的美妆高化矩阵，不仅吸引了大牌美妆的进场，小众高端护肤品牌也是重点。

比如BURBERRY Beauty全新概念店、La Mer海蓝之谜、娇兰、有机护肤品牌BEYQRG、植村秀全球首家快闪美妆便利店、La Prairie海港城专门店、日本殿堂级护肤品牌ALBION全新专门店、日本专业护肤品牌TAKAMI、JSM Beauty快闪店、SABON品牌快闪、英国高端美妆品牌Charlotte Tilbury品牌快闪等。

BURBERRY Beauty全新概念店  来源：海港城

值得关注的是，根据普华永道数据显示，今年前8个月香港珠宝首饰等奢侈品、百货公司货品以及耐用消费品等零售类别都表现下滑，药品以及化妆品预计将是今年唯一有增长的类别。

3、通过品牌快闪“尝鲜”。

海港城的“快闪店”也比较频繁，包括本地设计师品牌Cafuné香港首间限定店、Cupping Room限定咖啡店、植村秀全球首家快闪美妆便利店、Diptyque巴黎咖啡馆限定店、Roger Vivier Candy Clouds 期间限定店、JSM Beauty快闪店、SABON品牌快闪、英国高端美妆品牌Charlotte Tilbury品牌快闪等。

Diptyque巴黎咖啡馆限定店  来源：海港城

一方面通过快闪带来更多的品牌体验，另一方面，品牌也通过打造快闪店来拓宽品牌业态，带来更多融合类的“跨界”业态体验。

此外，今年海港城焕新的品牌还包括Adidas、Maje、潮流运动品牌PALLADIUM、意大利高端品牌Mr & Mrs Italy 亚洲首店、哈苏香港首家独立门店和维修中心、Tanuki轻食餐厅、英国独立设计师品牌Paul Smith、韩国人气品牌Pizza maru、KEBUKE可不可熟成红茶香港首店等品牌。

意大利高端品牌Mr & Mrs Italy  来源：海港城

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海港城上半年涨租5%

对全球优质品牌依然具有吸引力

2018年，海港城一度创下了370亿港元的租户销售数额，自此之后，九龙仓就不再公布海港城和时代广场的租户销售情况。

但海港城和时代广场这两座香港头部商业依然是九龙仓的重要“底牌”，也是公众对于九龙仓的重要信心来源。

今年年初九龙仓还曾表示，广东道部分商户销售较疫情前录得双位数增长，并实现全球最高门店总销售额；这也意味着海港城的奢侈品销售情况依然非常能打。

这也在财报中得到了体现。根据九龙仓置业2024年中期业绩报告显示，今年上半年，海港城的整体收入增加到5%（包含酒店），营业盈利上升3%。

来源：九龙仓置业2024年中期业绩报告

具体来看，商场收入增加了7%，营业盈利上升了6%，出租率达到了97%。

尽管近几年风头正盛的SKP一度成为商业“主角”，在九龙仓的专业零售管理经验之下，海港城依然有其特定的优势。

一，海港城位于九龙尖沙咀最繁华地段，在维多利亚港旁，海港城也是很多人到达香港之后的第一站；海港城不仅是香港最大的购物中心之一，商场以外还有三间星级酒店和邮轮码头，将地理位置的优势发挥到了“极致”，吸引着众多本地消费者和观光游客。

来源：海港城

二，香港国际金融中心的独特地位以及优越的营商环境也吸引着国际品牌的目光，海港城作为香港的顶尖商业之一，对优质品牌依然具有强大的吸引力。

三，海港城已经形成了绝佳的奢侈品牌聚集效应。530米的“超黄金大道”广东道已经聚集了16个奢侈品牌，包括HERMES、LV、CHANEL、Dior、GUCCI、Cartier、FENDI、DOLEC & GABBANA、GIORGIO ARMANI等，在商业领域形成了奢侈品名店林立的街区游逛体验。

与表现强劲的海港城相比，时代广场的表现则更为稳健，LV也已经重回时代广场，承租了一个复式铺位。

今年上半年，时代广场的整体收入稳定，营业盈利增加1%；其中商场的收入增加4%，营业盈利6%，出租率为94%。

来源：九龙仓置业2024年中期业绩报告

在越来越不稳定的大环境下，优质的物业也让九龙仓能更加稳健的穿越周期，只要九龙仓依然手握这两张优质“底牌”，即使表现再保守，也有引人关注的保底资本。