赢盛中国商用地产集团总裁李健：《2012商业地产年度发展报告》

　　
赢盛中国商用地产集团总裁 李健

　　尊敬的各位来宾，大家早上好！非常感谢刚才范秘书长提到的，2013年商业地产发展报告，作为一个大会的协办单位，我们每年都持续的和全国性的开发商以及众多的零售企业保持一个优良的合作关系，同时我们也在全国范围内进行商业地产的综合服务，每一个月我们都会有一份商业地产决策参考刊物，作为这一次大会的主题，我们每年也会出一份连锁商业地产发展报告，这一份报告是一份紫色平面，那么厚一本书，相信在座很多来到大会的开发商及在座各位拿到了，在这里用简短的时间对报告内容，规划部分给大家做一个简要的分享：宏观背景分析，主要是市场发展状况分析，还零售总体发展，及商业地产发展趋势的几个方面。

　　宏观背景分析

　　我们可以留意到2012年政策关键词限购，城镇化，保障房，土地管理制度，公积金，房产税，房产税在年底掀起了一度的房产，二手房过户的高潮，持续性对住宅地产的调控，给了我们商业地产更大的发展空间，今年3、4线城市也是商业地产的大热点。

　　“十八大”对于商业地产影响来说，主要有三点：提出工业化，信息化，城镇化，农村现代化，在重点转向消费合内需，内需一块时间商业地产这一块是一个非常利好的消息；城镇化推动着商业地产物业，比如城市综合体，商业，文化的发展。

　　我们可以看到在国民消费水平持续提高，迎来零售业快速发展时期，从走势来看，其实是一直在增长的。另外一个去年我们第一次出现了劳动人口的绝对下降，人口红利趋于消失给我们一个提醒，人口红利开始进入拐点时间，这里面也有一个信号，老人地产出现发展空间，在进入一个城市主导型社会之后，其实为我们的零售业发展会带来一个巨大的空间，可以看到从生存型社会向发展型社会，我们从重数量增长到重质量发展的双重改变，城镇人口在不断增加，解决城市人口的同时存在重大发展机会。

　　在这里可以看到四个小结：房地产政策开了一个调控常态化，渐渐促热商业地产，我们可以看到商业地产在短短几年时间迅速发展，众多住宅开发商转向商业地产项目开发，十八大主持一些主要政策，城镇化概念的提出，我们去年报告提到2、3线城，3、4线城市成为主要的市场；在2012年对商业地产没有提出直接调控政策，在今年商业地产发展超出了一定的范围政府也会出现一些调控政策，但目前还没有看到一些苗头，国家政策大力刺激内需，很明显提供大家一个信号，消费取代综合类投资，成为新增长点。

　　市场发展情况分析

　　房地产市场从数据看到，持续回落促进商业地产发展，从施工增速，投资完成额，土地购置面积等这几个数据可以看到，我们预计2013年上半年的增速仍然会稳定，或者有一个连续的波动。从商业地产的发展速度来看，我们可以看到土地整个供应上呈现下降趋势，但商业供应追平住宅，投资额来看，全国办公楼完成投资增长32%，商业营业用房增长27.3%，增长率是持续稳定增长；销售情况，商业地产销售状况比住宅，特别办公楼销售面积速度比较快。从商业布局，关注住宅开发企业，从2011年-2015年这五年，特别是中间2013年会是商业地产释放年，很多城市的商业项目都会在今年完工。

　　市场发展的情况，城镇化对商业地产的意义，这也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我们可以看到城镇化解决现有近 4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求；城镇化过程中也让农民逐渐会向中产阶级过渡消费潜力的售房会将成为零售企业未来得主要增长点。根据国家发改委规划预算，城镇华恩在未来十年可拉动40万亿人民币的投资，对一个县域经济繁荣，我们可以发现在城镇化政策领导下应推动县域商业地产的发展。

　　在这里我们总结三点：城镇化将为商业地产发展带来更多的机遇；总部在一线城市的开发商，他们很多项目也落在省会周边及一些3、4线城市。

　　零售商业发展情况

　　从一系列数据可以看出，2012年以来社会消费品零售总额总体呈下降趋势，零售和餐饮业是居民消费主力，零售增长快于餐饮，整体数据显示出，未来趋势其实结合实际操作的项目，我一可以看到一些新问题是大家需要重视的情况。

