长沙京投银泰·环球村3.42亿易主万科 处置资产割肉补血

　　作为长沙的明星项目，京投银泰·环球村再次易主，无疑是年末春初长沙楼市的第一大事件。

　　2012年末，京投银泰公开宣布，拟将持有的京投银泰（湖南）置地投资有限公司80%的股权，以3.42亿元的价格，转让给长沙市万科房地产开发有限公司。与此同时，长沙万科还将提供资金偿还京投银泰及其关联方的6.09亿元债务。

　　湖南置地的主要资产为湖南湘诚壹佰置地有限公司、长沙京投银泰物业管理有限公司，湘诚壹佰拥有湖南长沙“京投银泰·环球村”项目的开发建设权。

　　这也就意味着，湖南置地、项目公司及物业公司转由长沙万科接手，而京投银泰目前为项目公司提供的5.1亿元担保，也将在该笔交易完成后解除相关责任。

　　长沙项目

　　对于是次入主京投银泰·环球村项目，长沙万科地产销售经营部助理经理朱亮在微博上表示，整个项目将由长沙万科操盘，目前产品系列还没有定，但会比较快。

　　资料显示，京投银泰·环球村是长沙武广核心区第一大盘，总占地面积810亩，总建筑面积130万平米，规划包括住宅、国际公寓、五星级酒店、高端写字楼以及高端商业。整个项目总投资为40多亿，共分5期开发。

　　事实上，在万科控股湖南置地之前，长沙业界普遍流传的说法是保利将会接手。

　　“（卖股权的事情）原来都知道了，前几天甚至还出了个置业顾问说辞，可当时说的是（卖给）保利。”有长沙业内如此回忆。

　　另据知情人士透露，早前，保利和万科都在与京投银泰谈，并且还有别的公司也在关注。而保利也确实花了比较长的时间跟进上述项目。不过，可能考虑到项目情况比较复杂，保利还在权衡，迟迟没有出手。

　　据上述人士介绍，环球村项目是一个旧改项目，目前第一期已经卖完，但后期的拆迁却还没有动工，整个项目还是比较繁琐和复杂。

　　“与此同时，项目后期还涉及高压线的改道问题。” 该知情人士续称，之前政府方面曾表示，高压线可以进行埋地处理，如果成行，项目后期的容积率将由目前的二点几提高到三点几。但该项工作进展的也不顺利，拖了很长时间。

　　“万科之所以提前签下该项目，可能是感觉这些因素都在他们的可控范围内。”上述人士如此表示。

　　另有媒体援引业内人士的话表示，万科参股湖南置地，或是看中了其子公司持有的京广高铁沿线土地。随着拿地竞争已趋白热，通过投资参股企业获取土地已成为房企拿地的新策略，此举避免了协议出让或者挂牌等其他相关手续。

　　割肉补血

　　不论外界如何看待这笔交易，对于京投银泰来说，处置资产才刚刚开始。

　　“其实今年，除了长沙项目之外，在三亚、宁波等地也有一些处置资产的动作。主要还是出于回归公司发展战略的考虑，对北京以外的项目资源进行处理，把资金收回来，重点投公司的战略项目。”京投银泰股份有限公司董事会秘书邓志高表示，现在公司战略就是以北京为中心，以轨道交通为依托，重点是发展轨道交通物业。

　　不过，另据分析人士观察，出售环球村项目的主要原因可能还是公司现金流不好，其内部目前也正在做一些资产处理。

　　“长沙项目对京投银泰而言，利润率不算太高，一期价格才5000多。”该人士续称：“这个项目的股权之前已经多次转让，京投银泰也是中途接手的，所以对他们而言，这个项目的成本太高。但对保利和万科来说，这个项目的利润率就能接受。”

　　另外，早前亦有分析人士在接受观点地产新媒体的采访时指出，财务情况不佳，资金压力较大，是京投银泰出售京外资产的直接原因。

　　该人士研究其三季报数据之后发现，截止至9月底，京投银泰需要偿还的短期借款已近45亿，然而账面可用的资金只有5个亿，因而面临非常大的短期资金缺口。

　　显然，京投银泰也感到的现金流来带的重压，除了京外项目，京投银泰甚至也将北京项目的部分股权售予万科，以实现合作开发，加快周转。

　　于上述公告同日，京投银泰全资子公司北京京投置地房地产有限公司，拟将持有的北京京投阳光房地产开发有限公司51%股权，以1.36亿元的价格转让给北京万科企业有限公司。

　　京投阳光为开发建设“京投快线·上林湾”项目的项目公司。对此邓志高表示，京投银泰和万科一直以来都是处于一种战略合作关系，除了上林湾项目，在北京还有两个与万科合作的项目。

　　“上林湾项目还是由合作双方共同操盘。”邓志高续称，未来北京项目将会比较多的通过合作的方式来开发，合作对象也不仅限于万科。

　　京投银泰称，上述交易对公司持续经营能力、损益、资产状况及现金流状况将产生较为积极的影响。

　　据悉，京投银泰此次两宗同万科的交易将分别回笼资金约10亿元和2.8亿元，产生收益约1.7亿元和0.13亿元。

　　邓志高进一步表示，如有合适的机会，京投银泰下一步会考虑在北京拿地，并会将更多注意力放在适合做地铁上盖的土地上。

　　“至于京外资产，目前占公司资产总额的四分之一，公司将分阶段逐步处置京外项目，但目前还未有特别明确的时间计划”邓志高如是说。