瑞安上海虹桥天地迷局：能否顺利开发和招商成功？

　　瑞安房地产今年的融资动作相对频繁。

　　6月份，瑞房成功完成约19亿元等值之瑞虹新城项目银团贷款再融资，其中12亿元的银团贷款为境内贷款，其余8.5亿港元为境外港币贷款。随后瑞安房地产宣布，集团及旗下公司已与德意志银行、渣打银行、瑞银已订立一笔总额4亿美元的优先票据协议，2015年到期，年息9.75%。

　　瑞安一系列融资举动都指向上海区域项目，其中尤以2011年3月动工、总投资80亿元打造虹桥天地项目为主。作为虹桥商务区核心区首批动工项目，虹桥天地将于2014年面市。

　　据瑞安房地产新一期的投资者通讯披露，瑞房今年上半年录得销售额21亿元人民币（下同），当中15.46亿元为合同销售，5.8亿元为订约销售；上半年推出预售和销售的房源大约为34亿元。2012年下半年，瑞房将按计划推出6个项目的新住宅房源，估计总共可售面积为55万平方米，可售资源为价值约100亿元。

　　换言之，瑞安房地产年内拥有134亿的货值，以60%的去化率匡算，可以进账近80亿元，但这样的销售款并不足以承担虹桥天地等多个项目的运营。

　　公开资料显示，虹桥天地占地约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米。其中，企业中心总建筑面积约9.6万平方米，虹桥天地的生活中心总建筑面积超过17万平方米，包括新天地、购物中心和五星级酒店，将延续上海新天地理念，打造为西上海与长三角都市圈的中央购物公园。与购物中心连接的文化演艺中心，其建筑面积约1.1万平方米，建成后将成为西上海的文娱活动新地标。

　　如此大体量的综合体开发怎么解决资金问题？虹桥天地项目总监陈建宏先生并未正面回答，而是透露虹桥天地土地是2010年以31.88亿拿下，地价款已经付清，与旁边8号地块不同的是，虹桥天地是所有地块一起动。

　　虹桥天地能否顺利开发和招商成功，虹桥天地所依附的虹桥商务区发展是重要因素。

　　日前在虹桥商务区举办的一场国际企业家咨询会上，多家已进驻上海的高科技外企如冠捷科技、西门子均表示对进驻虹桥商务区感兴趣，上海虹桥商务区管委会办公室副主任何泽岗指出，虹桥商务区专项发展资金20亿，用于企业总部吸引进驻，“（园区）制定了一些标准，通过贷款息心，奖励的方式进行优惠，但实质性的进展还不多。”

　　虹桥商务区面临的一个困境是土地出让。今年有万科、龙湖等民企进驻，楼面价1.5万元左右，地块定位综合体，“政府本着对区域负责的态度，针对虹桥整个规划的区域，希望引进资金实力雄厚的房企，但一些以囤地赚钱的企业政府肯定愿意引进，所以目前进来的都是民企为主。而资金实力相对更为雄厚的央企拿地要求更便宜，而且他们都在世博拿了。”上述业内人士分析。

　　何泽岗则表示，宏观调控对商务区资金有一定影响，“土地出让这块，我们自己觉得还是比较好，目前已达243亿总额，接下来年底建设方面核心区全面开工，土地出让成熟一块出让一块。”

　　何泽岗透露，接下来虹桥商务区重点要做的两个工作就是开发建设和招商引资，开发建设包括已经出让的地块公共项目均要抓紧开工，符合条件的地块成熟一块推出一块。

　　世联地产华东区域写字楼事业部总经理田爱军分析，虹桥商务区定位基本上以贸易会展为主，以交通体系先行和定位为最大优势。他以已经发展近10年的长风板块为例指出，该板块商务开发远不如住宅的原因在于招商不力，入驻率偏低，这与交通配套、商业商务配套有关。

　　世联地产华东区域总经理袁鸿昌指出，虽然上海、苏州、常州、无锡等多个长三角城市，都在争夺好的企业资源，但从发展的角度来讲，上海竞争力是不可比拟的。虹桥商务区的政策扶持和规划，基本上把交通和商务配套这两个问题都解决了，潜在优势明显。