华润隆地要再造一支“领展REIT”？

12月23日，华润隆地宣布，成功完成对香港房屋协会（房协）五个屋苑商场的收购，收购包括土瓜湾欣荣商场、长沙湾喜荟、喜韵、喜盈及喜漾共五个社区商场在内的商业零售资产包。

华润隆地本次收购的资产包建筑面积约16万平方呎，区位条件良好，步行5-10分钟可达港铁站，10-20分钟车程通达尖沙咀及港岛中环等核心商圈。

项目位处成熟居住区，生活配套相对完善，附近居住人口密集，民生消费客群基数较大。目前经营情况稳健，各物业专注于服务民生需求，业态覆盖餐饮、教育、运动及健康等，平均出租率达95%以上。

据悉，本次成功收购房协商场后，华润隆地将以自有“Brim”品牌 ，助力新收购资产提升竞争力。

收购扩容资产池

作为华润集团旗下香港平台，华润隆地原名为华润物业，于2023年8月更名。值得一提的是，这是华润隆地年内在香港第三笔资产收购。

此前两笔收购，一是3月完成收购交割的新界葵芳汇零售基座商场，交易总额为3.1亿元，项目拥有约2.2万平方呎的总建筑面积，现命名为“Brim Box葵芳荟”。

二是8月完成交割的将军澳南区蓝塘傲基座商场及车位，华润方斥资约5.4亿元收购，项目拥有超过10万平方英尺的可租面积和约150个停车位，以“BRIM 28蓝塘汇”形态运营。

除上述成功收购的物业外，市场传闻新世界发展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall、太古地产旗下位于太古城中心以东的一批铺位等，也是华润隆地有意向收购的零售物业。

华润隆地今年的多单收购，应该与其香港REIT上市计划有关。去年，资本市场称华润方面计划打包香港物业资产进行REIT上市，有关REIT资产将仅包括其在香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。

根据华润隆地2023年度可持续发展报告披露，其2023年营业收入为29.59亿港元，利润总额8.48亿港元，资产总额为309.42亿港元。

不过据商业客了解，今年收购之前，华润隆地在香港持有运营的零售和办公楼资产仅有香港华润大厦和湾仔Brim28。

由此可见，华润隆地目前持有项目中，零售和办公楼类资产并不多，要谋求商业REIT上市，需要不断扩大旗下商业资产池，收购无疑是最快捷的方式。

回顾年内收购的三单零售资产，可以发现以小体量的社区商业为主。商业客认为，这与社区商业本身属性和香港商业市场环境相关。

相比大型综合零售物业，小体量的社区商业的收购难度会低一些；此外目前香港商业地产市场表现疲软，相较于市中心的零售物业，社区商业因为刚需属性，收益波动相对较小。

再则，如果上述收购物业的后续运营良好，也能向外界证明华润隆地具备较强的商业运营能力，后续推动香港REIT上市也能顺利些。

再造一支民生H-REIT

目前，华润已在内地实现了消费基础设施REIT上市，如若成功推动香港平台实现商业REIT上市，其资管能力和影响力将进一步提升。

而相比内地商业REITs，香港REITs在政策上及发展地域上有不少优势，发挥空间也更大。一方面，在投资、持有、分红三阶段，香港 REITs的税收制度享有不少优惠；另一方面香港市场允许上市REITs在不同地区布局不同类型资产，底层资产更加多元化，投资风险也更为分散化。

目前香港REITs市场上，领展的发展路径值得华润隆地借鉴。2005年，领展成功于港交所发行REIT，成为香港首个发行公募REIT的企业，当时的资产价值规模为 338 亿港元。

而到今年9月，领展资产价值规模已经达到2340亿港元，资产增长接近7倍，成为亚洲最大的房地产信托基金，更是商业REITs类中的佼佼者。

早期的领展，主要服务于香港商业地产项目的改造与运营，这也奠定了其在香港街市和民生社区商业市场上的优势。

目前，领展持有运营香港的零售商业物业，以经营市民必需品零售的社区商场及其邻近的停车场为主，主要包括都会、汇坊及邻里中心。

租金组合上，领展近六成的租金收入来自于菜市场、超市及食肆，这种与香港市民生活息息相关的物业组合，为领展提供了稳定的长期收益。

对于商业REITs而言，能否实现长期可持续的增长是评价其表现的关键所在。这方面华润可参考领展的经验，即通过强化内部管理提升利润率水平，通过现有物业的升级改造来创造增值收益。

华润今年收购的物业，升级改造后用自有商业品牌运营这点与领展选择一致。

据商业客了解，华润隆地旗下Brim小区商业品牌面向小区商业民生地产，旗下新开设Brim28“汇”系列与Brim Box“荟”系列，分别针对不同的产品形态、客群定位和产品定位，旨在打造区域标杆性小区商业项目。

Brim28“汇”产品形态更开阔，可实现空间场景营造，发挥主题社区特色辐射多元高品质客群；Brim Box“荟”产品形态偏紧凑，聚焦铺位打磨，强本地化，满足地缘客群日常所需为主，目前两条产品线均有在运营项目。

值得注意的是，即使华润后续成功通过REIT上市，在运营香港商业项目时，也会面临不少挑战。

当前，香港消费模式的结构性变化，加之大湾区一体化进程的加快，港人北上趋势强烈，并或将长期持续。市场表现方面，香港统计处数据显示，香港整体零售额已连续多月下跌，市况较差。