产品上新、运营焕新、营销创新，保利商旅交出新答卷

2024年，中国商业地产在动荡周期中逐步修复。

在这个全新周期，我们聚焦商业地产的一举一动，务求在行业“新变”中，探寻打开商业新局的经验与密钥。

对于保利商旅而言，是行业重点观察的央企代表“之一”，在这一年也有着崭新的变化：从品牌的全新升维，到新产品接连亮相，从在营项目的招调焕新，到会员营销体系创新升级…均展现这家商企带来的新成果。

01

产品创新

全新“时光系”项目铺开

非标商业的差异化路径

在刚过去的一年，对于商业地产来说，“变”，是其中一个核心关键词。

万达、万科组织架构变化；新城控股吾悦商管的成立；恒隆集团二代接班带来的调整……而作为央企代表，保利商旅亦契合母公司保利发展全新人文服务理念带来全新商业品牌升级。

在2024年5月11日，保利发展控股举办“和你一起的美好日常”2024保利发展服务品牌发布会，将“人文”融入不动产品牌，发布全新服务理念和子品牌，旗下的保利商旅，与集团高质量发展战略同频共振，对商业产品品牌“时光系”进行了全新发布，包含了时光里、时光汇、X时光三大产品。

项目推陈出新的背后，不少企业也在用心耕耘自己的品牌，正如万象系之于华润，吾悦广场之于新城，天街之于龙湖，环宇城之于中海，这些项目在市场上具备认可度，其产品品牌已深深根植于消费者心智之中。

同样，入选《2024年度零售商业地产企业综合实力TOP100》前列的保利商旅，正透过“时光系”树立自身产品的品牌价值。

我们观察2024年保利商旅的开业情况，除了年初开出的日照天宁保利广场，全新升级的“时光系”产品也已全面铺开，包括成都保利时光里、上海花木时光里、长沙保利时光汇等新项目相继亮相，再加上市场拓展，这家央企的发展路径并非纯粹追求数量与规模，而是基于市场细分赛道，带来更为差异化、精细化打法。

//因地制宜占领高能级城市

伴随年末长沙保利时光汇的压轴亮相，保利商旅2024年已在上海、成都、长沙开出全新“时光系”项目。

根据赢商tech发布的《中国城市商业力排行榜》，这些城市均是商业一线/准一线城市，在全国处于核心地位，并具有领先示范效应，从中看出保利商旅对“时光系”新产品的前瞻布局眼光与实力。

具体在项目落地上，保利商旅则展现出因地制宜的打法。

如在城市商业力TOP1的上海，保利商旅早已透过上海保利时光里为滨江贡献独具特色的城市文艺生活空间。而最新于24年亮相的上海花木时光里，因是陆家嘴核心区首个国央企合作的超级综合体配套商业，项目精准以“目的地”为定位撬动周边办公精英、都市中产、年轻活力族核心客群。

而成都保利时光里与长沙保利时光汇，则更聚焦项目在当地的“首发”优势，前者是保利商旅布局西南地区的首个时光系产品，项目位于成都高新区核心CBD，注重呈现一座“引领前沿生活方式的社交场”；后者则是华中地区首座时光系商业项目，更聚焦为湘江西岸滨江新城重构“滨江生活剧场”。

//差异化打法展现非标特色

我们观察2024年全年新开业的项目，如今的市场已不满足于传统的盒子式购物中心，更多地出现个性化、打破传统束缚的非标商业。

保利商旅作为非标领域的参与者，推动了旗下非标产品的迭代，2024年借助时光系产品升级，带来的非标产品最新落地，在产品打造、商业形态、商业内容上具备差异化特色。

• 超10万平方米的成都保利时光里，以“多宝盒”概念呈现开放式独栋商业体，弥补了建筑与自然的缺失，其中绿地率高达40%，公共空间占地6万平方米，提供更多户外运动和社交体验。项目有超100家品牌入驻，超50%为首店，包括CD CONCERT LIVE「全国首店」、探跃影城「西南首店」、QX dive for FF「成都首店」、ASSOS「全国首家线下旗舰店」、canpet犬岛公园「西南首家“城市人宠运动社交空间”」、Vera Wang「西南唯一店」、柴门公馆、興隆悦「铂金店」等品牌，打破常规化商业布局和经营时间限制，实现AM-PM不同消费需求的全匹配。

• 上海花木时光里是40万㎡城市人文综合体保利浦开金融中心的商业部分，其商业体量约4.7万㎡，保利商旅持续导入精选品牌矩阵，包括全国首个集多元业态融合的新体验空间品牌鲸奇Amazing、首个大型XR超感沉浸文博新体验项目兵马俑奇妙夜、新国潮陕西非遗美食集秦潮食集全国首店、日本当代艺术画廊中国首馆NANZUKA ART INSTITUTE南志阁艺术中心、高端运动中心TRACTION上海首店、句象书店上海首店、现代极简风家具coconordic上海首店、经典杭帮菜官向口上海首店、熹誉·海鲜火锅浦东首店、桂满陇·朝茶暮酒浦东首店、寻湘地带浦东首店、星聚会KTV X Party浦东首店等，差异化业态品牌传递高品质生活方式。

