恒隆内地租金超香港 陈启宗称看不懂中国经济

　　不知何故，参加7月31日恒隆业绩会的媒体比以往要来得更多。离正式开始前还有约10分钟，恒隆总部不算太大的会议室已经满满地坐着记者，后面还架着多台摄像机。

　　对于久经商场多年的恒隆主席陈启宗来说，这自然算不上什么。在业绩会上，其与恒隆的董事总经理陈南禄一起，再次讲述了对于目前经济的看法及恒隆的应对策略。

　　业绩上升

　　7月31日，恒隆公布了上半年的业绩。其中恒隆地产基本纯利增长72%，盈利总额达到25.2亿港元。从已发布的利润构成中不难看出，恒隆地产的主要战场仍在香港，但内地的份额也越来越重，增幅已经超过香港。

　　上半年，销售总额为42.34亿港元。其中，出售9个君临天下及108个浪澄湾住宅单位为公司带来物业销售额12.72亿港元，为盈利额增长贡献了60%；另外12%的贡献则来自于物业租赁业务，该部分上半年的业绩为29.62亿港元。

　　恒隆地产核心业务——香港及内地物业租赁租金收入和溢利分别增长12%及14%，分别达到29.62亿与24.22亿港元。

　　来自香港投资物业的租金收入及溢利分别增长4%和5%，达到14.87亿以及12.51亿港元，若不计入非持续性物业管理业务及已售出物业的影响，来自香港投资物业的租金收入增加7%。

　　而中国内地的租金收入及溢利分别上升22%与26%，达到14.75亿与11.71亿港元。租金调升、持续优化租户组合、以及济南的恒隆新商场于去年开业，为上半年内地的业绩作出了加大贡献。

　　另外，恒隆地产于2012年上半年根据中期票据计划发行了总额达51.71亿港元的十年期定息债券，发行债券的所得款项用于偿还部分短期银行贷款。因此，恒隆地产的借贷组合平均还款期增至5年。集团于2012年6月30日的现金和银行结余总达289.72亿港元，债项为273.79亿港元，现金净额为15.83亿港元。

　　公告还透露，沈阳市市政府恒隆广场购物商场将于今年9月开幕，现已出租完毕。

　　而另一个上市平台恒隆集团则在业绩期内的6个月中，基本纯利增长52%至14.35亿港元，物业租赁收入增长12%至32.65亿港元，而物业销售亦录得12.74亿港元的增幅。

　　因此恒隆集团总营业额上升55%至45.39亿港元。

　　值得注意的是，虽恒隆地产的负债仍为正数，但恒隆集团的负债率仍从2011年年底的1%增至2%。

　　数据显示，恒隆集团截至6月30日现金及银行结余达319.16亿港元，债项为344.91亿港元。

　　香港物业出售与内地高回报

　　从公告上看，恒隆在业绩期内出售的两项香港非核心物业，葵涌的红A中心及铜锣湾的栢景台商铺和停车位，只获得溢利2.2亿港元，与恒隆的总收入相比份额并不算多。但恒隆此举却引发了媒体的极大兴趣。

　　据陈启宗昨日在活动上表示，看其在两年前写的董事长报告就可发现，早在两年前就有计划出售香港非核心业务，之所以未出售，一方面是因为当时出售的话未必能卖到最佳的价格，另一方面也是因为不能确保内地的物业都有稳定的租金收入来源。

　　陈氏续称：“经过两年的努力，我们非常有把握在内地能比较快地增加租金收入，来补充在香港出售所带来的租金压力。加上很多人和我们接触，有一个合理的价格，就转让了。”

　　陈启宗继续表示，未来不排除会继续出售旗下的非核心物业，但其也强调并不着急出售，价格是否合适将会是最关键的考虑因素。

　　“香港的收租物业还是会保留相当大的部分”，上述人士称。

　　可以看出，恒隆将香港非核心物业出售，除了价格因素之外，内地的经营情况也是其考虑的前提。

　　事实上，早就已经将发展重点基本移至国内的恒隆这几年在内地的发展颇为顺利和规律。

　　陈启宗形容，恒隆在内地每年都会有一个体量相当于美国帝王大厦的物业落成。

　　从2010年的沈阳皇城恒隆广场，到2011年的济南恒隆广场。今年9月，其在沈阳的另一个项目市府恒隆广场也将正式开业。

　　据恒隆董事总经理陈南禄表示，该项目已经完成100%的出租，且租金水平很是不错。其称，在招商过程中，有10多家首次进入沈阳的品牌也签订了租赁合约。

　　其透露，市府恒隆广场将取得比济南项目更高的回报收益率。按照陈南禄的透露，去年济南项目的回报收益率在7-8%左右，而市府恒隆广场的收益率可达9%。

　　而恒隆在香港的收益率只有3-4%水平，且难以出现大幅上升的情况。

　　对于这样的情况，或许正是陈启宗希望看到的。其在业绩会上坦言：“从去年开始，基本上我们内地跟香港的租金收入是持平的。今年内地的租金收入超过香港一点点，将来这个趋势会持续。”

　　难以应对的环境

　　虽然恒隆在内地的发展颇为顺利，但陈启宗昨天却再三表示，对目前中国的经济情况看不懂。

　　陈启宗比喻，2008年时经济跌得快，见底趋势明显，对应政策也相对清晰，但这次是世界性问题，欧洲问题好比得的是“癌症，早晚都要死”，美国经济“好似有心脏病，有事之前都无事”，这些都影响着中国经济的发展。

　　上述人士续指，今年有很多选举，因此很多社会因素、政府因素、经济因素等等都会影响中国，其表示应该小心行事，因为有钱很容易走错路。

　　陈启宗认为，当前宏观经济下滑的情况与2008至2009年“V字形”的形态不同，市场看上去一时半会还难以起飞。他认为，市场对于如何救市仍一无所措。

　　因此，他坦言，与2008年经济见底、地产商出手相比，此次放缓土地收购也是因为几个月后的经济走势并不清晰。

　　而同时，陈启宗也表示从好的方面来看，相信不论大环境有多差，中国只要保持社会稳定，未来五年经济还是会比西方经济体好很多。

　　此外，在内地发展多年的陈启宗对于这次调控下内地的同行发表了一番感想。其称，从长远来看，内地企业以后一定会追上香港企业，包括恒隆，但目前这个迹象不明显。

　　其称，主要是因为恒隆在内地发展商业为主，而内地做商业地产的开发商大多数是从住宅开发转向的，而这些以住宅开发为主的公司资金实力有限，财务压力比较明显，因此也拖累了商业部分的发展。

　　看起来，陈启宗依然认为，在一段时间之内，恒隆在内地的发展尚无直接竞争对手。