专访 | 星盛商业陈群生：立足20周年新起点，稳健夯实内功

来源：赢商网

作者：罗嘉欣

自2004年成立以来，星盛商业已稳健走过二十载春秋。

据中期财报显示，星盛商业上半年业绩表现出色，营业收入和利润均实现双位数增长。截至今年6月底，该公司已向国内21个城市的54个商用物业项目提供服务，总合约建筑面积达到约277万㎡。作为国内商管领域的中坚力量，同时也是首个纯商业管理业务成功登陆资本市场的企业，星盛商业的发展轨迹一直备受业界瞩目。

去年5月，陈群生出任星盛商业行政总裁一职。陈群生有丰富的商业地产操盘经验，作为打造华润万象城的元老级参与者，历任项目总、区域总到（拆分上市前）华润置地商业地产事业部二把手。而在此后履职瑞安集团担任执行董事、奈雪的茶独立董事期间也都颇有建树，积累了良好的行业口碑与卓越的管理才能。此番加盟星盛商业，引发业界高度期待。

时间过去一年半，他的加入为星盛商业注入了哪些新的活力与变革？近期，赢商网独家专访了星盛商业集团行政总裁陈群生。在一个多小时的深入交流中，我们畅聊了星盛商业在面对国内商业零售环境的周期性调整，如何灵活调整发展战略、推动内部组织变革，以稳健的姿态迎接商业市场的新挑战。

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站在20周年的发展新起点上，陈群生的话语掷地有声，为星盛商业的未来描绘了一幅既稳健又充满希望的蓝图。

Vol.1

以“年轻力”为轴

书写COCO Park商业传奇

星盛商业故事的起点，无疑要追溯到那个充满创意与激情的首个项目。

20年前，星盛商业主导操盘位于深圳福田CBD核心地段地铁上盖的购物中心项目。团队用了3年时间研究和打磨这个商业首秀，他们怀揣着一个大胆的想法——“打造一个公园式的商业”。于是，一个名为“COCO Park”的购物中心应运而生。

2006年，福田星河COCO Park正式开门迎客，它一亮相，便迅速吸引了城市年轻人的目光。那里的星空广场，更是成为了热门的聚会和社交场所。

时光荏苒，18年后的今天，福田星河COCO Park依然保持着它的青春活力，是深圳年轻人最钟爱的商场之一，年客流量高达3000万人次，被誉为福田CBD的“青年不夜城”。

图：福田星河COCO Park实拍图

“在20年前，星河控股能够坚定地打造这样一个商业体，并且在盒子mall大行其道下，前瞻性地打造了这样的户外开放商场，是需要勇气和创新精神的。当时的决定看似偶然，但在天时地利人和的加持下，它取得了巨大的成功。而今商业趋势又从室内转向户外，又是一种必然。”

在陈群生看来，福田星河COCO Park能够开业18年依然保持持续的成功，绝非偶然。这背后，离不开商业运营团队始终坚守的“年轻力”项目定位和持续不断的调改焕新。

“从项目诞生之初，星河就定位它是一个年轻力的项目。今天，我们依然围绕这个定位去努力，不断适应市场的变化，进行调改、优化产品和服务。”陈群生说道。

事实上，福田星河COCO Park不仅深受深圳人的喜爱，还备受香港消费者的青睐。自通关恢复以来，福田项目的港客占比已经达到了总客流的30%。

去年，福田星河COCO Park更是与香港贸发局携手合作，成功举办了首届港潮流活动，吸引了深港两地市政领导的出席，并带来了超过130个香港商家的落地活动，成为了双城热议的话题。为了进一步提升港客的购物体验，项目还提供了一系列的便利服务。

“现在有了外国人144小时过境免签政策，未来，我们希望能够将福田星河COCO Park打造成一个国际友好的商业地标。”陈群生说。

福田星河COCO Park的成功，奠定了星盛商业发展的根基。后续，星盛商业产品线进一步扩容，COCO City、COCO Graden等产品陆续亮相。2014年11月，深圳龙华星河iCO开业，正式开启星盛商业的轻资产输出发展之路。此后，旗舰产品COCO Park也走出了深圳，相继在厦门和广州落地生根。如今，星盛商业以“轻重并举”的发展模式向外扩张，形成了以深广双中心的大湾区及华东地区相对聚焦的战略布局。

陈群生表示，“每个项目都有它独特的在地特色，我们会坚持‘一店一策’的运营策略，希望每个项目都能成为当地消费者心头好。”

Vol.2

聚焦大湾区和华东区

稳健与创新驱动并行

目前星盛商业的版图覆盖全国，尤其在大湾区与华东这两大中国经济最为活跃的区域，星盛商业早已深深扎根，并构建了一套具有市场知名度且完整的品牌体系，拥有城市级商业-COCOPark、区域级商业-COCO City和iCO、社区商业COCOGarden及第三空间五大产品品牌，更通过持续的品牌扩张和市场深耕，赢得了广泛的消费者认可与合作机会。