• 长沙保利时光汇拥有约9.5万㎡购物中心、搭配2.3万㎡山姆会员商店和1.45万㎡商业街区，植根湖湘文化及长沙人的生活习惯，结合建筑特色，在2-4楼的一线江景露台，网罗长沙网红主理人品牌实现24小时营业，打造长沙市首个屋面户外商业空间；时光露台链接山姆会员商店华中首个屋顶户外亲子中心；地下一层则通过三段式节点划分“潮浪公路”、“氧气绿洲”、“味蕾研究院”…多层次多元化的新场景，让消费者沉浸式领略“滨江生活剧场”。

//高质外拓挖掘市场增量

伴随新项目推陈出新带动市场扩张，保利商旅2024年在外拓上有了新的突破，尤其是对非标商业街区作品成功打造，在市场合作上有着很高的认可度。

在广州黄埔开发区，保利商旅携手开发区投资集团运营西区红酒文化街，实现央地企业的资源整合和优势互补，项目依托西区红酒文化街独有的历史和文化色彩，串联红酒、古钢琴和扶胥古运河海丝文化，发挥国家进口贸易促进创新示范区、国家对外文化贸易基地（广州）的引领作用，通过合理的业态规划和品牌引入，焕发西区红酒文化街“新生”。

这也是保利商旅继鱼珠时光之后在黄埔区拓展的第二个新商业项目，目前已在大本营广州插旗越秀、天河、海珠、白云、黄埔等区域，“主场”优势明显。

同样在深耕的佛山市场上，去年保利商旅透过轻资产运营，携手越时集团，负责佛山市丹灶镇云山峰境商业项目的整体招商运营，深度参与佛山丹灶的商业版图焕新升级，未来将落地佛山首个“时光系”作品“佛山云山时光汇”，这也为保利商旅打开了佛山西区的市场局面。

02

运营焕新

逆市招调保持超高出租率

拉动商铺坪效倍数提升

从新项目、新拓展观察24年的增量市场，可以看到商企所寻求的机会点；而聚焦存量市场，透过在营项目持续焕新进行运营招调，则可窥见商企的运营功底及市场应变能力。

尤其是，如今市场下行态势，品牌关店潮，愈演愈烈。仅餐饮业，预计2024年全年门店关店数超300多万家，创下近几年的新高。

在品牌商户开店谨慎的情况下，保利商旅旗下购物中心积极应对市场变化实现品牌焕新，且保持着超强的出租率，展现出强劲的招调运营实力。

从总部层面来看，保利商旅强大的合作品牌资源优势，无疑发挥了重要作用。

在2024年，保利发展控股分别与麦当劳中国、百胜中国签署了合作协议，缔结战略合作伙伴关系，加上保利商旅与瑞幸咖啡、store by .jpg、名创优品、星聚会KTV等20余个品牌联手合作，这些知名连锁品牌将入驻旗下购物中心、写字楼、社区商业，打通区域市场，挖掘市场端的庞大消费增量。

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除了与连锁性知名品牌合作外，基于保利商旅旗下非标商业的表达，也展现出更多主理人品牌、创新品牌的共创内容。

其中，保利商旅打造的“时光系”产品，以非标特质成为当地顶流目的地，最大的魅力源于大批驻扎彰显个性的“主理人品牌”。

如，上海保利时光里项目初期主理人创新占比高达50%、孵化创新品牌占比保持35%；杭州保利时光里吸纳10余家主理人品牌；广州保利鱼珠时光更实现与品牌主理人共创，成为一个能让创意流动起来的潮流品牌商学院……

不得不说，保利商旅在品牌内容的合作层面上，有着非常规打法，最大程度上拒绝千篇一律的简单复制黏贴，这应用在存量商业运营板块上，可根据不同项目的自身特性、区域对应客群需求实现因地制宜的焕新调整。

以广州保利广场作为视角展开来看，即便如今面对行业下行态势、商场空置率居高不下的情况，项目积极通过引进全国&华南优质首店、塑造二次元&饭圈主题标签、招调当红适销品牌等方式，带动品牌焕新超30个，让项目保持100%满租率，提高项目在市场的核心竞争力。

当中，项目引入蒙面虎、得吃唐记、有時等全国首店；balabalahome华南首店；多摩万事屋、一直娱、bon perfumeur、cream&me、小ac、一龙拉面、全民头号玩家、H2half等多家广州/海珠首店，合计招调面积超8500+㎡。

我们欣喜发现，如今品牌首店不全是首选落脚天河路商圈，广州保利广场的“首店收割”，为琶洲商圈建立起强大的品牌引力，且花和尚旗下新品牌得吃唐记、露丝卡文冠军面包旗下新品牌蒙面虎，均以首发姿态在这个场地实现副牌孵化，正是保利商旅懂得与合作品牌的内容共创，让旗下在营商场充分给予了品牌成长的土壤。