　　对于未来零售行业的新特征，我们也进行了分析，从几大方面，一个奥特莱斯成为新热点，奢侈品市场，我们也非常关注电商对于零售市场的冲击，购物中心的业态的变化，我们可以看到奥特莱斯全国有200多家，但实际上奥特莱斯真正意义上的奥特莱斯还是比较少很多只是使用这个概念而已，奢侈品的开店会向西部城市进行下沉，东北，东南部的消费趋于理性，电商跟实体店在某一些类型，像电器等缺乏体验性的货物的情况下，实体店会受到很大的冲击，传统一些零售业，特别电器业都会设电商；购物中心的业态，也在进行调整。我们可以发现快时尚+集合店这是一种新模式，餐饮比重也增加，这两年出现儿童业态成为新宠。

　　可以看到三大类零售业态销售都在下降，为了解决受电商冲击及对购物中心的系统性，其实我们可以看到旗舰店+互联网的形式已经在加大，对3、4线城市的扩张步伐也在加快。从零售商业整体发展情况来看，我们可以看到传统的零售业开始走向低迷，包括国内外商家寻求发展出路，我们可以看到乐购，沃尔玛、家乐福这几个企业战略调整，我们也发现一些零售企业开始进军商业地产，包括餐饮业，还有辐射的连锁行业，他们也开始涉足商业地产，包括文化产业等都会逐渐涉水商业地产。

　　可以看到零售业受电商冲击下传统百货的应对政策，例如加快发展电商平台，进行多方面的促销，很多百货已经开了电商平台，线上线下联动，同时将实体店与网上商城进行互动，实体门店目录和网上商城的，以及整个一系列的互动营销，进行三位一体的应对策略，我们可以看到实体店在我们举这几个例子里面，沃尔玛，屈臣氏，王府井以及广百这几个传统的零售行业的一些应对策略，在这里大家也可以关注到，其实他们都会开始进行一个线上线下互动的战略。

　　这几年快时尚里面发现，从一线城市到二线城市也逐步向3、4线城市进行发展，开始了一些区位深耕政策。我们可以看到传统行业在电商冲击下，提出很多新应对策略，主动或者被动进行了一系列的调整，我们可以发现，其实他们也有一个共同点，都把未来扩展重点放在3、4线城市，这和未来大部分中国商用物业会在3、4线城市出现，有一定内在联系，对整个未来商业地产形式分析，我们和赢商网做了百大标杆商业项目研究，从累计的61个研究项目可以看出，购物中心和城市总体体比重非常大，购物中心仍是开发重点，从城市分布来看，二线城市仍是商业地产开发重点，三四线城市的开发量也接近二线城市，从商业项目研究比例来看，购物中心占39%，城市综合体占18%，其他占4%，其中一线城市占10%，二线城市占29%，三、四线城市占22%。

　　我们可以看见跨界合作成为购物中心新尝试和选择方向，购物中心与品牌之间通过跨界营销实现从平面到立体，从表层进入纵深，从被动接受转变为主动的认可，这些跨界形式会在新购物中心里面呈现。购物中心的主题化将是未来购物中心与购物中心进行差异化竞争的主要的表现形式。大部分新兴区域，城市新区的开发，随着住宅的成熟，未来社区购物中心，将会大量的在城市里面出现。

　　对于城市综合体发展机遇和预测，预计2015年即将如实城市综合体达1.6万平方米，增长非常大的城市在中西部。城市综合体物业组合形态，目前还是以商业、酒店，写字楼，公寓为主，这是一直没有变，我们分析城市综合体发展集中量，由此可以看出，结合我们的数据，我们的西北及在天津地区，华东，华南是明显较为集中，另外一个就是旅游商业发展，其实也是目前大家新关注的点，同时很多开发商也借着旅游、商业契机同时进行一些配合“十八大”推动城镇化文化产业发展，这个政策、方向。

　　2013年商业地产总体发展趋势：体验式消费的商业模式将受到更多关注；兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出；城市新区的生活商业中心，在挑战中迎来众多机遇；租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注；随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显；品牌经营连锁企业将更多进军商业地产；实力开发企业逐步构建商业地产产品线；商业地产将吸引各类资本大量进入；险资投资商业地产渐成大势。

　　商业地产非住宅发展空间非常大，在这里我们总统在商业社会上为未来商业地产发展，提示我们报告里面显示充满信心，充满机遇，再一次感谢大家！