万科国际化梦想变现实：成立海外事业部、美国开发项目

　　“飞旧金山，万科团队接机。13号，万科将签署第一个房地产投资项目。”这是王石2月11日的微博。虽寥寥数字，仍能窥见王石内心兴奋之情。

　　让王石雀跃的是万科第一个国外投资项目 —— 美国旧金山富升街201地块(201 Folsom Street)的高层豪华住宅公寓项目。同时，美国头号房企--铁狮门亦成为了万科最新的合作伙伴。

　　2月13日，是万科与铁狮门正式订立合资协议的日子。 “早晨！万科登陆旧金山……”王石是这样迫不及待的分享万科北美落地消息。

　　现在，上述合资项目万科及铁狮门尚未透露过多具体内容，仅就目前所披露信息，万科与铁狮门北美合资项目为两栋相连的高层住宅楼，一栋37层，另一栋42层，共包含655套单位，铁狮门负责管理，相关财务信息仍未对外公布。

　　不过，据瑞士信贷2月18日报告中描述，万科有意更多持有上述项目股权或达70%，而铁狮门将保留该项目30%的股权。

　　而这只是万科精心绘制的海外棋局其中一步。

　　昨日，万科亦再次发布公告，公司B股转H股的申请已获得中国证监会及港交所受理。从成立海外事业部、买壳南联地产、筹备B转H、香港买地到远赴美国，不到一年的时间里，万科已逐步把国际化的梦转换为现实，且不断提速。

　　万科日前指出：此次与铁狮门的合作标志着万科向海外市场的迈进。万科希望该项目能使合作双方发挥各自优势并实现互利共赢，未来万科将继续在海外市场开拓类似的发展机遇。

　　移民潮与海外置业

　　锁定新的一波移民潮与海外置业需求，这是目前万科走出去的初衷之一。

　　“国内一些人已经没有买房资格了，那我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？所以我们启动了万科国际化策略。”郁亮曾如此解释，“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”

　　国内房地产限购政策的出台，令不少有钱人丧失了在国内买房的资格，他们开始把目光更多地投向海外。与此同时，国内的移民潮也为万科创造了庞大的需求客户。

　　资料显示，2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%。相关人士表示，中国人喜欢大城市，像洛杉矶、旧金山、纽约等城市特别受中国投资者欢迎。且与北京上海等城市相比，美国的房价比较低也较稳定。

　　“此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。”王石曾于2012年中作出过如此阐释。

　　按照万科的设想，万科美国等海外业务是以服务海外华人为主，建立海外华人的社区。同时，其对于华人群体的了解和经营房地产业务的专业化优势，将有助于公司在美国和其他国家开拓业务。

　　国内移民热潮有增无减，中国客海外投资房产的热情也更为高涨。但有一点必须关注的是，中国客的海外房产投资开始引起当地本土人士的不满及抵触。这是否会致使美国房价推高，令美国政府出台相关压制海外投资房产的措施，这股海外房产投资热潮能否不断延续目前仍不得所知，但不妨先看看距离较近的香港。

　　就在国内限购政策出台不久，已开始有部分内地居民在香港寻找房产投资项目，“现在香港大部分的豪宅项目几乎近50%的买家都是内地人。”相关分析人士向观点地产新媒体透露。

　　随着大量的内地客涌入，香港楼市的成交价不断攀高，香港人怨声连连。为此香港政府不得不出台一系列的调控措施，其中一项是针对香港居民以外买家的特别印花税，达购买价的15%，这无疑把相当大部分内地客挡在门外。

　　值得一提的是，就在前不久，万科旗下万科(香港)才刚联手新世界发展以34.34亿港元拿下香港港铁荃湾西站项目。但已有相关分析人士对万科进入香港的前景表示担忧，除了国内积累的大量客户群体可能流失以外，香港房地产市场更注重开发商项目开发的成本预算、操控盘等开发能力，这无疑是对万科的综合运营能力提出挑战。