如此积极的招调及运营举措，无疑带动商场业绩攀升。

广州保利广场24年全年客流&销售同比增长超15%，且通过品牌汰换引入针对高粘性客群的适销品牌，招调区域铺位前后实现坪效提升超5倍。

同样，开业15周年的佛山保利MALL也在透过硬件改造升级、品牌焕新带动资产升值。

值得关注的是餐饮业态，作为佛山保利MALL焕新的重要抓手，去年成功引入摩打食堂、御灶四季、一哥捞小馆、万万子火锅等佛山首店，并为本土餐饮品牌牛牛西厨打造出首个潮汕品牌轻姐，再加上华为3.0旗舰店、MO&Co.佛山旗舰店、Edition佛山旗舰店、GT石烧牛排·灯湖观景餐厅等多家品牌实现门店焕新升级落地，精准匹配周边客群需求，强化“首店经济”和“品牌标签”，尤其是广州优质餐饮品牌资源落地佛山，形成跨城市餐饮资源的引流与输出，并带动区域影响力与顾客吸引力显著增强。

03

消费更新

会员+营销赋能创新组合

教科书式双向奔赴

消费市场之巨变，归根结底，源于消费者的消费模式、消费行为改变。

如今，新一代消费者已从物质转向精神悦己，从冲动消费转向理性消费，追求个性化及性价比。

保利商旅正是基于深耕市场多年对消费者的洞察与挖掘，契合自身会员体系进行全新升级，去年带来「时光宝盒」商业会员体系焕新上线，覆盖全国12个城市22个商业项目，连接超510万会员，透过数智化进行运营赋能，为广大消费者带来更便捷更优质的服务。

同时，保利商旅也重视营销活动，以一年一度的自有重磅营销活动IP「好时光之约」进一步与高粘性的消费者实现精准连接，构建出一个会员+营销有效的体系，增强客户忠诚度，提高复购率，以此提升客户生命周期价值，也正秉持着保利商旅一贯的长期主义精神。

值得一提的是，保利商旅更懂得持续创新营销活动，如跨界联合网易天成开展「人宠友好计划」年度重磅活动，打造国内奢华酒店宠物主题房标杆，并联动保利商旅旗下商场设置“猫猫侠避暑点”，在引领「人宠双向友好生活」层面上迈出坚实的步伐。

而保利商旅旗下各个项目，会根据自身特色开展更多有亮点、有新意的好玩内容：

• 佛山保利MALL带来的超然·超燃感知生活艺术展暨广州美术学院毕业展商业首秀，开创了首个“COMA”艺术商业新模式，为消费者呈现具有人文文化与环境记忆的无边界交流场所。

• 广州保利广场把握二次元热点，联动网易旗下热门手游“第五人格”举办广州城市线下独家展，带动广州保利广场客流刷新开业六年以来新高，单日客流达13.8万，同比增长率超30%。

• 西区时光99开展“酒遛子马路微醺节”，是西区红酒文化街焕新升级的首场重头戏，契合项目的文化特质，展现出独特的“烟火气”。

• 上海保利时光里重视强化自身艺术社交新空间的概念，联动超20所沪上知名高校艺术院系，携手打造“艺起搞花头”艺术季。8场自由艺术涂鸦、4场轻艺术作品展、2场艺术市集、众多文艺体验活动…以此撩拨一大批年轻艺文爱好者。

• 杭州保利时光里联动主力店木墨新造社区引进木墨旗下全国头部市集IP——双手做工劳动者市集，在春暖花开的3月打造「破土·踏春集」，活动涵盖60+品牌摊主、2场手工课程、3场音乐表演、1场在地文化展览，通过有影响力的IP活动扩大项目声量及辐射范围，活动期间项目整体销售环比提升20%，新造社区销售环比提升135%。

• 武汉保利广场借势炉石传说国服回归热点，联动暴雪公司、邀约斗鱼百大UP主开展线下路人赛，吸引超千名玩家到场互动，当日客流达全月最高，活动期间会员增长1000+，曝光量500w+。

从中，我们可以看到保利商旅在营销活动的创意、创新举措，以及各个项目的差异化特质。这种“新意”也延续至2025年开篇，保利商旅携手旗下18城购物中心，汇聚在地文化腔调隔空联欢，开展2025开新时光季，为2025年的商业市场带来新的期待。

回首2024年，市场之巨变，也带动企业朝着更新的方向转变。

作为央企代表，保利商旅前瞻性呈现出全面进化升级的产品能力与运营实力，这种核心竞争力是能建立市场壁垒，保持领先。

展望未来，面对新的开局，保利商旅行稳致远的步调与创新理念的探索互为映照，不仅逐步奠定长期竞争优势，更为中国商业地产企业的发展路径带来更新的参考。