华润隆地加速抄底香港资产 传90亿港元洽购尖沙咀K11

撰文/刘子栋

相信为推动旗下REITs按计划上市，华润集团香港平台——华润隆地正加速增厚其商业物业资产池。

据港媒最新消息，新世界发展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，日前接到华润隆地的收购意向。报道称，洽购价约90亿港元。

截止发稿，双方都未就传闻中的交易发表回应。该标志性商场是否易主，还有待观察。

K11 Art Mall对于新世界发展及其目前的重要掌舵人郑志刚，有特殊的意义。这个2009年开业的购物中心，是郑志刚控制的K11品牌旗下首个项目。

资料显示，k11 art mall总建筑面积33.59万平方呎，拥有六层共约180家商户。其地理位置优越，与港铁屯马线尖东站、荃湾线尖沙咀站联通。

项目多年来经历多次调改，目前运转良好。来自新世界发展财报，2023年财年K11 Art Mall整体出租率维持近100%，销售额同比上升超过40%，商场人流量在2023年12月创下开业以来新高。另据悉，商场月租金收入逾4000万港元。

但新世界发展确实有出售资产减债的需求。根据新世界发展2024财年中期报告，其截至2023年底净负债率为49.9%，而该公司的降杠杆目标是到2024年中期净负债率要减至40%以下。

新世界发展近年来持续通过出售或剥离非核心资产和业务，以回笼资金。按照计划，新世界发展2024年财年出售非核心资产的目标为80亿港元。

在正常年2024年内，新世界发展就曾以40.2亿港元的价格向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，成为自2017年以来香港最大单一商场交易。

同时以1.15亿港元的价格出售了西贡傲泷商场商业部分及52个商业车位予申洲国际。

只是K11 Art Mall可能不太适用“非核心资产出售”的范畴。

不过新世界发展是否会为华润开绿灯？目前，双方保持有较为稳固的合作关系。2023年12月27日，新世界发展就曾与华润置地签订香港首个《北部都会区项目合作协议》，约定合作开发2幅位于元朗南一带的土地。

现时香港零售市道持续承压，也是新世界发展可能考虑交易的另一因素。

今年1月31日据市场消息，新世界发展据悉曾委托不同代理行，放售K11 Art Mall附近的8个铺位，市场估值约为3亿港元。

资料显示，这8个铺位的市场参考价普遍较2012年-2013年买入时总代价近7亿港元，降低了五成以上。

第一太平戴维斯在最新发布的《商铺租赁报告2024年07月》报告就表示，香港核心街铺租金自2019年达到峰值以来到如今下降了50%。而到2024年Q2，主要购物中心租金变化（基础租金）仍处于下行通道，期内环比下滑了4.6%，Q1的数据是下滑了0.8%。

香港零售市场的竞争态势却并未减退，预计到2026年及以后还将有超过1000万平方呎的新购物中心竣工。

由于资金成本持续高企，香港本土的投资市场情绪亦持续低迷。

“持续的高昂资金成本使越来越多的房地产投资者以折扣价出售资产，但银行不愿向商业房地产市场提供贷款，限制了投资需求，出现现金充裕的买家和最终用户占据了市场主导地位的现象。”第一太平戴维斯在《投资报告2024年08月》中称。

换句话说，如果近期有卖家希望脱手物业，急于扩充投资物业组合规模的华润隆地，几乎是最合适的交易对象之一。

华润隆地原名为华润物业，于2023年8月更名，是华润集团下属26家业务单元之一，前期主要经营写字楼管理业务，目前则希望打造“存量加增量双增长”以及“轻重资产投资双驱动”的新增长方式，“资管”是重点需要补强的方向。

在宣布更名的同时，华润隆地在去年10月亦传称，正筹备于2024年在香港发行一只商业REIT。消息指，该REIT将包括位于香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。

只是当时华润隆地持有的投资性物业不算充足。根据官网信息，华润隆地其时在香港的写字楼资产为香港华润大厦，即华润（集团）有限公司总部所在地，至于零售资产则仅为香港湾景中心底座的Brim 28，于2012年1月开幕。

面临转型发展需求，华润隆地目前几乎已变成香港最受瞩目的商业资产“买手”。

年初至今，华润隆地已成功收购两个零售物业。

包括2月成功向本地投资者罗守辉手中收购了位于新界的葵芳汇基座商场，交易总额为3.1亿元，项目总建筑面积约2.2万平方呎，包含11个已全部出租的铺位；

随后，斥资约5.4亿元收购丽新发展和帝国集团拥有的将军澳蓝塘傲中的海滨商业中心Greenwich Village和停车场，总建筑面积约10.25万平方呎。

华润隆地也正推动以“Brim 28”为基础打造一个香港本土的社区商业品牌。

最新消息，华润隆地已将“Brim 28”品牌注入蓝塘傲Greenwich Village，并更名“BRIM 28蓝塘汇”。同时，葵芳汇也已更名为“Brim Box葵芳薈”。分别对应Brim 28“汇”系列与Brim Box“荟”系列。

另一方面，除K11 Art Mall之外，华润隆地据传可能正洽购的物业，还有太古地产旗下位于太古城中心以东的一批铺位，涉及面积约10万平方呎，属于太古旗下非核心物业。