　　橘生淮南 北为枳？

　　在万科决定出海之前，已经有不少房企相继实现海外扩张，但其中遇挫的企业也不少。有分析称，对于长期根植国内市场的房企而言，海外市场毕竟是个全新的领域，难免会水土不服，同时由于此前在海外市场开发空白，经验上的欠缺也会存在一定风险，例如信息的不对称以及国内外大环境的不同。

　　相关人士特别指出，户型设计将会是对万科进入海外市场的一大挑战。面对的市场不一样，对户型设计的要求也不一样，美国人更多注重别墅类项目的设计，万科如何抛弃过去高层普通住宅的设计观念，将是决定万科能否海外成功拓展的关键。

　　但也有分析人士表示，虽然近期万科国际化的进程相当迅速，但从万科此前的动作来看，万科实际上还是步步为营。首先，万科两个境外项目的规模并不大，皆可视为试水之作。且与万科千亿的销售规模相比，即使失败了，也影响不大。

　　同时，为了降低风险，无论是在香港还是美国，万科都寻找当地的房地产企业作为合作伙伴。银信投资董事长张民耕亦曾公开表示，寻找当地合作伙伴是了解当地客户特征、分析产品需求、认清政策法规的最佳途径。

　　“有合作伙伴我们才会去！”郁亮曾如此明确表态。据了解，万科早在一年前就有预谋，由于未找到美国本土合适的合作伙伴，一直搁浅到今年2月。但万科同时也开始了设计户型等工作。

　　当然，万科也可将合作获得的经验运用于国内项目开发。王石也表示：“长期以来，万科一直是一家拥有国际视野并善于向优秀同行学习的企业。此次进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。”

　　然而，合作有利，也有隐忧。双方的理念如何磨合从而实现更好的合作仍有待时间论证。众所周知，万科一贯以开发中档普通住宅为主，而铁狮门则以开发高端豪宅及写字楼为主。

　　资本输血与融资

　　与此同时，外界对万科海外拓展的资金配备情况也产生一定的担忧。

　　瑞士信贷近日的报告中称，万科与铁狮门的交易能否达成，将取决于中国政府是否批准万科将资金汇到海外投资该项目。

　　事实上，为了铺路海外市场的布局，万科已经在香港收购了南联地产这一上市平台公司，这为万科实现海外融资提供了一条通道。与此同时，万科日前亦不断推进B转H的进程。

　　2月18日，万科公布B转H的最新进展情况称，相关申请已获中国证监会及港交所受理。

　　根据公告，万科已在2月7日正式取得中国证券监督管理委员会下发的《中国证监会行政许可申请受理通知书》(130131号)。中国证券监督管理委员会依法对其提交的相关行政许可申请材料进行了审查。认为该申请材料齐全，符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。

　　获证监会批准后，万科并于2月8日向香港联合交易所有限公司提交了关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易A1申请表，并于2013年2月15日正式取得香港联交所下发的受理函。

　　至此，万科B转H成功的可能性已经毋庸置疑。同时，这对万科海外拓展的进一步加快，无疑也增加多一条融资渠道以便扶持。

　　“它(B转H)显然不是为了解决融资而做的一件事。”万科不止一次如此重申。但依然有分析认为，转换到香港联交所主板上市，万科可进一步拓宽融资渠道，并可凭借自身优势在境外进行权益或债券融资，有效降低融资成本。

　　然而，万科要想通过香港上市平台融资还需要等待一段时间。相关分析指出，由于南联地产控股本身是上市公司，根据联交所相关规定，上市公司收购完成后的两年不得有重大资产重组，这意味着，两年后南联地产方可作为万科在港的融资平台来使用。

　　即使B转H成功，H股要想发债融资，目前依然要在国内证监会履行所有的审批流程，然而在内地严厉的调控背景下，银行贷款对房企设置了较高门槛，资本市场(包括IPO、增发、配股、债券)等融资渠道已处于暂停状态。