图：常州星河COCO City

然而，与众多企业上市后的大举扩张不同，星盛商业自2021年登陆资本市场后，展现出了其特有的“稳健”气质。

星盛商业在上市初期也曾追求快速发展，但在面对经济下行压力和消费市场分化的双重挑战时，星盛商业于2023年果断进行了战略调整，提出了“战略聚焦”和“区域聚焦”的思路，主动放缓了扩张速度，退出了部分项目。

“战略聚焦意味着我们不会全国各地撒豆子，而是专注于做好每一个项目，做一个成一个，一个更比一个好。区域聚焦则是我们会把项目尽量控制在我们能力圈范围之内，如大湾区和华东这两个地方聚拢发展。”陈群生的话语中透露出星盛商业的深思熟虑。

赢商网注意到，目前星盛商业在管项目有33个位于大湾区，今年新开项目也分布在大湾区和华东，这种区域聚焦策略无疑将增强星盛商业在这些关键区域的竞争优势。

围绕战略聚焦，星盛商业还提出了“1234”执行策略，即围绕“保开业、稳经营”这一核心任务，实施战略聚焦和区域聚焦两个重点，优化核心资产、拓展模式和组织能力三项工作，提升产品力、资源力、数智力和创新力四个能力，强调品质和管理的双重提升，实现公司的可持续健康发展目标。

这一策略如同一场从根系到主干再到枝叶的全面重塑，对星盛的未来发展意义重大。

星盛商业在2024年初提出“品质年”计划，紧扣“以项目为中心，以利润为中心、以客户为中心、以员工为中心”，推行“大服务体系”的创新思考，从客户体验出发，提升项目管理和服务水平；优化租户组合、优化空间场景，大力推进创新业态和首进品牌的引入，打造标杆商户、“百万店”、“千万店”、“亿元店”，打造项目经营特色，提升商场业绩。

优化组织能力亦是星盛商业这两年积极推动的重点事项。陈群生表示，公司从去年开始就有意识地优化组织能力，不断引进优秀人才。今年，星盛商业将管理架构从三级变为两级，取消了区域管理。“这一举措让我们能够更快地触达项目，更高效地与客户对接，整体反馈良好。”

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在数智力方面，星盛商业组建“智慧零售部”，将日常商业运营数智化提升到战略层面，并聚焦B端和C端进行数字化探索尝试。如重塑会员系统逐渐上线了COCO Club小程序，打造了商户管家平台-“星管家”，管理端重塑了ERP、财务管理系统和招商管理系统等，取得显著效果。目前星盛商业会员超过500万，会员销售占比超过30%，会员活跃率同比提升30%。

此外，陈群生还强调了创新对于星盛商业发展的重要性。他表示：“创新不仅局限于产品和服务上，更渗透到了公司的各个层面和环节。我们希望通过构建一种便捷、快捷的组织形态，激发整个企业的创新活力。只有这样，我们才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。”

Vol.3

十四五规划收官之年

重点筹开深圳、珠海新项目

站在星河WORLDA座写字楼40层往窗外看，两座拔地而起的双子塔，是星河控股打造的国内最高双子塔（楼高369米），也是深圳“智造高地”坂田的新地标。沿着双子塔往下，IEO总部园区、生态大厦，还有一片由多个建筑空间组成的10000㎡街区广场上，正在展出“帕拉小主”城市漫游展。

这是星盛商业重点打造的新商业旗舰-雅宝星河WORLD·COCOPark的二期商业，计划2025年全面亮相。该项目立足于“产城商住”融合发展的160万㎡综合体势能，独栋街区+双MALL+星空广场的商业组合，超过25万㎡的商业体量，让未来“自造商圈”的商业影响力更大。

除了该项目外，星盛商业2025年还将迎来深圳光明星河COCO City、珠海星河COCO Park筹开。其中，珠海首座COCO Park由星盛商业携手珠光集团打造，项目临近珠海拱北口岸，开业后将进一步辐射珠海本地和港澳消费客群。

“2025年是十四五计划的收官之年，我们将继续以稳健为先的发展策略”，陈群生的声音里，透露出对星盛商业未来的坚定信念。“我们会集中力量把已经开设的项目运营好，让商家能够盈利，让消费者有良好的消费体验。如果有合适的机会，希望在大湾区或长三角等能力圈范围内的地方获取新的项目。”

对于企业未来愿景，陈群生表示，星盛商业的稳健底色，注定不会追求一时的规模扩张，未来“大而全”不可取，“小而美”的商业战略反而可持续。“我无法描绘十年后星盛商业会是什么模样，但希望它未来会是一个赢得合作伙伴的信赖，消费者的喜爱，值得社会尊重的一家企业。”

正如星河控股董事长黄楚龙所言，“星河不做500强，要做500年”，这份对长期稳健发展的执着，正是星盛商业不断前行的力量源泉。在未来的日子里，星盛商业将以更加饱满的热情，更加坚定的步伐，继续在国内商业的广阔舞台上，开辟属于自己的商业持续发展之路。